百强房企月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年11月01日 百强房企月度销售报告：10月百强房企权益销售额环比微增4%，市场尚未明显起色 10月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增4%。10月销售同环比并无明显起色，虽然9月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因 为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10月后两周市场热度较前两周明显走弱。我们认为单一政策的效果是有限度的，市场信心的修复仍需持续的政策加码。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。10月TOP100房企操盘口径销售金额4067.6亿元，同比降低27.5%，环比增长0.6%；权益口径销售金额3122.1亿元，同比降低27.6%，环比增长3.8%。1-10月TOP100房企实现操盘口径销售金额45635.0亿元，同比降低12.8%，较上月累计同比降低1.8pct；权益口径销售金额为35822.8亿元，同比降低13.5%，较上月累计同比降低1.6pct，权益比70.2%。 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，而TOP21-30房企降幅最大。从2023年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.2%；TOP11-20房企排名第二，同比下降11.6%。 跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.5%。从2023年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降14.1%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.0%。 对比2023年1-10月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的 是10强门槛。具体看，10强门槛从1452.6亿元下降至1391.0亿元，同比下降4.2%； 20强门槛从629.7亿元下降至525.5亿元，同比下降16.5%；30强门槛从407.6 亿元下降至327.5亿元，同比下降19.7%；50强门槛从248.5亿元下降至205.1亿元，同比下降17.5%；100强门槛从98.4亿元下降至87.4亿元，同比下降11.2%。 企业间销售分化严重，TOP40房企中超一半10月权益销售额环比下跌，国央企及少数优质民企表现更好。从1-10月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为 3351.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额2908.1、2508.4、2431、2287.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有18家实现同比正增长，较上月减少3家。重点房企1-10月销售额同比表现较好的有：华发股份37%、建发房产23%、华润置地16%、中海地产13%、招商蛇口12%、滨江集团11%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线 +不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 32% 16% 0% -16% 2022-112023-032023-062023-10 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W43：本周新房成交同比-14.5% 百城二套房贷利率继续下行》2023-10-29 2、《房地产开发：首批消费REITs项目正式上报，金融创新支持获实质推动》2023-10-27 3、《房地产开发：2023W42：本周新房成交同比-14.2% 9月核心城市房价率先企稳》2023-10-22 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、10月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增4%3 二、企业间分化严重，TOP40房企超一半单月环比下跌6 三、投资建议9 风险提示9 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、10月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增4% 10月销售同环比并无明显起色，虽然9月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10月后两周市场热度较前两周明显走弱。我们认为单一政策的效果是有限度的，市场信心的修复仍需持续的政策加码。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。从10月单月情况看，TOP100房企实现单 月操盘口径销售金额4067.6亿元，同比降低27.5%，环比增长0.6%；权益口径销售金额3122.1亿元，同比降低27.6%，环比增长3.8%。从累计情况看，1-10月TOP100房企实现操盘口径销售金额45635.0亿元，同比降低12.8%，较上月累计同比降低1.8pct；权益口径销售金额为35822.8亿元，同比降低13.5%，较上月累计同比降低1.6pct，权益比70.2%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，而 TOP21-30房企降幅最大。从2023年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是 TOP10房企，同比下降8.2%；TOP11-20房企排名第二，同比下降11.6%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.5%。 从2023年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降14.1%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.0%。 具体看各梯队数据，2023年1-10月TOP10房企实现操盘口径销售金额21921.0亿元，同比下降8.2%；操盘口径销售面积12824.6万方，同比下降18.4%；权益口径销售金额15890.4亿元，同比下降6.4%，权益比重71.0%。 2023年1-10月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额8134.3亿元，同比下降11.6%； 操盘口径销售面积4984.3万方，同比下降18.7%；权益口径销售金额6229.2亿元，同比下降14.1%，权益比重67.4%。 2023年1-10月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3828.3亿元，同比下降21.5%； 操盘口径销售面积2228.8万方，同比下降35.5%；权益口径销售金额3296.2亿元，同比下降21.0%，权益比重65.9%。 2023年1-10月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额5173.9亿元，同比下降17.9%； 操盘口径销售面积2846.5万方，同比下降29.8%；权益口径销售金额4550.1亿元，同比下降20.6%，权益比重70.9%。 2023年1-10月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额6577.5亿元，同比下降18.2%； 操盘口径销售面积3440.8万方，同比下降21.3%；权益口径销售金额5856.9亿元，同比下降19.7%，权益比重73.5%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 25000 20000 15000 10000 5000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -8.2% -11.6% -17.9%-18.2% -21.5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） -18.4% -18.7% -29.8% -35.5% -21.3% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 权益比重 18000 16000 14000 12000 10000 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 0% -6.4%-5% -10% 权益比重 73.5% 71.0% 70.9% 67.4% 65.9% 76% 74% 72% 8000 6000 4000 2000 0 -14.1% -21.0% -15% -20.6%-19.7%-20% -25% 70% 68% 66% 64% 62% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 对比2023年1-10月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1452.6亿元下降至1391.0亿元，同比下降4.2%；20强门槛从629.7亿元下降至525.5亿元，同比下降16.5%；30强门槛从407.6亿元下降至 327.5亿元，同比下降19.7%；50强门槛从248.5亿元下降至205.1亿元，同比下降17.5%；100强门槛从98.4亿元下降至87.4亿元，同比下降11.2%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 145 1391.0 629.7 525.5 407.6 327.5 248.5 205.1 98.4 87.4 10强 2.6 20强 30强 50强 去年同期门槛今年各梯队门槛 100强 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 二、企业间分化严重，TOP40房企超一半单月环比下跌 企业间销售