房地产行业跟踪周报：政治局会议强调稳定楼市，二手房成交环比略有回落

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 政治局会议强调稳定楼市，二手房成交环比略有回落 增持（维持） 2024年12月16日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 投资要点 上周（2024.12.09-2024.12.13，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅 -2.0%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.0%、-0.2%，超额 收益分别为-1.0%、-1.8%。29个中信行业板块中房地产位列第28。 （1）新房市场：上周37城新房成交面积309.4万方，环比-10.4%，同比+19.3%。2024年12月1日至12月13日累计成交576.2万方，同比 +32.0%。今年截至12月13日累计成交11152万方，同比-22.8%。 行业走势 25% 19% 13% 7% 1% -5% -11% -17% -23% -29% 房地产沪深300 （2）二手房市场：上周16城二手房成交面积216.8万方，环比-19.7%，同比+57.2%。2024年12月1日至12月13日累计成交472万方，同比 +85.1%。今年截至12月13日累计成交7633.6万方，同比+7.4%。 （3）库存及去化：13城新房累计库存8238.2万方，环比+0.0%，同比 -8.4%；13城新房去化周期为18.1个月，环比变动+0.5个月，同比变动 -2.2个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.3个月、 10.0个月、15.9个月、65.4个月，环比分别变动0.0个月、+0.8个月、 +0.2个月、+8.4个月。 （4）土地市场：2024年12月9日-2024年12月13日百城供应土地数量为469宗，环比-47.1%，同比-1.3%;供应土地建筑面积为2297.4万方，环比-54.0%,同比-21.3%。截至12月13日，2024年累计供应土地数量为31100宗，同比-2.5%,累计供应建筑面积为169041.9万方，同比- 16.0%。 重点数据与政策：中央层面：中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究2025年经济工作。会议强调，做好明年经济工作，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。会议指出，要有效防范化解重 点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。地方层面：河北省石家庄住房公积金管理中心12月11日发布《关于提取住房公积金支付购房首付款的通知》，在本市行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款。本通知自2024年12月25日起实施。12月12日，杭州规资局官网发布了 《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。本通知自2024年12月13日起施行。施行后成交的出让项目、取得划拨决定书的划拨项目以及新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。 周观点：12月第2周新房成交环比下降、同比上升，二手房成交环比下降，同比上升。12月9日召开中共中央政治局会议，分析研究2025年经济工作。会议强调，做好明年经济工作，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。会议指出，要有效防范化解重点领域风险，牢 牢守住不发生系统性风险底线。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 2023/12/182024/4/172024/8/162024/12/15 相关研究 《新房及二手房成交同比上涨，多地政策持续向好》 2024-12-09 《新房成交同环比上升，多地放松政策密集出台》 2024-12-02 1/17 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况11 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪15 5.投资建议16 6.风险提示16 2/17 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国16城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比7 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比7 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量10 图18：百城土地供应规划建筑面积10 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率11 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）12 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13 图27：上周（12.09-12.13）重点房企涨跌幅排名14 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.12.13）5 表2：上周涨跌幅前�14 表3：上周涨跌幅后�14 表4：上周重点政策汇总15 3/17 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑 短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 4/17 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.12.13） 公司代码 公司名称 总市值（亿元） 2023A 归母净利润（亿元） 2024E2025E 2026E 2023A PE（倍）2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口* 987 63.19 93.60 115.46 135.34 15.61 10.54 8.55 7.29 600048.SH 保利发展 1,178 120.67 115.74 122.86 132.49 9.76 10.18 9.59 8.89 000002.SZ 万科A 1,003 121.63 -108.17 -4.51 28.84 8.25 -9.28 -222.50 34.79 600383.SH 金地集团* 233 61.07 61.82 66.58 71.24 3.82 3.78 3.51 3.28 601155.SH 新城控股* 296 8.46 9.29 10.02 54.43 34.95 31.83 29.51 5.43 002244.SZ 滨江集团* 276 37.41 53.58 61.97 68.17 7.37 5.15 4.45 4.04 0688.HK 中国海外发展 1,301 256.10 244.86 256.31 271.99 5.08 5.31 5.08 4.78 1109.HK 华润置地 1,518 313.65 288.53 298.06 319.35 4.84 5.26 5.09 4.75 0960.HK 龙湖集团 668 128.50 113.84 116.35 124.02 5.20 5.86 5.74 5.38 1755.HK 新城悦服务* 24 4.45 4.92 5.40 5.91 5.29 4.79 4.36 3.99 2869.HK 绿城服务* 109 6.05 7.60 9.11 11.03 17.93 14.28 11.91 9.84 1209.HK 华润万象生活* 609 29.29 36.19 44.14 53.14 20.79 16.83 13.80 11.46 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2024.12.16港元兑人民币中间价为1港元=0.9244人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/17 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比-10.4%,同比19.3%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-5%、-8%、80%、17%。 从新房成交看，上周37城新房成交面积309.4万方，环比-10.4%，同比+19.3%。 2024年12月1日至12月13日累计成交576.2万方，同比+32.0%。今年截至12月13 日累计成交11152万方，同比-22.8%。 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/12/13 2024/12/06 2024/11/29 2024/11/22 2024/11/15 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 2024/09/13 2024/09/06 2024/08/30 -100% 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/12/13 2024/12/06 2024/11/29 2024/11/22 2024/11/15 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 2024/09/13 2024/09/06 2024/08/30 -100% 200 150 100 50 0 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/12/13 2024/12/0