REITs行业周报：首单消费公募REITs拟扩募，保障房REIT单周表现优异

首单消费公募REITs拟扩募，保障房REIT单周表现优异 2025年第13周，中证REITs（收盘）指数为870.57，同比上涨8.81%，环比上涨1.26%；中证REITs全收益指数1071.37，同比上涨17.96%，环比上涨1.26%。 本周REITs市场交易规模成交量达6.54亿份，同比增长6.86%；成交额达29.45亿元，同比增长20.65%；区间换手率3.61%，同比下降27.94%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.26%、-0.22%、+1.06%、+1.33%、+0.13%、+1.92%、+1.98%；一月涨跌幅分别为+3.46%、+0.48%、+3.13%、+4.57%、+4.17%、+6.46%、+0.31%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 首单消费公募REITs拟扩募，南方顺丰物流REIT披露认购申请比例结果 华夏华润商业REIT披露基金拟扩募公告，该REIT有望成为国内首单消费REITs扩募项目。本次扩募拟购入的资产为苏州昆山万象汇项目。新购入基础设施项目位于江苏省苏州市昆山市，扩充了本基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，可以有效分散本基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的消费基础设施资产组合，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。本周南方顺丰仓储物流REIT披露认购申请比例结果，战略投资者有效认购申请确认比例为100%；网下投资者有效认购申请确认比例为0.57226321%。 一周行情：保障房REITs单周上涨3.26%，单月累计上涨3.46% 2025年第13周，中证REITs（收盘）指数为870.57，同比上涨8.81%，环比上涨1.26%，2024年年初至今累计上涨15.09%，同期沪深300指数累计上涨14.11%，累计超额收益+0.98%；中证REITs全收益指数1071.37，同比上涨17.96%，环比上涨1.26%，2024年年初至今累计上涨24.32%，同期沪深300指数累计上涨14.11%，累计超额收益+10.21%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.26%、-0.22%、+1.06%、+1.33%、+0.13%、+1.92%、+1.98%；一月涨跌幅分别为+3.46%、+0.48%、+3.13%、+4.57%、+4.17%、+6.46%、+0.31%。 一级跟踪：17只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第13周，共有17只REITs基金等待上市。本周华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、首单消费公募REITs拟扩募，南方顺丰仓储物流REIT披 露认购申请比例结果 （1）华夏华润商业REIT披露了基金拟扩募公告。该REIT有望成为国内首单消费REITs扩募项目。根据公告内容，本次扩募拟购入的资产为苏州昆山万象汇项目。新购入基础设施项目位于江苏省苏州市昆山市，扩充了本基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，可以有效分散本基金资产组合风险，有利于拓展本基金持有的消费基础设施资产组合，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至本公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。 （2）南方顺丰仓储物流REIT基金战略投资者有效认购申请确认比例为100%； 网下投资者有效认购申请确认比例为0.57226321%；公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.26209256%。认购及缴款情况中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为10.00亿份，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。拟发售的战略配售基金份额数量为7.00亿份，占发售份额总数的比例为70.00%，战略配售最终发售份额与战略配售初始发售份额数量相同。 表1：首单消费公募REITs拟扩募，南方顺丰仓储物流REIT披露认购申请比例结果 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.26% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨1.26% 2025年第13周，中证REITs（收盘）指数为870.57，同比上涨8.81%，环比上涨1.26%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨15.09%，同期沪深300指数累计上涨14.11%，累计超额收益+0.98%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+0.98% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨1.26% 2025年第13周，中证REITs全收益指数1071.37，同比上涨17.96%，环比上涨1.26%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨24.32%，同期沪深300指数累计上涨14.11%，累计超额收益+10.21%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+10.21% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长6.86% 2025年第13周，REITs市场交易规模成交量达6.54亿份，同比增长6.86%；成交额达29.45亿元，同比增长20.65%；区间换手率3.61%，同比下降27.94%。 图5：REITs市场交易规模成交量达6.54亿份，同比增长6.86% 图6：REITs市场交易规模成交额达29.45亿元，同比增长20.65% 图7：REITs市场区间换手率3.61%，同比下降27.94% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长8.49% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达47.06亿份，同比下降8.49%；成交总额达209.22亿元，同比增长2.97%；近30日平均区间换手率0.89%，同比下降12.88%。 图8：近30日REITs市场成交总量达47.06亿份，同比下降8.49%；成交总额达209.22亿元，同比增长2.97% 图9：近30日平均区间换手率0.89%，同比下降12.88% 3、分板块表现：保障房REITs单周上涨3.26%，单月累计上 涨3.46% 2025年第13周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.26%、-0.22%、+1.06%、+1.33%、+0.13%、+1.92%、+1.98%；一月涨跌幅分别为+3.46%、+0.48%、+3.13%、+4.57%、+4.17%、+6.46%、+0.31%。 图10：保障房REITs本周上涨3.26% 图11：环保类REITs本周下跌0.22% 图12：高速公路类REITs本周上涨1.06% 图13：产业园区类REITs本周上涨1.33% 图14：仓储物流类REITs本周上涨0.13% 图15：能源类REITs本周上涨1.92% 图16：消费类REITs本周上涨1.98% 2025年第13周，中信建投明阳智能新能源REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT分别为5.50%、4.65%、4.12%；本周华夏深国际REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、嘉实物美消费REIT跌幅靠前，跌幅为1.69%、0.98%、0.79%。 表2：本周中信建投明阳智能新能源REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：17只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第13周，共有17只REITs基金等待上市。本周华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过。 表3：17只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第13周，中证REITs（收盘）指数为870.57，同比上涨8.81%，环比上涨1.26%；中证REITs全收益指数1071.37，同比上涨17.96%，环比上涨1.26%。本周REITs市场交易规模成交量达6.54亿份，同比增长6.86%；成交额达29.45亿元，同比增长20.65%；区间换手率3.61%，同比下降27.94%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.26%、-0.22%、+1.06%、+1.33%、+0.13%、+1.92%、+1.98%；一月涨跌幅分别为+3.46%、+0.48%、+3.13%、+4.57%、+4.17%、+6.46%、+0.31%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。