上海写字楼市场报告 2024年 Q3

上季海度甲报级告写字楼市场 2024年第三季度 本写报字告楼重投点资关市注场上等海方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 写字楼市场仍处于下行阶段 供应第和三平季均度租，上金海均甲呈级下写降字趋楼势市，市场场的空新置增率计继续上升。在供应方面，四个新项目总场需求依5然0疲.4弱%，。导新致项整目体的空投置放率市上场升及至市2不1足.1%和，交环易比量增下加降0，.3市个场百的分净点吸。由纳于量需降至求 环比19减0,少221平方米的办公面积竣工交付， 5金1继,34续6环平比方下米跌。全市甲级写字楼的平均租 民币7.27元，不过3环.2比%跌至幅每有天所每收平窄方。米金人融 证表券现、相资对产活管跃理，这以些及行教业培的机租构赁在成租交赁量市占场 化的重要因素。 到总量的四分之一以上。 米的预办计公在面第积四投季放度市，将场有。我接们近认70为万，平面方对供和弹应性压的力谈以判及空需间求将不成足为，灵业活主的实租现赁市方场案去 近期，一系列积极的货币政策相继出 台财，政包增括量降政息策、也降在准加和强流，动相性关释部放门。加同大时了，财未政来政经策济的平周稳期发调展节注力入度了信。这心些。尽举管措我为们效应预尚计需这时些日财显政现和，货但币对调经节济政的策长的期叠平稳加发而展言，有我着们显对著于的短积期极内影市响场。就需写求字复楼苏市以场及 租金止跌企稳仍持审慎态度。 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 2024年2024年 2024年 2024年 190平方,2米21 第三季度新增供应 第三季度净吸纳量 51平,3方米46 第三季度租金 元7/平.方2米7/天 第三季度空置率 21.1% 按季变幅：下季预测： 50.4% 按季变幅：下季预测： 57.4% 按季变幅：下季预测： 3.2% 按季变幅：0.3个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 图二：2024-2027年及以后各区域新增写字楼面积 千平方米 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2024 2025 2026 2027及以后 0 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)普陀区(长风-真如) 浦前东滩新、区后(世陆博家、嘴洋、泾竹及园源、深花)木、世纪大道、闵行区(虹桥商务区、莘庄) 南静安区(南京西路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博) 虹口区(北外滩、四川北路) 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 资料来源:莱坊研究部 千平方米 3,000 2,500 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 2,000 1,500 1,000 500 02014 30% 25% 20% 15% 10% 5% 20152016201720182019202020212022202324Q124Q224Q30% 资料来源:莱坊研究部 供应和需求 金融企业和教培机构的租赁活动表现活跃 目入第市三速季度放，上缓海，共甲有级四写个字新楼项市目场竣的工新交项付面，积为，较市上场季带度来减了少19了0,221平方米的新供 改造项目11又,2又21中平心方（米）、浦西中山公园的 新项目主要集中在中央50商.4务%区。扩本展季区度和的 新环兴广商场（务区，包括位于浦东前滩的前滩中西四川北路崇邦集团2开0发,0的0滨0平港方商米业）中、浦心 A栋及B栋（59,000平方米）。 （的1中00垠,0广0场0平方米）以及位于虹口北外滩 续在现租有以的及市企场业需搬求迁中的，租赁活动持续减少。 求仍第然三处季于度，弱上势海，甲市级场写内字企楼业市新场租整、到体期需 电信）、金融以及专业服TM务T（行科业技依、然媒占体和据较来源高。的市场份额，是当季市场需求的主要 军，而，外继资续企成业为的写租字赁楼需租求赁主市要场集的中主在零力 第三季度，内资企业的需求占比超过 70% 售、专业服务以及制造业领域。 商务此园外区，非外研迁发至类新企兴业商及务企区业甲支级援写部字门楼从。 租金走势 在租配金套持设续施下完行善的的趋甲势级下写，字价楼格对合园理区且周企 业依然具备吸引力。 为有扩展和办公场所升级需求的金 一系列因素激发了银行信贷、证券机构 放的货币政策，加上国内资产价格的市场 本季度，央行的降息降准和流动性释洼地，吸引了内外资投资者积极介入。这的调研交易以及资管企业的投融资业务，融企业增加了在核心商务区和中央商务 区域中的教新培租企和业置的换租需赁求活。此动外也，表专现业突服出务。在领2消0费24高年质8量月发展布的《意国见务》中院，关明于确促指进出服要务“推服动务社质会量培”训，机这构标面志向着社素会质公教众育需培求训提政策提的升，利推好动趋了势其。教办培公机场构所业的务升需级求和的办显公著面 积录得的多扩宗租教需培求机。本构季的租度赁，上成海交写。字楼市场 新兴商务区与中央商务区扩展区租金跌幅收窄 商务区的市场租金跌破3.6%和3.5%。其中，核心 字楼市场租金在本季度仍然保持下跌趋 低。新兴商务区及中央商务区扩展区的写 继续第环三比季下度跌，全市甲级写字楼的平均租金 币7.27元。