百强房企月度销售报告：5月市场依旧低迷，百强房企权益销售额环比降低18%

5月市场依旧低迷，百强房企销售金额环比进一步下探。继2月和3月销售数据冲高后，4月市场降温，百强销售额环比下滑，5月环比继续下滑，一方面因为房价预期下跌以及收入、经济预期较弱等原因，购房者信心较弱；另一方面销售低迷使得开发商推盘促销积极性不高，供应环比减少。 城市之间热度分化明显，当前市场主要依靠核心城市核心区推盘带动销售情绪，市场购买力仍需持续的政策呵护。从单月情况来看，5月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4853.5亿元，同比增长6.8%，环比降低14.3%；权益口径销售金额3791.5亿元，同比增长3.1%，环比降低17.6%。累计情况来看，1-5月TOP100房企操盘口径销售金额25353.0亿元，同比增长9.1%，较1-4月累计同比降低0.6pct；权益口径销售金额为20135.6亿元，同比增长9.0%，较1-4月累计同比降低1.5pct。 不同梯队房企同比表现较上月变化不大，梯队之间分化明显。从2023年1-5月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长22.4%；TOP10房企排名第二，同比增长17.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降9.4%。从2023年1-5月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长22.8%；TOP11-20房企排名第二，同比增长17.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降8.5%。 10强门槛依然保持大幅同比增长，20强门槛维持正增，30强和50强门槛同比降低。对比2023年1-5月与2022年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10强门槛从558.6亿元增长至746.5亿元，同比增长33.6%；20强门槛从287.9亿元增长至321.1亿元，同比增长11.5%；30强门槛从207.1亿元下降至179.2亿元，同比下降13.5%；50强门槛从118.1亿元下降至111.1亿元，同比下降5.9%；100强门槛从40.4亿元增长至42.0亿元，同比增长4.0%。 得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，多数头部房企销售表现依然稳定。 2023年1-5月累计操盘口径销售金额前五强分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、碧桂园，分别实现销售额1803.0、1613.1、1389.9、1332.5、1329.1亿元。从累计同比增速看，TOP40房企有24家实现正增长，其中华发股份同比增长89%、招商蛇口81%、华润置地78%、滨江集团79%、建发房产74%、中国金茂58%、中海地产52%。多数头部房企得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，销售表现更为稳定。民企中除了部分因基数、推盘原因同比增幅较大外，大多数依然保持较大降幅。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 一、5月销售继续下探，百强房企权益销售额环比降低18% 5月市场依旧低迷，百强房企销售金额环比进一步下探。继2月和3月销售数据冲高后，4月市场开始降温，百强销售额环比下滑，5月百强销售额环比继续下滑，一方面因为房价预期下跌以及收入、经济预期较弱等原因，购房者信心较弱；另一方面销售低迷使得开发商推盘促销积极性不高，供应环比减少。城市之间热度分化明显，当前市场主要依靠核心城市核心区推盘带动销售情绪，信心比黄金重要，市场购买力仍需持续的政策呵护。从单月情况来看，5月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4853.5亿元，同比增长6.8%，环比降低14.3%；权益口径销售金额3791.5亿元，同比增长3.1%，环比降低17.6%。累计情况来看，1-5月TOP100房企操盘口径销售金额25353.0亿元，同比增长9.1%，较1-4月累计同比降低0.6pct；权益口径销售金额为20135.6亿元，同比增长9.0%，较1-4月累计同比降低1.5pct。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 不同梯队房企同比表现较上月变化不大，TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额同比维持两位数增幅，其他梯队房企同比维持个位数降幅。从2023年1-5月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长22.4%；TOP10房企排名第二，同比增长17.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降9.4%。 从2023年1-5月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长22.8%； TOP11-20房企排名第二，同比增长17.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降8.5%。 具体看各梯队数据，2023年1-5月TOP10房企实现操盘口径销售金额12102.9亿元，同比增长17.3%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额9128.2亿元，同比增长22.8%，权益比重73.0%。 2023年1-5月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额4728.9亿元，同比增长22.4%； 操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额3550.8亿元，同比增长17.8%，权益比重67.7%。 2023年1-5月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2259.5亿元，同比下降3.9%；操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额1934.4亿元，同比下降5.3%，权益比重64.3%。 2023年1-5月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2869.2亿元，同比下降9.4%；操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额2530.6亿元，同比下降8.5%，权益比重70.9%。 2023年1-5月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额3392.5亿元，同比下降4.0%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2991.6亿元，同比下降6.8%，权益比重71.0%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 10强门槛依然保持大幅同比增长，20强门槛维持正增，30强和50强门槛同比降低。 对比2023年1-5月与2022年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10强门槛从558.6亿元增长至746.5亿元，同比增长33.6%；20强门槛从287.9亿元增长至321.1亿元，同比增长11.5%；30强门槛从207.1亿元下降至179.2亿元，同比下降13.5%；50强门槛从118.1亿元下降至111.1亿元，同比下降5.9%；100强门槛从40.4亿元增长至42.0亿元，同比增长4.0%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、房企分化加剧，头部表现稳定 得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，多数头部房企销售表现依然稳定。从5月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为386.0亿元，其次为万科地产、华润置地、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额304.2、292.0、272.7、244.0亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有25家实现同比正增长。其中滨江集团同比增长111%、中国金茂77%、招商蛇口68%、建发房产62%、华润置地52%。 从2023年1-5月累计操盘口径销售金额来看，前五强分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、碧桂园，分别实现销售金额1803.0、1613.1、1389.9、1332.5、1329.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有24家实现同比正增长，其中华发股份同比增长89%、招商蛇口81%、华润置地78%、滨江集团79%、建发房产74%、中国金茂58%、中海地产52%。多数头部房企得益于深耕的核心城市复苏情况更佳，销售表现依然稳定，部分企业排名后退主要跟推盘结构有关。民企中除了部分因为基数、推盘原因同比增幅较大，大多数依然保持较大降幅。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向： 1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场处于弱复苏中，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。