兴证海外地产：华润万象生活商管龙头 净现金充足高分红

华润万象生活业绩及投资价值分析

一、核心业绩与业务表现

• 2026年上半年业绩：营收同比增长8-9%至12亿元，核心净利润同比增长10.8%至22.29亿元，符合年初指引；重申2026年核心净利润双位数增长的全年指引。
• 核心商业板块：上半年购物中心零售额同比增长22%至1480亿元，6月受高基数、汽车拖累影响同店同比略滑，7月恢复正增长；上半年换铺率超20%，生态圈业务收入同比增长88%、毛利润增长12%，大会员业务贡献稳中有增。
• 项目储备：上半年已开业购物中心138个，116个项目当地市占排名前三、62个排名第一；2026年下半年预计开业10个，2027年预计开业16个，2028年后超40个项目在筹备，开业计划暂未受828冲击影响。

二、物业板块与风险应对

• 物业板块情况：住宅物业管理基本盘营收个位数稳健增长，毛利率同比略增0.3个百分点至16.9%；城市空间等非业主/业主增值服务毛利率承压，城市空间毛利率回落至12.5%。
• 风险应对：受828政策影响，住宅物业新盘增量或承压；公司发力城市非住宅业态，上半年新签合同额同比增长32%至10.8亿元，为未来核心增长动力，可补充利润稳定性。

三、投资价值与风险提示

• 分红与现金流：上半年分红率维持100%，中期派息同比增长10.9%；截至2026年上半年末，在手现金171亿元，经营性现金流对核心净利润覆盖倍数约0.7倍，现金流充裕，分红确定性强。
• 估值与回报：2026年股息收益率约5.5%，2027年约6%、2028年约6.7%，连续3年超5%；预计2025-2030年核心净利润复合增速约9.8%，叠加股息，综合回报率或达15%左右；短期股价受828冲击有一定错杀，配置价值凸显。
• 投资风险：市场整体社零疲软、房地产产业链下行、828政策对住宅物业新盘的潜在影响，需关注同店增长持续性及城市非住宅业态项目落地进度。