杭州2024年土拍火热开场，7宗地块全部高溢价成交

克而瑞研究快评 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/7 2024年2月 中国房地快产评 杭州2024年土拍火热开场，7宗地块全部高溢价成交 文/谢杨春、吴嘉茗 2月27日，杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让，本次杭州诚意满满地拿出了7宗优质宅地，土拍高热的结果也在意料之中。7宗地块的成交总金额为111.6亿元，整体溢价率达到19.1%，其中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限。 杭州依旧是民企争夺的主战场，本地房企拿地踊跃，包揽其中5宗地块，西湖房地产、滨江各 有2宗地块入袋（滨江其中1宗地以联合体形式竞得），绿城则竞得关注度较高的三里亭地块。 7宗地块均有“火爆”潜质，多宗周边均有“网红”项目 作为2024年以来杭州首次挂牌，本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米，供应体量并不大，但地块的质量上乘，给杭州土拍带来“开门红”： 从区域分布看，上城区2宗、萧山区2宗、钱塘区、拱墅区以及余杭区各1宗，从市区到相对偏远的区域均有分布。 此外，本次出让的多宗地块周边均有多人摇号、甚至千人摇号的火热项目，板块价值已经得到市场充分验证，且出让地块的销售限价与这些摇号项目也基本保持一致，未来热销是大概率事件。而位于上城区的两宗地，更是周边处于新房断供状态，二手房销售价格已经高于地块的销售限 价，因此新房项目在价格优势明显的前提下，未来或将仍维持一房难求的局面。 总体来说本次挂牌的7宗地块未来销售预期都较好，但由于已经取消了地价上限，因此房企需要自行理性控制土地成本，平衡拿地与盈利的空间。 图：杭州2024年首批集中土拍地块分布情况（单位：万平方米，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 据不完全统计，本次土拍的参拍情况也较为踊跃，有三宗地块的参拍房企在10家及以上，城东 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/7 新城地块和拱墅区新天地地块的参拍房企数量更是多达15家、14家，而参拍最少的余杭区高铁新城地块也有6家房企参拍。 从房企角度来看，绿城、建发和招商参与了全部地块的竞拍，滨江、建杭参拍地块幅数也达到6宗，央国企和本地房企对于补充优质土储的积极性可见一斑，也印证了企业对于杭州优质地块的前景看高一线。 表：杭州2月27日土拍参拍情况 土地名称 参拍房企数量 参拍房企 杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55 地块 15 绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、保利发展、伟星、坤和、中海、兴耀、越秀、大家、华发、英冠 杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块 14 绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、保利发展、伟星、坤和、中海、兴耀、越秀、大家、华润 杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24 地块 10 绿城、建发、招商、滨江、建杭、保利发展、伟星、坤和、中海、越秀 杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块 8 绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、海威、金帝 杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块 8 绿城、建发、招商、滨江、建杭、西房、海威、金帝 杭政储出[2024]15号下沙单元QT0112-16地块 7 绿城、建发、招商、建杭、保利发展、兴耀、保亿 杭政储出[2024]14号西站新城单元 YH08-0701-48号地块 6 绿城、建发、招商、滨江、华润、万科 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%，首场土拍高热与理性并存 在7宗优质地块的“加持”下，杭州新年的首场土拍展现了超高热度，在目前整体平淡的土地市场中表现颇为亮眼： 7宗地块平均竞拍轮次达到31轮，其中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44 轮和38轮，是本次土拍中竞拍轮次最多的地块； 本次土拍取消了土地限价后，平均溢价率达到19.1%，有6宗地块的溢价率都超过15%，另外1宗地块溢价率也由13.7%。一方面印证了本次供应地块的质量较优，可以猜想的是如果土拍限价仍未放开，本次将产生较多摇号地块；另一方面来看，虽然6宗地块溢价率超过15%，但超出的幅度不高，在有销售限价的情况下，房企保持了相对理性的态度。 表：杭州2月27日土拍成交情况（单位：亿元，元/平方米） 土地名称 成交总价 成交楼板价 溢价率 竞拍轮次 拿地房企 杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块 24.44 36240 24.44% 44 滨江集团 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/7 杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块 22.88 34575 19.29% 38 西湖房地产 杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24地块 19.29 34826 17.70% 30 绿城中国 杭政储出[2024]14号西站新城单元YH08-0701-48号地块 16.19 22776 16.56% 24 华润&滨江集团&西站枢纽 杭政储出[2024]15号下沙单元QT0112-16地块 11.20 15350 13.71% 25 兴耀房地产 杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块 8.99 19205 20.03% 31 海威置业 杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块 8.63 18966 18.54% 28 西湖房地产 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 与前几年杭州整体溢价率和楼板价对比来看，本次杭州土拍的溢价率水平高于2021年平均溢价 率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点。 