上海二批次土拍点评：民企参与度有所提升，绿城摇号获取三宗地块

房地产 2023年08月04日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 19% 10% 0% -10% -19% 2022-082022-122023-04 数据来源：聚源 上海二批次土拍点评：民企参与度有所提升，绿城摇 号获取三宗地块 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 事件：上海二批次集中土拍全部出让 据证券时报消息，继7月13日二批次首轮土拍揽金405.5亿元后，上海二批次 第二轮9宗宅地土拍于8月2日收官，总揽金约238亿元。上海二批次第二轮土 拍共持续2天，首场土拍共成交5宗宅地，有2宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交；第二场土拍共成交4宗宅地，3宗封顶，1宗溢价。 超六成封顶成交，整体热度有所提升 相关研究报告 上海2023年二批次集中供地24宗地块有15宗封顶成交，摇号概率超60%；总 成交建面263.2万方，对应土地金额达643.6亿元，分别相较一批次供地增长 32.3%和24.1%；平均成交楼板价24457元/平米，较一批次下降6.3%。整体拿地 《保交楼专题系列一：中央地方政策 频出，保交楼项目交付持续推进—行业深度报告》-2023.8.3 《7月百强销售榜单数据点评：销售成交同环比回落，政策拐点确立—行业点评报告》-2023.8.3 《住建部定调一线城市表态，核心城市宽松政策可期—行业点评报告》 -2023.8.1 溢价率7.9%，较一批次提升0.6个百分点。 民企参与度有所提升，绿城摇号获取三宗地块 从拿地结果来看，央国企仍为拿地主力军，民企参与度有所提升，一二批次民企拿地宗数分别为3宗和6宗，拿地民企除龙湖集团外基本为中小型民企，现金流压力相对较小。头部央企拿地强度依旧较高，保利发展、招商蛇口、华润置地和中国金茂均拿下1宗地块。绿城中国独自摇号获取位于闵行、嘉定和青浦区的3宗宅地，拿地总价139.2亿元，占二批次土拍总金额的22%，增加了在一线城市的优质土储。2023前两批次供地中，保利发展、招商蛇口、中国铁建和绿城表现积极，拿地宗数已经达到3宗，拿地超2宗企业也基本以央国企为主。 投资建议 我们认为上海二批次土拍延续了以央国企为主的拿地趋势，民企参与度边际回暖释放了积极的行业信号，在核心城市土拍竞争加剧的趋势下，企业上海拿地难度有所提升。7月政治局会议、央行、住建部等密集发声，同时一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，核心城市在政策预期下销售市场或将率先回暖。我们认为下半年上海等核心城市土拍仍将保持较高热度，资金实力充足的央国企有望持续提升拓储。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 附表：上海2023年二批次集中土拍成交一览 地块名称 区县 板块 建设用地面积 规划建筑面积 拿地企业 成交楼溢价 成交价 企业性质面价率 (万㎡) (万㎡) (亿元) (元/㎡) (%) 浦东新区川沙新市镇城南社 浦东新区 区C05-20地块 川沙 3.9 7.7 华润置地 央企 29.8 38676 10 浦东新区惠南新市镇宣桥 上海高隆 民企、民营 浦东新区 21和22单元D-02地块 惠南 1.5 1.8 上海住总 企业 3.5 19559 0.3 青浦区西虹桥蟠东路西侧 青浦区 18-01、18-03、18-04地块 徐泾 2.5 4.4 同济 国企 13.3 30347 9.7 奉贤区奉贤新城16单元 奉贤区 南桥新城 2.0 3.6 奉发集团 国企 7.6 21278 1.3 17-03地块 嘉定区南翔镇JDC2-0203单混合所有 嘉定区南翔6.114.3绿城中国48.93410010 元13-02、16-01地块 闵行区梅陇社区 MHP0-0304单元地块制 奉贤区奉贤新城16单元上海奉贤生物科技、 国企 11.8 7448 0 混合所有 28.6 36850 10 36-01地块制 普陀区桃浦科技智慧城 普陀区 桃浦 3.0 上海东苑房地产 7.5 民企 32.9 43655 4.1 (W06-1401单元)地块 宝华集团 松江区洞泾镇SJS30006单 松江区 元组团地块 泗泾 13.0 27.3 华发股份 国企 70.6 25850 10 闵行区浦江镇浦江拓展大型 闵行区 居住社区44-01、45-01地块 浦江 9.5 19.0 大华集团 民企 47.4 24888 10 自贸区临港新片区滴水湖核 浦东新区 心片区C04-01地块 临港新城 2.4 5.9 上海临港新城投资 国企 8.3 14012 0 闵行区华漕镇MHP0-1402 闵行区 单元16-05、17-04地块 华漕 6.0 15.0 中国铁建 央企 61.5 40920 10 宝山区大场镇W12-1301单 宝山区 元35-03地块浦东新区曹路基地12-01地 大场 3.4 8.6 中国金茂维科控股、大家房 央企 31.2 36300 10 浦东新区 曹路 1.4 2.7 民企、国企 7.7 28348 10 块 产、浙江钱江房地产 宝山区吴淞创新城15更新 宝山区 单元03-02、04-02地块 淞宝 4.1 14.1 上实发展 国企 13.4 9454 0 浦东新区曹路基地15-01地 块 浦东新区 曹路 2.4 联发集团 4.7国企13.42836910 建发房产 自贸区临港新片区 上海临港 PDC1-0103单元B05-01、 浦东新区 临港新城 17.8 51.8国企、民企38.774810 浙江荣盛 DSH-04单元C07-01地块 嘉定主城 维科控股、大家房 嘉定区嘉定新城G09-2地块 嘉定区 2.6 6.6 民企、国企 17.1 25850 10 区 产、浙江钱江房地产 松江区永丰街道SJC10011 松江区 松江中部 4.5 7.2 招商蛇口 央企 18.5 25574 10 闵行区梅陇春申5.212.9绿城中国 制混合所有 61.84785310 奉贤区 南桥新城 4.5 15.8 05A-02地块 奉贤新城、上海临港 青浦区徐泾镇双联路北侧 青浦区 徐泾 3.5 7.7 绿城中国 地块名称 区县 板块 建设用地面积 规划建筑面积 拿地企业 成交楼溢价 成交价 企业性质面价率 (万㎡) (万㎡) (亿元) (元/㎡) (%) 单元H02-16、H02-18号地 块 青浦区重固镇毛家角路南侧 青浦区 37-01地块 青浦北部 2.6 5.1 保利发展 央企 8.7 17000 0 奉贤区奉贤新城08单元 奉贤区 07-01地块 南桥新城 8.7 10.5 中建东孚 央企 33.5 31900 10 杨浦区平凉社区01D4-06地 杨浦区 块、01D2-03地块 东外滩 1.1 3.1 保利置业 央企 22.7 74250 10 松江区新桥镇SJS30003单 松江区 新桥 4.7 5.6 恒都置业 民企 12.8 23000 0 元12-13号地块 资料来源：中指数据库、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 股票投资评级说明 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参