深圳甲级写字楼市场2024年第四季度报告总结
核心观点与市场表现
- 量升价跌持续：深圳甲级写字楼市场在经历两个季度租赁低潮后，第四季度供应端和需求端同时放量，新增供应量约11.9万平方米，使全市甲级写字楼存量首次突破1,000万平方米。净吸纳量大幅提升至约14.6万平方米，但市场仍面临显著去化压力，平均租金环比下滑1.4%至每月每平方米159.1元。
- 空置率温和下降：尽管新增供应入市，租赁需求强劲促使全市空置率环比下降0.6个百分点至24.5%，市场呈现温和复苏趋势。
租金走势
- 全年连续下滑：深圳市甲级写字楼租金已连续下滑10个季度，全年累计跌幅同比扩大，仍在调整中向下寻找支撑位。
- 细分市场表现：福田CBD和车公庙本季度出现温和回调，环比涨幅分别为1.1%和2.7%；前海受新增供应影响，跌幅最大达6.3%。科技园和宝安CBD等物业业主采取整合策略，缓解去化压力。
- 未来展望：预计2025年第一季度租金将继续向下突破，但第一季度租赁旺季有望刺激需求释放，跌幅或将收窄。
供应与需求
- 供应放量：中国风投大厦交付带来超11万平方米新增供应，全年新增供应量50.4万平方米，低于近十年平均水平，市场信心有所减弱。
- 需求结构：制造业、专业服务业、TMT为本季度三大租赁需求来源，TMT占比29.3%，专业服务业22.2%，制造业18.7%。搬迁需求持续占据主导地位，新设立办公空间需求占32.4%。
- 行业与区域：全年租赁市场由TMT、专业服务业及金融业支撑，金融业需求集中于证券市场服务。前海成为多个区域租户迁移的首选目的地，大湾区非深圳城市租赁需求占比41.8%，北京为省外需求主要来源地。
投资市场
- 大宗交易清淡：本季度未录得大宗交易，全年成交额约27亿元，同比下滑超50%，买家持续审慎观望。
- 影响因素：美联储降息及国内经济政策缓解部分房企资金困境，但资产贬值风险加剧，买家更趋谨慎。
- 未来展望：预计2025年新增供应总量达160万平方米，但需求端增长乏力，去化压力巨大，空置率将延续上升趋势。
各细分市场数据
- 福田中心区：租金190.9元/平方米/月，空置率16.3%，存量263万平方米。
- 车公庙：租金162.0元/平方米/月，空置率24.2%，存量60万平方米。
- 南山-科技园：租金139.3元/平方米/月，空置率13.7%，存量190万平方米。
- 南山-后海：租金180.8元/平方米/月，空置率35.7%，存量127万平方米。
- 南山-前海：租金142.3元/平方米/月，空置率34.6%，存量178万平方米。
- 宝安中心区：租金138.7元/平方米/月，空置率30.0%，存量49万平方米。
- 罗湖：租金129.3元/平方米/月，空置率31.6%，存量119万平方米。
- 蛇口：租金159.6元/平方米/月，空置率37.2%，存量25万平方米。
