三批次土拍共计138亿元！大宁、北蔡地块均高溢价成交

2025年3月28日，上海第三批次集中供地交易活动落下帷幕，共出让4幅涉宅用地，起始总价113.3亿元，最终总出让金约138亿元，其中3幅地块溢价成交。浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块以40%的封顶溢价率被绿城以约29亿元竞得，成交楼面价71412元/平方米；静安区N070302单元111-21地块以248564万元总价被大华以32.31%溢价率竞得，成交楼面价92659元/平方米。

本次土拍中有两幅地块采用"组合出让"模式，该模式提高了开发商的资金门槛和项目管理要求，但可通过规模化开发提高整体效益和溢价空间。从城市发展角度看，组合出让有助于保证重点区域开发品质的协调性和区域均衡发展。

地块关键信息：

1. 北蔡楔形绿地C09b-01地块

   • 位置：北蔡板块内中环区域，属2035总体规划楔形绿地之一，占地约11平方公里。
   • 规划：建筑面积40831.98平方米，容积率2，限高50米，中小套型住宅占比不低于45%，装修标准不低于3000元/平方米。
   • 成交：291590万元（溢价40%），楼面价71412元/平方米。

2. 静安区N070302单元111-21地块

   • 位置：新静安区大宁板块，中环产城融合发展集聚带。
   • 规划：建筑面积26825.7平方米，容积率2.5，限高80米，中小套型住宅占比不低于40%，装修标准不低于5000元/平方米，无套数及保障房限制。
   • 成交：248564万元（溢价32.31%），楼面价92659元/平方米。

区域配套分析：

• 北蔡地块：靠近轨交18号线，周边教育（上外附中、华林中学等）、医疗（一妇婴、曙光医院）、商业（北蔡休闲广场）配套完善。
• 静安地块：靠近1号线、3/4号线，周边教育（静安实验小学、风华中学等）、商业（久光中心、大宁国际等）、医疗（十人民医院）、生态（大宁公园）资源丰富。

市场结论：

• 内中环优质地块溢价成交反映供需紧张，开发商竞争激烈。
• 组合出让模式强化资源整合能力要求，但利于规模化开发。
• 静安地块无配建限制，为改善型住宅开发提供更大空间。