百强房企月度销售报告：11月百强房企权益销售额环比下跌5%，市场情绪持续低迷

11月百强权益销售额累计同比-15%，单月环比-5%。接近年末冲刺阶段，不少房企为了全年销售规模，加大核心城市的推盘力度，11月新房供应在上月低基数的基础上出现了明显增长。但尽管在房企供货增加、叠加年末促销力度加大的情况下，11月成交金额依然环比下滑，市场热度持续低迷，市场信心的修复仍需持续的政策加码。从11月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3901.2亿元，同比降低29.6%，环比降低4.1%；权益口径销售金额2962.9亿元，同比降低30.6%，环比降低5.1%。从累计情况看，1-11月TOP100房企实现操盘口径销售金额49536.2亿元，同比降低14.4%，较上月累计同比降低1.6pct；权益口径销售金额为38785.7亿元，同比降低15.1%，较上月累计同比降低1.6pct。 从各梯队房企来看，TOP10房企累计操盘销售额降幅较上月变化较小，TOP11-20房企跌幅进一步下探，TOP21-30房企维持在22%的降幅。 从1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降15.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.1%。从2023年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降7.6%；TOP11-20房企排名第二，同比下降17.2%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降22.0%。 对比2023年1-11月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1530.5亿元下降至1499.8亿元，同比下降2.0%；20强门槛从716.1亿元下降至561.1亿元，同比下降21.6%；30强门槛从434.3亿元下降至352.6亿元，同比下降18.8%； 50强门槛从271.3亿元下降至217.7亿元，同比下降19.8%；100强门槛从101.3亿元下降至93.4亿元，同比下降7.8%。 部分房企因年末冲刺销售环比出现明显增长，龙头房企整体表现更为坚挺，主要因为核心城市有足够货量可推以及促销加速去化。从2023年1-11月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3635.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、绿城中国，分别实现销售金额3201.4、2726.5、2617.2、2563.8亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-11月销售额同比表现较好的有：华发股份21%、建发房产15%、华润置地14%、招商蛇口12%、中海地产11%、滨江集团5%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。 最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 一、11月百强权益销售额累计同比-15%，单月环比-5% 接近年末冲刺阶段，不少房企为了全年销售规模，加大核心城市的推盘力度，11月新房供应在上月低基数的基础上出现了明显增长。但尽管在房企供货增加、叠加年末促销力度加大的情况下，11月成交金额依然环比下滑，市场热度持续低迷，市场信心的修复仍需持续的政策加码。从11月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3901.2亿元，同比降低29.6%，环比降低4.1%；权益口径销售金额2962.9亿元，同比降低30.6%，环比降低5.1%。从累计情况看，1-11月TOP100房企实现操盘口径销售金额49536.2亿元，同比降低14.4%，较上月累计同比降低1.6pct；权益口径销售金额为38785.7亿元，同比降低15.1%，较上月累计同比降低1.6pct。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 从各个梯队房企情况来看，TOP10强房企11月累计操盘销售额降幅较上月变化较小，且在各梯队中表现最佳，TOP11-20强房企跌幅从12%进一步下探至16%，TOP21-30房企依然维持在22%的降幅。从2023年1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.7%；TOP11-20房企排名第二，同比下降15.8%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降22.1%。从2023年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降7.6%；TOP11-20房企排名第二，同比下降17.2%。 跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降22.0%。 具体看各梯队数据，2023年1-11月TOP10房企实现操盘口径销售金额23933.2亿元，同比下降8.7%；操盘口径销售面积13918.0万方，同比下降18.3%；权益口径销售金额17283.9亿元，同比下降7.6%，权益比重70.9%。 2023年1-11月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额8853.1亿元，同比下降15.8%； 操盘口径销售面积5466.6万方，同比下降19.1%；权益口径销售金额6764.2亿元，同比下降17.2%，权益比重67.0%。 2023年1-11月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额4126.0亿元，同比下降22.1%； 操盘口径销售面积2407.3万方，同比下降35.7%；权益口径销售金额3536.4亿元，同比下降21.1%，权益比重66.2%。 2023年1-11月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额5546.1亿元，同比下降18.7%； 操盘口径销售面积3089.3万方，同比下降29.9%；权益口径销售金额4886.4亿元，同比下降22.0%，权益比重71.1%。 2023年1-11月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额7077.8亿元，同比下降21.4%； 操盘口径销售面积3715.5万方，同比下降23.1%；权益口径销售金额6314.8亿元，同比下降22.0%，权益比重73.5%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2023年1-11月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1530.5亿元下降至1499.8亿元，同比下降2.0%；20强门槛从716.1亿元下降至561.1亿元，同比下降21.6%；30强门槛从434.3亿元下降至352.6亿元，同比下降18.8%；50强门槛从271.3亿元下降至217.7亿元，同比下降19.8%；100强门槛从101.3亿元下降至93.4亿元，同比下降7.8%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、部分房企因年末冲刺环比明显增长，四成房企环比下跌 11月部分房企因为年末冲刺销售环比出现明显增长，龙头房企整体表现更为坚挺，主要因为核心城市有足够货量可推以及促销加速去化。从11月单月操盘口径销售金额来看，绿城中国最高为336.8亿元，其次为万科地产、保利发展、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额293.3、284.0、218.1、218.0亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅5家实现同比正增长。其中建业集团同比表现最佳，单月同比增长452.7%，其次为国贸地产144.8%、华侨城38.7%、首开股份8.8%、招商蛇口8.5%。保利置业、远洋集团、碧桂园表现最差，其中远洋集团单月同比下降83.0%。从单月环比增速看，TOP40房企有16家实现环比正增长。其中卓越集团环比表现最佳，单月环比增长72.5%，其次为建业集团70.8%、中国铁建64.4%、国贸地产54.5%、华侨城45.0%。 从2023年1-11月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3635.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、绿城中国，分别实现销售金额3201.4、2726.5、2617.2、2563.8亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长，较上月减少1家。重点房企1-11月销售额同比表现较好的有：华发股份21%、建发房产15%、华润置地14%、招商蛇口12%、中海地产11%、滨江集团5%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。