由于3企.2业%希至望每降天低每租平赁方成米本人，核民心外迁商；务与区此和同中时央，业商主务为区降的低企市业场纷空纷置选率择，继金分续别下环调比租下金跌，导致这两个区域的市场租平方米人民币9.94元，创10下元近，降期至的每租天金每新 势，但平均租金的环比跌幅有所收窄，均 图四：甲级写字楼租金走势 12.0010.008.006.004.002.00 人民币/平方米/天 跌下幅跌有1.9显%著，较减上小一。季度的平均三个点以上 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 20112012201320142015201620172018201920202021202220232024 0.00 市场的租金韧性表现较强，是新兴商务区 浦东的前滩、花木以及浦西的北外滩子租金小幅下跌的重要因素。前滩和花木子 租金承受能力较强行业的需求支持下，租 市场在金融、专业服务以及高端制造业等金保持平稳，分别为每天每平方米人民币 资料来源:莱坊研究部 现市场租金继续大幅下跌的主要支撑。 7构.1迁9元入和需6求.9十1元分。强浦劲西，北成外为滩北市外场滩金避融免出机 小陆家嘴 金茂大厦 山子高科 4,800 新租 徐家汇 港汇恒隆广场 家辉培优 3,400 新租 花木 浦东嘉里城 睿远基金 2,924 续租 前滩 晶耀前滩T1 竹子网络 2,200 续租 北外滩 北外滩来福士 鸣石基金 2,200 搬迁 五角场 国正中心1号楼 天际教育集团 1,400 新租 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2024年第三季度 区域 项目 租户 面积（平方米） 交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 投资市场 投资型买家的需求大幅增加 场录20得24年第三季度，上海写字楼投资市 幅。本季度自用型买家主要来自于外省市 入国内投资市场，增加外资投资者以及国 民币17宗大宗交易，涉及总金额超过人 的国资背景企业以及实业型企业。 内投资者对于办公物业的资产配置需求。 表二：甲级写字楼主要大宗交易，2024年第三季度 物业名称 买家 卖家 区域 交易面积(平方米) 交易方式 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 20个百分点左右的增 国内金融机构相应的降息降准和金融市 业配置75需亿求元显。投著资增型加买，从家交对易于金写额字来楼看物，接市近场4占0比%环的比成有交额来自于投资型买家， 国内资产的价格洼地、美国降息以及场内流通性释放，预计将持续吸引资本流 我转成本换将先有前所急增售加市心。场态，需有求意的愿回的暖买，家业的主置方业将 星光耀广场二期1号楼 河南投资集团 豫园商城 普陀 59,631 资产交易 三盛宏业大厦 上海万栊商业管理 上投海资三（盛集宏团）业 黄浦 21,051 资产交易 创邑MIX·安波路 建信住房租赁基金 上海创邑实业大马机构产业 杨浦 19,963 境内股权 静徕坊 西子国际上海利真汽车服务 CHELSFIELDGROUP/KH鵬I里HO资L产DI管N理GS/ 静安 38,194 境内股权 光大安石中心B区 咨询有限公司江苏竞帆车辆部件 光大嘉宝/中国光大 杨浦 3,751 资产交易 新华联国际中心8区 有限公司 / 闵行 2,245 资产交易 前滩世贸中心A栋 张亮麻辣烫 陆家嘴集团 浦东 3,496 资产交易 上20海24甲年级第写三字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 虹桥商务区 存量:142.2 中山公园 租金:4.99 存量:47.9 南京西路 存量:143.5 上海火车站 存量:78.4 人民广场 存量:88.7 外滩金融聚集带 存量:70.0 五角场 存量:93.6 存量:98.8 北外滩 空置率:22.8% 租金:6.37 空置率:17.4% 租金:10.59 空置率:10.6% 租金:6.40 空置率:20.2% 租金:7.42 空置率:15.5% 租金:8.83 空置率:20.3% 租金:5.00 空置率:20.4% 租金:6.45 空置率:33.1% 核心商务区 中央商务区 中央商务区扩展区 新兴商务区 甲总级存写量字约楼 2,万6平方3米9 存量:155.4 新虹桥 租金:6.33 存量:60.1 徐家汇 存量:112.2 徐汇滨江 存量:104.4 前滩 淮海中路 小陆家嘴 存量:278.7 世纪大道 存量:94.3 空置率:19.4% 租金:7.55 空置率:16.4% 租金:5.65 空置率:40.6% 租金:7.19 存量:109.9 空置率:27.9% 租金:8.90 空置率:13.7% 租金:10.03 空置率:6.2% 租金:7.22 空置率:9.1% 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/天资料来源:莱坊研究部 ，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 李章南 上海商业物业服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第三季度 北京写字楼市场报告 2024 上海写字楼市场报告 年第二季度 2024 广州写字楼市场报告 年第二季度 2024 深圳写字楼市场报告 年第三季度 2024 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。