11月百强房企月度销售报告：11月百强销售额环比下降，但较三季度仍有明显反弹

房地产 证券研究报告|行业月报 2024年12月01日 11月百强房企月度销售报告：11月百强销售额环比下降，但较三季度仍有明显反弹 11月市场整体热度有所回落，但较三季度有反弹，单月百强销售额环比降低 17%，但相较于9月仍有44%的增长，同比降低7%，降幅低于往年同期。其 增持（维持） 中核心城市延续较高热度，非核心城市热度开始出现下降。从累计情况看，1-11 月TOP100房企操盘口径销售额34326亿元，同比降低30.7%，较上月累计同比增长2pct；权益口径销售额27158亿元，同比降低30%，较上月累计同比增长2.2pct。从11月单月情况看，TOP100房企单月操盘销售额3634亿元，同比降低 6.9%，环比降低16.5%；权益销售额2875亿元，同比降低3%，环比降低16.2%。 TOP10房企前11月操盘销售额降幅继续收窄至26%，其他梯队房企仍在降幅在30%以上。从2024年1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降26.3%；TOP31-50房企排名第2，同比下降32.7%。跌幅最大的 是TOP11-20房企，同比下降35.6%。从2024年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降24.3%；TOP31-50房企排名第2，同比下降29.8%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降38.9%。 对比2024年1-11月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小 的是100强门槛。10强门槛从1499.8亿元下降至879亿元，同比下降41.4%； 行业走势 30% 16% 2% -12% -26% -40% 房地产沪深300 20强门槛从561.1亿元下降至311.8亿元，同比下降44.4%；30强门槛从352.6 2023-122024-032024-072024-11 亿元下降至240.3亿元，同比下降31.8%；50强门槛从217.7亿元下降至139.3 亿元，同比下降36%；100强门槛从93.4亿元下降至64.9亿元，同比下降30.5%。 多数龙头房企11月销售环比下跌，部分如绿城、华发环比增长。虽政策余温仍在 且核心城市销售较活跃，但受供货量等因素制约，整体销售环比回落。从11月单 月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为317.9亿元，其次为中海地产、华润 置地、保利发展、招商蛇口，分别实现销售金额285.3、232.1、219.0、209.0亿元。重点房企单月操盘销售额环比表现来看，绿城中国14.6%、华发股份18.9%、招商蛇口0.5%、华润置地-16.8%、滨江集团-17.8%、中海地产-27.8%、建发房产-33.8%、越秀地产-42.1%、保利发展-42.5%。从2024年1-11月累计操盘口 径销售金额来看，保利发展最高为2803.0亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额2569.1、2467.2、2077.0、2060.6亿元。重点房企1-11月累计操盘销售额成交同比来看，绿城中国-3.8%、中海地产-5.8%、越秀地产-8.1%、华润置地-21.3%、保利发展-22.9%、华发股份-25.2%、招商蛇口-28.7%、建发房产-29.0%、滨江集团-31.1%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改 善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准》2024-11-24 2、《房地产：地产大变局系列四：日本两轮地产危机复盘：为何90年代烈度远超70年代？什么房企能穿越 牛熊？》2024-11-23 3、《房地产开发：2024W46：本周新房成交同比+7.9%， 10月主要城市房价跌幅有所收窄》2024-11-17 股票代码 股票名称 投资评级 EPS（元） PE 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口 买入 0.70 0.65 0.65 0.65 16.60 18.10 18.14 18.09 002244.SZ 滨江集团 买入 0.81 0.90 0.95 0.94 12.80 10.51 10.01 10.03 600048.SH 保利发展 买入 1.01 1.05 1.13 1.12 10.80 9.71 9.06 9.11 600325.SH 华发股份 买入 0.67 0.61 0.60 0.61 10.30 10.98 11.12 11.10 600153.SH 建发股份 买入 4.45 1.08 1.35 1.52 2.20 9.08 7.25 6.44 资料来源：Wind，国盛证券研究所 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、11月百强销售额环比下降，但较三季度仍有明显反弹3 二、虽核心城市成交仍活跃，但受供货制约整体销售环比回落6 三、投资建议9 风险提示9 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额4 图表6：各梯队房企权益比重4 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况7 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况8 一、11月百强销售额环比下降，但较三季度仍有明显反弹 11月市场整体热度有所回落，但较三季度有反弹，单月销售额环比降低17%，但相较于9月仍有44%的增长，同比降低7%，降幅低于往年同期。其中核心城市延续较高热度，非核心城市热度开始出现下降。从累计情况看，1-11月TOP100房企实现操盘口径销售金额34326.4亿元，同比降低30.7%，较上月累计同比增长2.0pct；权益口径销 售金额为27157.7亿元，同比降低30.0%，较上月累计同比增长2.2pct。从11月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3633.7亿元，同比降低6.9%，环比降低16.5%；权益口径销售金额2875.1亿元，同比降低3.0%，环比降低16.2%。 单月操盘金额（亿元，左轴） 同比（右轴） 环比（右轴） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10房企前11月操盘销售额降幅继续收窄至26%，其他梯队房企仍在降幅在30% 以上。从2024年1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下 降26.3%；TOP31-50房企排名第2，同比下降32.7%。跌幅最大的是TOP11-20房企， 同比下降35.6%。 从2024年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降24.3%；TOP31-50房企排名第2，同比下降29.8%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降38.9%。 具体看各梯队数据，2024年1-11月TOP10房企实现操盘口径销售金额17634.2亿元，同比下降26.3%；操盘口径销售面积9429.6万方，同比下降32.2%；权益口径销售金额13078.5亿元，同比下降24.3%，权益比重73.5%。 2024年1-11月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额5704.1亿元，同比下降35.6%； 操盘口径销售面积3503.1万方，同比下降35.9%；权益口径销售金额4131.3亿元，同比下降38.9%，权益比重67.5%。 2024年1-11月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2667.6亿元，同比下降35.3%； 操盘口径销售面积1728.1万方，同比下降28.2%；权益口径销售金额2395.0亿元，同比下降32.3%，权益比重71.7%。 2024年1-11月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3735.2亿元，同比下降32.7%； 操盘口径销售面积2084.1万方，同比下降32.5%；权益口径销售金额3431.5亿元，同比下降29.8%，权益比重76.1%。 2024年1-11月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4585.3亿元，同比下降35.2%； 操盘口径销售面积2433.8万方，同比下降34.5%；权益口径销售金额4121.4亿元，同比下降34.7%，权益比重76.9%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 同比（%，右轴） -26.3% -35.2% -35.6% -35.3% -32.7% -20% -22% -24% -26% -28% -30% -32% -34% -36% -38% -40% 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） -28.2% -32.2% -32.5% -35.9% -34.5% -26% -28% -30% -32% -34% -36% -38% -40% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 权益比重 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 14000 12000 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -20% -22% 权益比重 78% 76.1% 76.9% 73.5% 71.7% 67.5% 76% 10000 8000 6000 4000 2000 0 -24.3% -38.9% -32.3% -29.8% -24% -26% -28% -30%