房地产行业周报：首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异

REITs 2024年11月10日 投资评级：看好（维持）行业走势图 首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周 表现优异 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 29% 沪深300中证REITs全收益 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 19% 10% 0% -10% -19% 2023-112024-032024-07 数据来源：聚源 《华夏南京交通高速公路REIT上市，消费REITs单周表现优异—行业周报》-2024.11.3 《招商基金蛇口租赁住房REIT上市，消费REITs单周表现优异—行业周报》-2024.10.27 《优质项目REITs持续发行，消费 REITs单周表现优异—行业周报》 -2024.10.20 首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异 2024年第45周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%； 中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。2024年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、 -0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、 相关研究报告 -0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周共有24只REITs基金等待上市，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募已申报。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市 中金联东科创REIT在上海证券交易所正式上市，项目资产整体出租率为 97.91%，资产估值合计16.17亿元。银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资 基金在深圳证券交易所成功上市，总发售份额达6亿份，募集资金规模为16.968 亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众投资者认购倍数达到235倍。 一周行情：保障房REITs单周上涨2.27%，单月累计上涨0.58% 2024年第45周，中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%，年初至今累计上涨2.12%，累计超额收益-17.50%；中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%，年初至今累计上涨8.23%，累计超额收益+11.39%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 +2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周REITs市 场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。 一级跟踪：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市 2024年第45周，共有24只REITs基金等待上市，本周广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市3 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01%4 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01%4 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.16%5 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长70.03%6 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降0.52%7 3、分板块表现：消费REITs单周上涨1.20%，单月累计上涨1.23%8 4、一级跟踪：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市12 5、投资建议：维持行业“看好”评级14 6、风险提示14 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌4 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-17.50%4 图3：中证REITs全收益指数环比下跌5 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+11.39%5 图5：REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%6 图6：REITs市场交易规模成交额达17.66亿元，同比增长90.51%6 图7：REITs市场区间换手率2.98%，同比增长28.45%6 图8：近30日REITs市场成交总量达29.07亿份，同比下降0.52%；成交总额达116.50亿元，同比增长0.25%7 图9：近30日平均区间换手率0.65%，同比下降6.21%7 图10：保障房类REITs本周上涨2.27%8 图11：环保类REITs本周下跌0.97%8 图12：高速公路类REITs本周下跌0.02%9 图13：产业园区类REITs本周下跌0.22%9 图14：仓储物流类REITs本周下跌1.76%10 图15：能源类REITs本周下跌0.41%10 图16：消费类REITs本周下跌0.20%11 表1：中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市3 表2：本周国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前11 表3：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市12 1、中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT 深交所上市 （1）平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT首次申报估值的110.6亿元调整为99 亿元，估值下调11.6亿元，下调幅度10.49%。预计发行规模下调至75.803亿元，下调幅度13.27%。2024年11-12月净现金流分派率下调至3.05%；2025年净现金流分 派率因发行规模降低由12.31%上调至14.27%。（2）中金联东科创REIT（508003） 在上海证券交易所正式上市。资产整体出租率为97.91%，资产估值合计16.17亿元。根据9月20日招募书来看，该基金在2024年4-12月及2025年预测净现金流分派率 分别为4.90%、4.85%。（3）银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金（绍 兴原水水利REIT）在深圳证券交易所成功上市。绍兴原水水利REIT总发售份额达 6亿份，募集资金规模为16.968亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众 投资者认购倍数达到235倍。 时间政策 表1：中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市 2024/11/4平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT首次申报估值的110.6亿元调整为99亿元，估值下调11.6亿元，下调幅度10.49%。预计发行规模下调至75.803亿元，下调幅度13.27%。2024年11-12月净现金流分派率下调至3.05%；2025年净现金流分派率因发行规模降低由12.31%上调至14.27%。 2024/11/5中金联东科创REIT（508003）在上海证券交易所正式上市。资产整体出租率为97.91%，资产估值合计16.17亿元。根据9月20日招募书来看，该基金在2024年4-12月及2025年预测净现金流分派率分别为4.90%、4.85%。 2024/11/8银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金（绍兴原水水利REIT）在深圳证券交易所成功上市。绍兴原水水利REIT总发售份额达6亿份，募集资金规模为16.968亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众投资者认购 倍数达到235倍。 资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01% 2024年第45周，中证REITs（收盘）指数为772.45，同比下跌4.66%，环比下跌0.01%；从累计数值来看，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨2.12%，同期沪深300指数累计上涨19.61%，累计超额收益-17.50%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 1200 10% 8% 1000 6% 800 4% 6002% 400 200 0% -2% -4% 2022W40 2022W44 2022W47 2022W50 2022W53 2023W3 2023W7 2023W10 2023W13 2023W16 2023W19 2023W22 2023W25 2023W28 2023W31 2023W34 2023W37 2023W41 2023W44 2023W47 2023W50 2024W1 2024W4 2024W8 2024W11 2024W14 2024W17 2024W20 2024W23 2024W26 2024W29 2024W32 2024W35 2024W38 2024W41 2024W44 0-6% 中证REITs（收盘）指数环比 数据来源：Wind、开源证券研究所（W代表周，下同） 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-17.50% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 累计超额收益（右轴）中证REITs（收盘）指数累计收益沪深300累计收益（右轴） 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 数据来源：Wind、开源证券研究所 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.16% 2024年第45周，中证REITs全收益指数932.66，同比上涨2.59%，环比上涨 0.16%；从累计数值看，年初至今，REITs全收益指数累计上涨8.23%，同期沪深300 指数累计上涨19.61%，累计超额收益+11.39%。图3：中证REITs全收益指数环比下跌 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 15% 10% 5% 0% -5% 2021W41 2021W46 2021W51 2022W4 2022W9 2022W14 2022W19 2022W24 2022W29 2022W34 2022W39 2022W44 2022W49 2023W1 2023W6 2023W11 2023W16 2023W21 2023W26 2023W31 2023W36 2023W41 2023W46 2023W51 2024W4 2024W9 2024W14 2024W19 2024W24 2024W29 2024W34 2024W39 2024W44 -10% 中证REITs全收益指数环比 数据来源：Wind、开源证券研究所 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+11.39% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%