百强房企月度销售报告：6月百强销售额环比微增9.5%，市场情绪持续走弱

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年07月02日 百强房企月度销售报告：6月百强销售额环比微增9.5%，市场情绪持续走弱 6月销售仍处于探底状态中，累计销售额回落到上年水平。6月百强房企全口径销售额同比降低27.6%，环比增长9.5%，虽然单月环比增长，但是环比增幅是近几年较低的幅度，传统销售旺季并未出现；1-6月累计销 售额同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因为销售低迷使得开发商推盘信心不足，市场供应放量不明显，再加上当前购房者受经济、就业收入预期以及房价预期等因素的影响，购房信心也不足，市场依然处于缓步下滑的阶段。往后看，7、8月为传统销售淡季，预期市场压力依然会比较大，若无持续强烈的政策刺激，我们认为下半年销售端将二次探底。6月TOP100房企实现操盘口径销售金额5267.2亿元，同比降低28.1%，环比增长8.5%；1-6月TOP100房企实现操盘口径销售金额30620.2亿元，同比增长0.2%，较上月累计同比降低8.9pct。 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额累计同比降至个位数增幅，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-6月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长8.1%；TOP10房企排名第二， 同比增长4.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降10.9%。从2023年1-6月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长9.6%；TOP11-20房企排名第二，同比增长3.9%。表现最差的是TOP31- 50房企，同比下降12.1%。 10强和20强门槛增幅缩水，30强和50强门槛同比降幅扩大。对比 2023年1-6月与上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门 槛。具体看，10强门槛从772.0亿元增长至890.0亿元，同比增长15.3%；20强门槛从351.9亿元增长至368.6亿元，同比增长4.7%；30强门槛 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 16% 0% -16% -32% 2022-072022-102023-022023-06 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 从257.2亿元下降至216.5亿元，同比下降15.8%；50强门槛从149.5 亿元下降至133.3亿元，同比下降10.8%；100强门槛从55.7亿元增长至56.7亿元，同比增长1.8%。 房企分化明显，因为上年基数较高所以6月大部分房企同比增速转负，仅部分企业仍能实现同环比正增长。百强中多数国央企累计同比还保持着较大幅度的正增长，但是增幅缩减，多数民企降幅依然在扩大。从1-6月 累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2157亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别为1895、1696、1580、1540亿元。从累计增速看，TOP40房企有22家实现同比正增。其中华发股份同比增长58.5%、建发房产58.3%、联发集团44.8%、招商蛇口43.9%、滨江集团43.5%、华润置地40.2%、中海地产29.8%、绿城中国19.0%、龙湖集团14.8%、越秀地产13.5%、保利发展12.8%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在 未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1、《房地产开发：等待与希望——2023中期策略》2023- 06-26 2、《房地产开发：2023W25：本周新房成交继续低迷同比-49.6%，LPR时隔近1年首降》2023-06-25 3、《房地产开发：2023W24：本周新房成交“旺季不旺同比-37.4%，“第三支箭”正式落地》2023-06-18 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、6月销售仍处于探底状态中，累计销售额回落到上年水平3 二、房企分化加剧，多数国央企仍保持较大累计增幅6 三、投资建议9 风险提示9 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况7 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况8 一、6月销售仍处于探底状态中，累计销售额回落到上年水平 6月百强房企全口径销售额同比降低27.6%，环比增长9.5%，虽然单月环比增长，但是环比增幅是近几年较低的幅度，传统销售旺季并未出现；1-6月累计销售额同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因为销售低迷使得开发商推盘信心不足，市场供应放量不明显，再加上当前购房者受经济、就业收入预期以及房价预期等因素的影响，购房信心也不足，市场依然处于缓步下滑的阶段。往后看，7、8月为传统销售淡季，预期市场压力依然会比较大，若无持续强烈的政策刺激，我们认为下半年销售端将二次探底。从6月单月情况看，TOP100房企实现操盘口径销售金额5267.2亿元， 同比降低28.1%，环比增长8.5%；权益口径销售金额4232.4亿元，同比降低27.9%，环比增长11.6%。从累计情况看，1-6月TOP100房企实现操盘口径销售金额30620.2亿元，同比增长0.2%，较上月累计同比降低8.9pct；权益口径销售金额24368亿元，同比增长0.1%，较上月累计同比降低8.9pct，权益比70.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额累计同比降至个位数增幅，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-6月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长8.1%；TOP10房企排名第二，同比增长4.8%。表现最差的是TOP31-50房企， 同比下降10.9%。 从2023年1-6月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长9.6%；TOP11-20房企排名第二，同比增长3.9%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。 具体看各梯队数据，2023年1-6月TOP10房企实现操盘口径销售金额14470.2亿元，同比增长4.8%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额10864.7亿元，同比增长9.6%，权益比重72.5%。 2023年1-6月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额5598.5亿元，同比增长8.1%；操 盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额4232.7亿元，同比增长3.9%，权益比重68.0%。 2023年1-6月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2766.2亿元，同比下降9.0%；操 盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2388.7亿元，同比下降7.8%，权益比重66.0%。 2023年1-6月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3539.8亿元，同比下降10.9%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额3117.9亿元，同比下降12.1%，权益比重69.5%。 2023年1-6月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4245.5亿元，同比下降7.1%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额3764.0亿元，同比下降10.7%，权益比重71.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 4.8% 8.1% -7.1% -10.9% -9.0% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） 8.0% -5.5% -12.7% -22.1% -12.7% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 12000 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 15% 权益比重 权益比重 72.5% 71.8% 69.5% 68.0% 66.0% 74% 10000 8000 6000 4000 2000 0 9.6% 3.9% 10% 5% 0% -5% -7.8%-12.1%-10.7%-10% -15% 72% 70% 68% 66% 64% 62% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 10强和20强门槛增幅缩水，30强和50强门槛同比降幅扩大。对比2023年1-6月与 上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10强门槛从772.0 亿元增长至890.0亿元，同比增长15.3%；20强门槛从351.9亿元增长至368.6亿元，同比增长4.7%；30强门槛从257.2亿元下降至216.5亿元，同比下降15.8%；50强门槛从149.5亿元下降至133.3亿元，同比下降10.8%；100强门槛从55.7亿元增长至 56.7亿元，同比增长1.8%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 772.0 351.9 368.6 257.2 216.5 149.5 133.3 55.7 56.7 10强 20强 30强 50强 890.0 去年同期门槛今年各梯队门槛 100强 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 二、房企分化加剧，多数国央企仍保持较大累计增幅 因为上年基数较高所以6月大部分房企同比增速转负，仅部分企业6月仍能实现同环比正增长，百强中大部分国央企累计同比还保持着较大幅度的正增长，但是增幅缩减，多数民企降幅依然在扩大，预计下半年会看到更多企业出现同比负增长。从6月单月操盘 口径销售金额来看，保利发展最高为354.0亿元，其次为中海地产、万科地产、招