核心观点与关键数据
1. 销售表现与全年目标
- 2025年1-5月销售额达500亿，同比上升约26%，核心城市市场地位领先。
- 全年1205亿销售目标实现几率较大，6月计划推盘多个新项目。
- 政策层面持续宽松，核心城市市场表现向好，支撑目标实现。
2. 投资策略与土地储备
- 2025年1-5月新增土地103万平方米，权益投资76亿，投资预算300亿。
- 土地储备结构：大湾区40%，华东20%，北京20%，中西部约10%。
- 投资策略优化：控制公开市场竞争，设定溢价率上限，聚焦核心城市。
- 广州策略转向小而美快销地块，与保利大盘策略形成差异。
3. 财务状况与融资成本
- 财务稳健，2024年末融资成本约3.49%，预计未来下降。
- 境内开发贷成本2%-2.5%，公司债成本2.5%-3%，有息负债规模约1100亿。
- 派息政策稳定，核心净利润的30%-40%，已连续九年按40%比例派息。
4. 收储与库存管理
- 2024年广州收储135亿，63亿地票已兑换现金，剩余57亿待使用。
- 收储模式以地换地为主，未来广州拿地倾向20万方以下小地块。
- 库存处理措施：地换地、商改住、补地价改规划、随行就市调整价格。
- 地票资金链路优化，显著改善房企流动性。
5. 毛利率与减值准备
- 动态销售毛利率约15%，较2020年改善，未来两年业绩预计回暖。
- 2025年毛利率指引不低于10%，2026年预计明显提升。
- 2024年减值43.9亿，常规存货减值约20亿，特殊项目减值约23亿。
- 后续减值以存货为主，规模受房价影响，房价企稳则减值规模减小。
6. 旧改项目进展
- 联动村项目销售节奏良好，体量大，销售规模预计达500-600亿。
- 南阳电器厂项目推进存在问题，争取2025年底或2026年初完成。
- 马场项目即将挂牌，公司有信心拿地，有望成为城市更新重点突破项目。
- 广州城中村改造推进不及预期，但国家已推出20个核心城市更新计划。
研究结论
- 公司销售表现良好，全年目标实现几率较大，政策支持持续。
- 投资策略优化，聚焦核心城市，广州策略转向小而美快销地块。
- 财务稳健，融资成本下降，派息政策稳定。
- 库存管理措施有效，地票资金链路优化。
- 毛利率未来两年预计回暖，2026年明显提升。
- 旧改项目进展顺利，城市更新政策支持力度加大。
