房地产行业第6周周报：二手房交易仍在高位，土拍重启热度回升

房地产行业第6周周报 二手房交易仍在高位，土拍重启热度回升 2023年2月12日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 二手房交易仍在高位，土拍重启热度回升 2023年2月12日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：2023年2月第2周，新房成交仍低于去年同期，二手房热度 维持高位。本周30城新房成交223.84万平，环比高于春节前一周（209.15 万平），同比22年春节后第三周（2022W7）下跌15.68%。15城二手房成交面积154.13万平，环比高于节前一周（106.56万平），同比2022W7增长44.26%。去化方面，15城库存面积环比微降，去化周期延长。本周多地重启集中供地。2月8日，北京完成第�轮土拍。6宗地块总建面53.18万平。最终3宗触顶、3宗底价，总计收金132.09亿元。越秀独中两元，中建东孚、 中建智地、新城基业、京东各落一子。2月7日，杭州完成2022年�批次土拍，总规划建面59.6万平。5宗地中3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价，收金89.57亿元，平均溢价率10.89%。5宗地块中有3宗被民企斩获，包括中天美好、兴耀房地产和新城控股。2月7日，郑州完成2023年首批土拍。11 宗地10宗底价、1宗流拍，收金53.82亿元。总成交规划建面124.5万平。 10宗地全部由郑州当地房企摘得，郑州中原发展、中豫置业、管开新城、新地博达等本地国企为主力，建业、惠泽建设、顺邦置业等民企也有参与。 ⯁重点政策解读：2月5日，武汉市限购政策放松，提出结合房价和新房库存 动态调整住房限购范围，家庭在限购区域内新增一个购房资格，非限购区域住 房不计入认定套数等。去年5月，武汉市针对父母子女投靠和二孩三孩家庭 放松3套房限购，外地家庭社保与个税年限由2年缩短至1年。6月适用对 象扩大，同时外地户籍社保个税要求从1年缩短至3年内累计6个月。12月房交会期间，武汉市推出二环外放开限购、容缺办理外来购房资格等政策。本次通知确认了去年6月以来执行的政策，有望继续释放改善性需求，扭转武汉市住宅库存上升和房价下行预期。我们认为，更多核心城市有望加大放松力度，核心城市企稳复苏之后，有望带动周边二三线城市市场修复。近期全国多地探索预售制度改革并提出试点现房销售。武汉市提出增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点、增加房企申请预售许可次数。四川省提出适当灵活调整监管资金拨付节点，动态调整监管额度。济南市调整预售资金监管期限和资金标准。海南省明确存量房买卖的交易资金监管政策。山东与河南均提出要提高预售门槛，开展现房销售试点。我们认为，在全国住建工作会议之后，各地积极探索预售制度改革，保留预售制的基础上，加强监管并优化提取条件，在保证使用安全和正常交付的前提下，房企融资渠道有望进一步规范化，有助于行业平稳运行和健康发展。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/02/06-2023/02/12）申万房地产指数上涨1.13%，跑赢上证综指1.22pct，在各类板块中位列第9/31，恒生地产建筑业指数下跌1.91%，跑赢恒生综指0.47pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：世荣兆业 （9.61%）、越秀地产（9.23%）、华发股份（8.65%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：合生创展集团（-9.67%）、时代中国控股（-9.29%）、金地商置（-7.35%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌5.97%，跑输恒生综指3.59pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：远洋服务（12.03%）、佳源服务（7.69%）、绿城管理控股（4.92%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：碧桂园服务（-13.21%）、旭辉永升服务（-10.50%）、新城悦服务（-10.19%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/02/04-2023/02/10）30个大中城新房成交面积 223.84万平方米，同比上升46.15%，环比上升17.97%。15城二手房成交面积154.13万平方米，同比上升117.34%，环比上升7.06%。监测16个重点城市库存面积18464.45万平方米，环比下降0.32%，去化周期105.58周，较上周延长0.23周。上周（2023/01/30-2023/02/05）100大中城市土地供应建面1322.94万平方米，同比上升10448.73%，环比上升368.84%；土地成交建面2167.99万平方米，同比上升14391.61%，环比上升239.71%；供需比上升为0.61，溢价率为2.26%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/02/06-2023/02/12）房企境内新发债总额为64.00 亿元，环比上升30.61%，去年同周无房企发行债券；债务总偿还量为87.77 亿元，同比上升8.43%，环比下降20.62%；净融资额-23.77亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测14 3.1新房成交数据14 3.2二手房成交数据14 3.3土地市场情况15 3.4库存及去化17 4.