2025下半年展望：内房止跌回稳，香港反弹可期

中国内地房地产

• 市场现状：2025年前四个月，全国新建商品房销售额同比下降3.2%，降幅收窄。中西部地区市场份额有所提升，库存压力主要集中在三四线城市。住宅用地成交规划建筑面积同比下降约5%，但出让金同比增长26.5%，一、二线城市平均溢价率较高。
• 市场展望：预计2025年住宅市场将更加稳定，一手房市场销售额约为8万亿-8.5万亿元。一线城市成交量保持相对稳定，未来数年将是焦点。
• 政策展望：延续收储政策、盘活存量土储、现房销售的支持、住房金融政策进一步微调以及发展住房租赁市场。
• 投资建议：估值不高的国企/国企背景开发商>拥有较多一线城市土地储备以及成熟投资物业组合的民企龙头>其他民企开发商。

中国香港房地产

• 宏观环境：宏观不确定性因素仍将影响香港房地产市场，但人口反弹和利率大幅下降等关键因素正在出现转机。
• 住宅市场：预计租金全年上涨3%，中小户型价格有望下半年反弹3-5%。HIBOR下跌有助于恢复市场信心，预计未来三年住宅价格将出现稳健增长。
• 零售市场：电商包邮影响增加，北上出行消费趋势渐趋稳定，部分缓解本地零售商的压力。预计整体零售租金将温和回升。
• 办公楼市场：空置率仍将居于高位，2025-26年也有不少大型项目落成，限制了办公楼市场的反弹空间。预计2025年中央商务区租金将下降约3-5%。
• 投资建议：零售房地产投资信托>低负债住宅开发商>零售业主>拥有大量办公楼业务的房地产投资信托基金/业主/开发商。首选领展（823 HK/买入）。

风险提示

• 利率轨迹和变化幅度超出预期
• 股市和宏观环境不确定性
• 游客量和消费市场复苏慢于预期