此次土拍整体的高热，既有地块本身较为优质的影响，也体现了企业对于杭州市场依然有较高的认可度。 图：杭州本次土拍与2021-2023年整体土拍成交楼板价、溢价率对比（元/平方米、%） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 销售限价维持稳定，成交地块平均地房比为0.68 杭州本次出让的7宗地块中有6宗依然存在销售限价，对比周边在售项目或二手房价来看，本次地块的销售限价与周边在售项目均价差别不大，意在保持市场稳定的运行: 例如拱墅区新天地地块销售限价47000元/平方米（含装修），周边棠前嘉悦府等项目的销售均 价显示也在47000-48000元/平方米范围内，萧山科技城两宗地块、余杭区高铁新城地块销售限价也都表现为与周边项目售价持平； 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/7 上城区的两宗宅地周边暂无在售项目，但是对比二手房售价来看，本次地块的销售限价远低于周边的二手房价，存在明显的价格倒挂，可以预见到开盘将热销甚至摇号。 表：杭州6宗限房价地块与周边项目价格对比情况（单位：元/平方米） 土地名称 区域 板块 销售限价 （含装修） 周边项目 销售均价 杭政储出[2024]13号东新单元XC0607-R21-06、XC0607-R22-04地块 拱墅区 新天地 47000 棠前嘉悦府、中冶锦绣华府、嘉里城市之星、宸鹭香舍 47000-48000 杭政储出[2024]10号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-02地块 萧山区 萧山科 技城 31500 悦潮云望府、观奥宸府 31500-31600 杭政储出[2024]12号利群河东单元XSCQ10F-R21-06-04地块 萧山区 萧山科 技城 31500 悦潮云望府、观奥宸府 31500-31600 杭政储出[2024]14号西站新城单元YH08-0701-48号地块 余杭区 高铁新 城 36100 云诵桂月轩、龙湖交控西站·杭 与城 36100 杭政储出[2024]11号城东新城单元SC080201-55地块 上城区 城东新城 46500 已售罄的保利中央公馆、世茂天宸、金隅中铁诺德都会森林显示报价在5-6万元/平方米左 右，保利二手房房价约6.9-7.5万元/平方米 杭政储出[2024]9号三里亭单元JG0904-R21-24地块 上城区 文晖 47400 绿城项目二手房价格4.2-4.5万/平方米 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 由于本次土拍无地价限制，在多家房企踊跃参拍之下，有销售限价的6宗地块均拍出了高于15%的溢价率，相应地盈利空间遭到一定程度的压缩：6宗地块的平均地价房价比为0.68，土地成本占比例较高，平均房价地价差为12235元/平方米，盈利空间也较为有限。 例如最热门的城东新城地块，由滨江以24.44%溢价率竞得，平均楼板价36240元/平方米，但地块的销售限价（含装修）为46500元/平方米，毛坯销售限价仅42000元/平方米，鉴于滨江在杭州已经形成规模化经营，控成本能力、运营能力较优，操盘难度并不大。 图：杭州2月27日土拍地块盈利空间情况（单位：元/平方米） 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/7 注：仅显示6宗有销售限价的地块 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 “拼硬实力”下民企斩获5宗地，拿地金额占比高达68% 杭州作为目前为数不多的民企依然活跃在土拍市场的城市，本次土拍的结果也未出乎意料，在本次拿地从“摇号拼运气”重归“拼资金实力”的基础上，民企持续强势拿地，7宗地块中有5宗由民企竞得，民企拿地金额达到76亿元，占比达到68%，西湖房地产、滨江各有2宗地入袋，此外 本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。 另外杭州另一龙头房企绿城竞得关注度较高的三里亭地块，成交金额19.3亿元，溢价率17.7%；华润&滨江&西站枢纽联合体竞得余杭区西站新城地块，成交金额16.2亿元，溢价率16.65%。 总体来看，杭州的民企有较强的补仓需求，尤其新年伊始各房企的投资额度较为充足，结合本次土拍的地块质量较优，民企在本次土拍中仍有出色表现。 表：杭州2月27日土拍房企拿地情况（单位：亿元、万平方米） 拿地房企 金额 建面 幅数 企业类型 西湖房地产 31.5 11.2 2 民企 滨江集团 24.4 6.7 1 民企 绿城中国 19.3 5.5 1 地方国企 华润&滨江集团&西站枢纽 16.2 7.1 1 联合体 兴耀房地产 11.2 7.3 1 民企 海威置业 9.0 4.7 1 民企 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，杭州年后的首次土拍热度较高：7宗地块均高溢价成交，整体溢价率达到19.1%，而民企依然是杭州土地市场的中坚力量，民企包揽5宗地块且拿地金额占总金额的68%。 杭州土拍能够保持较高热度，最重要的原因是本次供应土地保持了2023年的供地策略，新年伊始以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性；而另一方面也体现了房企对杭州市场的整体肯定，以及对于优质地块，大部分资金实力能够支撑的房企，都有积极的补仓需求。 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/7 版权所有©克而瑞集团·研究中心7/7