房地产行业研究：百强销售累计降幅收窄，政策发力或已箭在弦上

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（8.24-8.30）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.5%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第3。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-2.5%。 本周杭州土拍热度延续，4宗地块溢价率均超20%；南京土拍平淡收场，18中地块有17宗底价成交。本周（8.24-8.30）全国300城宅地成交建面765万㎡，单周环比+48%，单周同比-7%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300 城累计宅地成交建面12939万㎡，累计同比-45%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均有所下降。本周（8.24-8.30）35个城市商品房成交合计265万平米，周环比-3%，周同比 -27%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+11%；二线城市周环比-12%，周同比-44%；三四线城市周环比+36%，周同比 +106%。 本周二手房成交环比下降，同比持平，二手房热度略有下降。本周（8.24-8.30）15个城市二手房成交合计149万平米，周环比-10%，周同比-0.1%。其中：一线城市周环比+5%，周同比+37%；二线城市周环比-17%，周同比-9%；三四线城市周环比+21%，周同比-30%。 房企销售额1-8月累计同比跌幅持续收窄，8月单月环比下降，同比降幅走扩。2024年1-8月百强房企全口径销 售额25869亿元，累计同比-38.6%，较1-7月-39.7%的跌幅收窄1.1pct；8月单月全口径销售额2725亿元，环比-10%，同比-27.8%，同比跌幅较7月单月-20.5%有所走扩。从房企来看，受市场降温及推货节奏影响，8月房企销售额同环比普跌，其中越秀、中海、金茂等房企销售环比明显改善；融创上海豪宅项目开盘当日售罄，8月销售额同环比均大幅上升。 新一轮政策加码或已箭在弦上。近期高能级城市政策密集出台，对于政策加码及信贷宽松的预期有所升温，在土 地端，上海“7090”政策正式退出，加速构建保障房+商品房双轨制的房地产发展新模式。在金融端，年内五年期以上LPR有望再度调降，带动新增房贷利率下降，同时据南方日报报道，监管部门已对通过转按揭等方式调整存量房利率展开研究讨论，若成功落地则能够减轻购房者的观望情绪及还款压力。在需求端，重庆取消限售并按区认定首套房，当前销售表现仍在筑底，金九银十关键节点即将到来，且一线城市仍有政策放松空间，政策或有望适时出台以提振市场信心。 投资建议 8月百强房企销售处于低位，多数房企的中报业绩仍在下滑甚至亏损，当前行业基本面及房企业绩持续筑底中。市场预期已充分降低，新一轮政策加码有望带来的边际改善值得期待，建议关注政策进展及行业修复情况，包括但不 限于收储加速落地、降低存量及新增房贷利率、房屋养老金的明确、一线政策放松等。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 百强销售累计降幅收窄，单月降幅扩大4 政策加码或已箭在弦上5 行情回顾6 地产行情回顾6 物业行情回顾7 数据跟踪8 宅地成交8 新房成交9 二手房成交11 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻13 地产公司动态15 物管行业政策和新闻18 非开发公司动态18 行业估值21 风险提示22 图表目录 图表1：2024年1-8月百强房企销售情况4 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势5 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势5 图表4：近期值得关注的政策6 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名7 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名7 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速9 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表18：35城新房成交明细（万平方米）10 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）11 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）11 图表23：9城商品房的库存和去化周期12 图表24：9城各城市能级的库存去化周期12 图表25：9个重点城市商品房库存及去化周期12 图表26：地产行业政策新闻汇总13 图表27：地产公司动态15 图表28：物管行业资讯18 图表29：非开发公司动态18 图表30：A股地产PE-TTM21 图表31：港股地产PE-TTM21 图表32：港股物业PE-TTM21 图表33：覆盖公司估值情况22 百强销售累计降幅收窄，单月降幅扩大 房企销售额1-8月累计同比跌幅持续收窄，8月单月环比下降，同比降幅走扩。2024年1-8月百强房企全口径销售额25869亿元，累计同比-38.6%，较1-7月-39.7%的跌幅收窄1.1pct；8月单月全口径销售额2725亿元，环比-10%，同比-27.8%，同比跌幅较7月单月-20.5%有所走扩。从房企来看，受市场降温及推货节奏影响，8月房企销售额同环比普跌，其中越秀、中海、金茂等房企销售环比明显改善；融创上海豪宅项目开盘当日售罄，8月销售额同环比均大幅上升。 图表1：2024年1-8月百强房企销售情况 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表2：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -80% 百强累计全口径销售金额（亿元） 同比增速（右轴） 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表3：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -100% 百强单月全口径销售金额（亿元） 同比增速（右轴） 政策加码或已箭在弦上 来源：克而瑞，国金证券研究所 新一轮政策加码或已箭在弦上。近期高能级城市政策密集出台，对于政策加码及信贷宽松的预期有所升温，在土地端，上海“7090”政策正式退出，加速构建保障房+商品房双轨制的房地产发展新模式。在金融端，年内五年期以上LPR有望再度调降，带动新增房贷利率下降，同时据南方日报报道，监管部门已对通过转按揭等方式调整存量房利率展开研究讨论，若成功落地则能够减轻购房者的观望情绪及还款压力。在需求端，重庆取消限售并按区认定首套房，当前销售表现仍在筑底，金九银十关键节点即将到来，且一线城市仍有政策放松空间，政策或有望适时出台以提振市场信心。 图表4：近期值得关注的政策 日期 城市 政策类型 主要内容 8月27日 上海 供地政策 优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米 8月28日 广州 金融政策 广州首套房贷利率、二套房贷利率均达到2.89%，刷新近年来广州的最低纪录 8月30日 / 金融政策 有关部门正在考虑允许通过转按揭等方式调整存量房利率。记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论 9月1日 重庆 需求政策 取消限售；居民家庭在重庆市申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县的住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。 来源：各政府官网，第一财经，南方Plus，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.5%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第3。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、汇景控股、*ST中迪、*ST中润、丽新发展，涨跌幅分别为 +18.3%、+18.2%、+16.3%、+15.4%、+11.9%；末5名为弘阳地产、深圳控股、远洋集团、荣安地产、天誉置业，涨跌幅分别为-17.2%、-9.3%、-8.3%、-8.1%、-7.7%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 汽制房家能保食半技媒多零耐软电商运医消公食材资银 Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 车药地庭源险品导术体元售用件信业输疗费用品料本行 Ⅱ 与、产与 、体硬 金业消与服和 保者事与货 -8% 传电综化电商轻计汽机房休非医纺食农国有建钢采通交家公建银媒气合工子业工算车械地闲银药织品林防色筑铁掘信通用用筑行 汽生个 车物人 零科用 部技品 饮与件料半与与导设烟体备 融费服务专 Ⅱ 品务业 与服 服务 健服业主物 Ⅱ Ⅱ 设务要 备用 与品 设贸制机 设产服金生服饮牧军金材 运电事装 件与草生装服零 备易造 备务融物装料渔工属料 输器业饰……务… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% *ST *ST 0% 易汇丽 居景新 企控中中发业股迪润展控 股 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 弘阳地产 深远荣天 圳洋安誉 控集地置 股团产业 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300