中国内地及香港房地产行业2025展望止跌回稳温和复苏20241205

中国内地及香港房地产行业2025展 望：止跌回稳，温和复苏20241205_导读 2024年12月05日18:18 关键词 中国内地房地产行业止跌回稳供求关系开发商一二手市场需求端首付比例贷款利率销售数据限购限贷成交量一线城市二线城市国企民企房地产市场供应端存量房 全文摘要 中国内地房地产市场经历调整，一线城市与二线城市表现分化，政策目标为稳定市场信心，强调全国性政策的重要性。香港房地产市场，住宅市场面临挑战但租金上升，零售市场受北上消费影响，需政府活动维持稳定，办公楼市场空置率高但租金下滑预期放缓。香港房地产资本市场被看好，低估值与降息预期为投资机遇，特别是香港房地产信托，预计未来六个月将受降息预期正面影响。 中国内地及香港房地产行业2025展 望：止跌回稳，温和复苏20241205_导读 2024年12月05日18:18 关键词 中国内地房地产行业止跌回稳供求关系开发商一二手市场需求端首付比例贷款利率销售数据限购限贷成交量一线城市二线城市国企民企房地产市场供应端存量房 全文摘要 中国内地房地产市场经历调整，一线城市与二线城市表现分化，政策目标为稳定市场信心，强调全国性政策的重要性。香港房地产市场，住宅市场面临挑战但租金上升，零售市场受北上消费影响，需政府活动维持稳定，办公楼市场空置率高但租金下滑预期放缓。香港房地产资本市场被看好，低估值与降息预期为投资机遇，特别是香港房地产信托，预计未来六个月将受降息预期正面影响。整体而言，政策调整与市场供需变化是关键因素。 章节速览 ●00:00交银国际谢喜聪分析中国房地产市场 首席分析师谢喜聪回顾了过去一年中国房地产市场情况，指出政策出台重点在于止跌回稳，影响包括市场供求关 系和开发商表现。强调了全国性政策的实施，限制了地方政府的调整空间，以期更稳定市场信心。 ●02:53过去两年房地产市场供求关系变化及影响 过去两年内，房地产市场的供求关系发生了显著变化，需求减少，供应量大，导致市场周期拉长。国企减少拿 地，地方政府拿地增多，政策改变减少了地方政府的调控空间。尽管取消了限购、限贷等措施，降低了首付比例和贷款利率，市场需求有所回暖，但与过去几年的热度相比仍有差距。未来一手市场的供应量预计会减少，市场有望稳定在现有水平。今年成交量较低，但随着政策刺激，一手市场反弹明显，预计全年成交面积同比上升15%。 ●06:46中国房地产市场一线城市回暖，二线城市持续分化 中国房地产市场在2023年表现出明显的城市分化，一线城市成交面积相对稳定，部分月份表现疲软，但整体已恢 复至2019年80%的水平；相比之下，二三线城市恢复程度更低，仅为60%至40%。一线城市人口变化和政策刺激预期下，房地产市场受到利好。高新城市销售势头向好，而整体房企分化明显，国企和地方龙头销售表现领先。政策出台后，市场成交量回暖，特别是10月和11月的数据有所提升。开发商在一二线城市的投资与销售前景被看好，尤其是一二线城市的财政状况和经济活动更有利于房地产市场的稳定和增长。 ●12:17中国房地产市场分析 二线城市销售情况分化明显，国企销售跌幅在9月10号开始收窄，民企跌幅较大。中央政府已明确稳定房地产市场的信号，明年政策重点可能放在地方政府和国企继续执行现有政策，以及调整供应端政策上。市场需求端政策已大部分释放，进一步调整空间有限，需要在供应端出台更多政策。 ●16:10供应链方面：存量与增量策略的综合考量 供应链管理在存量和增量方面都至关重要。存量方面，关注于二手房市场和开发商未完全开发的土地资源，预计一线城市和二线城市将通过国有平台收购剩余房产作为保障性住房，特别是90平方米以下的单位。增量方面，过 去大量资源集中于城市扩展和郊区开发，未来政策可能转向盘活闲置土地，支持新兴产业和新生产力，如医疗、保健、科技等领域，同时重新规划城市用地，以适应经济和产业发展的新需求。 ●20:382023年房地产市场展望：旧改和农村改造的推进 今年房地产市场的一个关键领域是旧改和农村改造，特别强调了货币化补偿和房票形式的政策支持能有效刺激市 场需求，从而促进新房销售和改善居民生活条件。资本市场方面，市场稳定开始，销售分化，开发商的土储、品牌背景等成为市场评估的重点。预期国有开发商将更受益于经济宽松政策，而一二线城市的土地储备较多的民企龙头也将获得更好的关注。 ●24:27香港房价调整及租赁市场异动分析 2021年以来，香港房地产市场，特别是住宅零售和办公楼领域，经历了显著调整。住宅方面，人口变化、经济不 稳定及美联储加息导致房贷利率上升，使房价指数下跌约30%，个别区域跌幅更大。然而，租金却逆势上涨6.2%，这是香港历史上首次出现房价下跌而租金上涨的现象。这主要归因于部分居民回流香港及政府的人才引进计划，带来了租赁需求的增加。 ●28:38住宅市场乐观展望与房贷利率预期 尽管房贷利率当前高于租金回报率，但预期明年房贷利率将下调，可能跌至3%左右，租金持续上涨，中小户型租 金回报率或达到4%，推动房价温和反弹3.5%。大户型市场受股票市场和经济活动影响。同时，香港零售市场在疫情期间面临压力，但消费水平相对稳定。 ●31:34北上消费对本地零售市场的影响 在经济活动重新开始后，北上消费现象在近12个月尤为显著，尤其在深圳，周末商场人流暴增，吸引大量香港消 费者。尽管必需品消费相对保持弹性，高端消费品和部分非必需品销售下滑明显。政府活动及游客人数增加支持了本地零售市场，尤其是核心旅游区和受到本地居民更多消费影响的社区商场。非核心商圈受电商冲击较大，但北上消费放缓为这些地区带来正面影响。 ●38:10香港写字楼市场展望 观察到全球多个主要城市，包括国内、美国和欧洲，办公楼空置率持续上升，未见触底。然而，香港的写字楼市 场在三季度后，除了中环外，其他分区的空置率开始下降，带动整体平均价值上升。尽管中环空置率达到历史新高，但租金下滑趋势可能因新增租赁需求大于供应量而放缓。预计2025年部分大型项目落成后，可能会对租金带来压力，但整体市场仍需审慎乐观，因企业对办公空间扩张持观望态度，且宏观环境和中美贸易摩擦等因素影响显著。 ●43:27香港房地产市场分析 资本市场对香港房地产市场保持审慎乐观态度，尽管存在不确定性，但预计未来12到18个月将有降息，这将提高开发商和房地产信托的估值和利润水平。特别是零售型房地产信托，因其稳定的租金收入和可能的交易量改善，被优先考虑。低负债的开发商也受到市场回稳的正面影响。相比之下，以办公楼为主的房地产标的被排在最后，因为其前景存在更多不确定性。 要点回顾 过去两年房地产市场供求关系发生了怎样的变化？ 过去两年，整体供求关系发生了明显变化，供应量虽多但需求下降，导致供求周期显著拉长，不仅在二三线城市，一线城市也出现了类似情况。此外，供应端拿地数量大幅减少，尤其是国有企业减少了拿地，而卖地市场主要由地方城投公司主导。 在这一轮政策中，有哪些与以往不同的全国性政策？目前政策对供求关系改善的具体措施有哪些？这一轮政策中，我们看到了更多全国性的政策出台，比如五月的政治局会议和十月的国新办会议中提出的政策方向。其中包含了“四个降低，两个增加”的组合拳措施，这些政策旨在改善市场供求关系，稳定市场信心，而没有给地方政府太多自主调整的空间。政策上已经全面取消了限购、限贷等措施，降低了首付比例、贷款利率下限，并放宽了多种税费。这些调整有助于提升销售热度，从源头上优化增量，减少未来一手市场的供应量，降低开发商库存 压力，并预期明年一线城市市场可以稳定在现有水平。对于未来成交量和城市分化的看法是怎样的？ 今年整体成交量相对较低，但在全面取消限购等措施后，一线城市成交量反弹明显，预计全年成交面积有望同比 上升15%。而1234线城市的分化持续，一线城市成交面积恢复至19年80%左右水平，二三线城市则仅恢复到60%至40%左右水平。