上海写字楼市场报告 2024年 Q3

概览和展望
上海甲级写字楼市场在第三季度继续处于下行阶段，新增供应和平均租金均呈下降趋势，空置率上升至21.1%。四个新项目竣工交付，办公面积190,221平方米，环比减少50.4%。市场需求疲弱，净吸纳量降至51,346平方米。平均租金环比下跌3.2%至7.27元/平方米，跌幅收窄。预计第四季度将有近70万平方米新供应入市，灵活租赁方案将成为去化关键。近期货币政策（降息、降准）和财政政策加强，为经济注入信心，但市场复苏仍需时日。

供应和需求
第三季度新项目入市放缓，四个项目共190,221平方米，集中在中央商务区扩展区和新兴商务区。市场需求弱势，企业租赁活动减少，TMT、金融、专业服务仍是主要需求来源。金融和教培机构租赁活跃，教培政策利好推动其扩租需求。外资企业需求集中于零售、专业服务和制造业，内资企业占比超70%。非研发类企业及支援部门迁至新兴商务区甲级写字楼。

租金走势
全市甲级写字楼平均租金环比下跌3.2%至7.27元/平方米。核心商务区和中央商务区租金分别下跌3.6%和3.5%，核心商务区租金跌破10元至9.94元/平方米。新兴商务区及中央商务区扩展区租金跌幅收窄至1.9%。浦东前滩、花木及浦西北外滩租金韧性较强，分别至7.19元和6.91元/平方米。金融、专业服务和高端制造业需求支撑租金平稳。

投资市场
第三季度大宗交易17宗，总金额超75亿元，投资型买家占比近40%，环比增长约20个百分点。交易主要来自外资和国内投资者，受资产价格洼地、美国降息及国内货币政策影响。自用型买家以国资和实业企业为主。预计市场需求回暖将推高买家置业成本。