房企融资情况19 4.2房企融资详情19 4.3房企信用情况20 风险因素20 图表目录 图表1：近期多地调整预售制度及相关政策4 图表2：本周政策回顾6 图表3：本周房地产板块行情走势（%）9 图表4：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表5：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表6：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表7：本周物业板块行情走势（%）10 图表8：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表9：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表10：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表11：本周重点公司公告10 图表12：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速14 图表13：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）14 图表14：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）14 图表15：2022年12月新建住宅价格和同比及环比增速14 图表16：15城二手房成交面积及同比和环比增速15 图表17：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）15 图表18：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）15 图表19：2022年12月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）15 图表20：100大中城土地供应面积及同比增速15 图表21：100大中城土地成交面积及同比增速15 图表22：100大中城土地供需比（倍）16 图表23：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比16 图表24：100大中城土地成交楼面均价及溢价率16 图表25：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率16 图表26：集中供地情况17 图表27：15城库存面积及去化周期17 图表28：一线城市库存面积及去化周期17 图表29：二线城市库存面积及去化周期18 图表30：三线城市库存面积及去化周期18 图表31：重点城市库存和去化周期情况18 图表32：境内新发债规模及同比增速19 图表33：债务偿还规模及债务净融资规模19 图表34：房企债券相关公告19 图表35：房企债券发行详情19 图表36：房企最新负面事件20 图表37：境外评级机构对房企主体评级调整20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 武汉：动态调整住房限购范围，住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格 2月5日，武汉市人民政府印发《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》，其中提出，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。 政策解读： 限购政策再度放松，有望进一步提振需求。2022年5月，武汉有条件放松限购政策，父母或子女来汉投靠，或生育二孩三孩的本市户籍家庭，在限购区域可新购第3套住 房；外地户籍首次购房的个税或社保年限，由2年调整为1年。2022年6月，限购政策 再度放松，本地居民家庭可在限购区域新购1套住房；外地户籍购房社保要求从1年，缩 短至3年内累计6个月。2022年12月房交会期间，武汉市推出二环外放开限购、容缺办理外来购房资格等政策。 多措并举有利于促进武汉楼市企稳复苏。截至2022年12月，武汉市新建商品住宅价 格指数环比已连续11个月为负，同比负增持续时间也达到9个月。12月新房价格指数同比下跌5.6%。据经济观察网报道，本次限购政策在去年6月已执行，此次通知的出台相当于对之前的政策给出了明文规定。同时，房交会期间二环外放开限购的政策也在继续执 行。根据价格与库存情况动态调整限购区域，无条件增加限购套数，有助于释放改善性需求，扭转库存上升趋势和房价下行预期。对于非本市户籍居民家庭实行购房资格“承诺办、容缺办”，也有利于吸引武汉新市民群体。我们认为，除了武汉之外，更多核心城市有望加大放松力度，核心城市企稳复苏之后，有望带动周边二三线城市市场修复。 政策内容： 全国多地：探索预售制度改革和现房销售 日期 发布机构 对预售资金、现房销售相关制度的表述 02/06 武汉市人民政府 （1）减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点 （2）优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋 02/06 山东省住房和城乡建设厅 逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点 02/07 四川省人民政府 （1）优化商品房预售资金监管政策，及时调整保函置换预售监管资金执行标准，支持各地在保障商品房预售资金使用安全和项目正常交付前提下，适当灵活调整监管资金拨付节点，动态调整监管额度 （2）支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡 02/07 河南住建厅 （1）今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛（2）以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售 02/07 济南市住房和城乡建设 局 （1）商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记后终止。同时，商品房预售资金监管工程建设进度4个控制节点也相应进行了调整 图表1：近期多地调整预售制度及相关政策 （2）商品房预售资金监管标准，规划地上18层以下（包括18层）按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3000元/平方米执行，规划地上18层以上按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行，精装修的项目，监管标准增加800元/平方米 02/08 海南省人民政府官网 （1）通过房地产中介服务机构促成存量房买卖的，应当按照规定对交易资金监管，但是房屋交易当事人明确表示放弃资金监管的除外 （2）房屋交易当事人自愿放弃资金监管的，应当签署自愿放弃资金监管的书面意见，自行承担交易过程 中发生的资金风险 资料来源：信达证券研发中心整理 政策解读： 全国住