一线城市人口变化对房地产市场较为有利，同时，在更多财政政策支持下，高新城市的销售势头可能会更好。 在政策出台前后，房地产市场成交量有何变化？ 在政策出台前的9月和10月，房地产市场的成交量处于过去几年的一个较低水平。但随着政策落地，成交量有所回暖并回归到过去几年的中位数水平，不过二三线城市的成交量相比过去几年还是较差。具体到2023年10月和11月，成交量维持在较低水平，低于2021年的水平。 目前房地产市场的销售情况如何，房企之间是否存在分化现象？ 目前整体房企销售有所分化。国企和地方龙头企业的销售数据仍处于领先地位，而前百强房地产企业的销售数据前10月呈现下跌态势，但在10月份已有明显回暖。11月的全口径销售数据环比大幅反弹，尽管同比未有显著增长，但仍保持相对较高水平，且价格也有所提升。 一二线城市房地产市场表现如何？ 一二线城市房地产市场需求相对平稳，部分总价较大的户型在一线城市销售状况良好，同时拥有优质教育资源的项目虚化率较高。预计未来两三年，一二线城市开发商的销售会更有保障，因为需求稳定且政府在这些高线城市有更多的财政空间进行政策发力。 房企销售方面，国企与民企的表现有何不同？ 国企在过去十个月的销售有下跌，但自9月10日后跌幅收窄至15%至20%，而上半年同比跌幅 为30%到40%。相比之下，民企的销售跌幅较大，且在经历了两年连续下跌后，今年仍出现较大跌幅，市场对其销售情况担忧加剧。 对于民营企业未来的发展趋势有何看法？ 市场稳定后，部分民企需要一段时间修复财务报表和现金流，优先解决保交付和其他刚性支出问题。随着政策发展，中央政府已发出稳定房地产市场的明确信号，预计明年政策重点将转向支持地方政府和国企执行现有政策，如收徒、棚改等，并可能进一步调整首付和房贷利率政策。 对于供求关系变化及未来政策方向的看法是什么？ 供求关系发生重要变化，未来不仅要在需求端继续发力，供应端也有很多政策空间可以做文章。特别是在存量和增量供应方面，可以优化一线城市的纯供应量，尤其是关注开发商尚未充分开发的土地资源，以增加市场上的有效供给。 今年房地产市场的重点是什么？ 今年房地产市场的重点主要包括已经盖好的收储商和新建的保障性住房项目。一线城市和主要二线城市中，地方政府将成立新平台或让有房地产开发业务的国有企业购买商品房作为保障性住房，并以90平方米以下的单位为主要收购标的。此外，过去两年中由于缺乏开发经验和规划的土地项目，预计会逐步改造为保障性住房。 收储标的中还有哪些类型？ 除了已建成的项目外，部分媒体盖好的项目尤其是地方龙头民企的优质项目，因其对当地经济支持显著且承担重要建设任务，也可能成为收储的对象。这部分可以缓解民营企业财务压力，并支持其他在建项目和保障性住房建设。 对于未开发的土地如何处理？ 未来政策将关注盘活存量土地资源，尤其是那些不在市中心但可用于新兴产业、产业园、医疗保健、科技等领域的闲置土地。地方政府乐意改造这些土地储备，将其转变为新的产业用地以促进经济发展。 旧改和城中村改造今年的情况如何？ 旧改和农村改造在今年成为关键领域，尤其是若能提供货币化补偿或房票形式的支持，将对需求端产生更大力度的支持。受影响居民可直接用补偿款购买商品房，改善生活质量，这也体现了今年政策中提高整体居住环境质量的重点。 资本市场方面有何看法？ 资本市场方面，预计今年市场会趋于稳定，销售有所分化，开发商土储的质量、规模、品牌背景等因素将决定其生存与发展概率。国有开发商可能更受益于宽松经济政策，而部分拥有优质土地储备的民企龙头也会获得更好的关注和销售热度。 对房地产开发商的整体偏好顺序是什么？ 首选偏好为估值较低的国企及国企背景开发商，其次是一二线拥有较多土地储备的民企龙头。对于没有较好土地储备且估值不便宜的民营开发商，可能需要一段时间修复现金流或解决债务重组问题。 香港房地产市场的情况如何？ 香港房地产市场住宅、零售和办公楼三个子板块面临不同挑战。住宅方面，自2021年开始调整，尤其在2022年底加速调整，主要受人