2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望

年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区⾼铁站东⼴场与⾼新区科学⼤道沿线，共计 万平⽅⽶，推动市场存量上升⾄近万平⽅⽶。全市写字楼市场平均租⾦受上半年市场需求波动影响，较年下半年下降个百分点⾄每⽉每平⽅⽶元，空置率下降个百分点⾄。上半年净吸纳量录得万平⽅⽶，与年上半年基本持平，市场交易未⻅明显升温，租户仍保持观望情绪。 上半年，写字楼市场整体租⾦降幅明显，甲级楼宇同⽐下降个百分点回落⾄每⽉每平⽅⽶ 元，以价换量的市场趋势迫使更多的甲级楼宇加⼊到争抢客户的⾏列，更多的业主⽅在不同程度上都提 ⾼了房屋的交付标准，以满⾜客户办公升级降本增效等⽅⾯的要求。 从客户成交类别看，上半年，来⾃专业服务、⾦融类⾏业及的新租需求主导市场吸纳，市场成交占⽐近。其余如新能源、房地产建筑、消费品服务类新增需求相对收缩。以⾦融岛⽚区及⾼铁站板块为主的核⼼商务⽚区中，拥有⾃建楼宇的企业业主通过对上下游⼦公司办公⾯积的回迁，来降低存量资产的空置成本。市场成交⾯积主⼒集中在平⽅⽶以下，⼤⾯积客户需求下滑明显。 展望年下半年，市场供应暂缓，以⻰湖⾦融岛⽚区及⾼铁站东⼴场核⼼区域的已⼊市楼宇仍将成为主⼒成交区域，性价⽐较⾼的优质楼宇将成为该⽚区市场客户的新宠。随着市场对前置成本及租赁灵活性关注的升温，虽然甲级楼宇的租⾦降幅空间将逐渐⼤于⼄级楼宇，但部分优质客户或仍将降级⾄⼄级楼宇，来换取更多的成本节省。 年上半年，郑州零售物业市场录得两个项⽬开业，分别是位于花园路商圈（城市两个核⼼商圈之 ⼀）的新⽥⼴场国贸店北区以及位于郑东新区北⻰湖板块的好睦邻如意坊，总计为市场带来万平⽅⽶的新增供应，推动整体市场存量上升⾄万平⽅⽶。 受品牌对市场开店信⼼降低及持续保持观望态势，年上半年市场整体空置率攀升⾄，较⼀季度上升个百分点。租⾦⽅⾯，相较过去⼗⼋个⽉已下跌，截⾄季末，报每⽉每平⽅⽶ 元。品牌选址及开店也更加聚焦核⼼商圈及客流量、业绩较好的头部商场。 全市成交⽅⾯，零售服饰类品牌进⼀步细分化，以线上品牌线下化、⼆次元、户外运动等品类拓展趋势最为显著。如位于城市核⼼商圈（⼆七商圈）的两个⼤型商业项⽬⼤上海城、新⽥⼴场太康路店，均通过定位调整，引进⼆次元业态实现了项⽬业绩及客流的整体重构与双向提升。此外，餐饮业态在上半年的扩张表现较为积极，成交中为城市⾸店，如麒麟⼤⼝茶、裕莲茶楼、⼭缓缓⽕锅、 、⼤渝⽕锅、潮味馆、吃饭皇帝⼤、喜庭海鲜⾃助、等分别进驻了位于城市核⼼商圈的丹尼斯⼤卫城、⼆七万象城和正弘城等项⽬。 国际品牌⽅⾯仍主要聚焦于丹尼斯⼤卫城，继年完成与多个奢侈品集团的进⼀步合作和品牌落地后，在上半年进⼀步夯实和补⾜国际品牌阵容，如集团旗下奢侈品牌升级为双层旗舰店，开设河南⾸店暨双层旗舰店，意⼤利⽼牌奢侈品牌由郑州⼆七万象城搬迁⾄丹尼斯⼤卫城，回归郑州在⼤卫城开设快闪店。⾹氛美妆品牌也进⼀步强化了在郑州市场的投 ⼊，如英国奢侈品牌旗下同名彩妆品牌⾸次登陆郑州市场；来⾃北欧瑞典的⾼端⽣活⽅式品牌在丹尼斯⼤卫城⼆楼开设华中⾸店暨旗舰店，⻔店涵盖⾹氛、美妆、家居和配饰。 新能源汽⻋⽅⾯，本季蔚来汽⻋在郑州传统汽⻋店板块开设了华中地区最⼤的体验中⼼（万平⽅ ⽶），此举也可以视为是新能源汽⻋线下终端布局转型的⻛向标。⼀⽅⾯随着在品牌建设、产品研发、销量等各⽅⾯的逐步成熟，在⻔店渠道模式⽅⾯也开始从早期的纯直营，逐步转向经销商伙伴模式。例如⼩鹏汽⻋、阿维塔、腾势、蔚来汽⻋的⼦品牌乐道、智⼰汽⻋等，均在积极拥抱经销商模式，此举对于⻋企⽽⾔，将会进⼀步降低其管理和运营成本及库存压⼒；另⼀⽅⾯，虽然核⼼商圈的客流量有保证，但从销售转化率等核⼼数据来看⽆法像以往保持稳健增⻓，反⽽愿意驱⻋数⼗公⾥前往汽⻋城或传统店较为集中区域的顾客的⽬的性和购买意愿更强，订单转化周期更短更快。 主⼒店⽅⾯，本季较⼤亮点是胖东来继帮扶调改湖南步步⾼超市后，启动了对永辉超市的调改帮扶计划，并将改造的⾸店选在了郑州⾦⽔信万⼴场。最终，在经过天的闭店改造，通过对商品结构、⼈员薪资、服务标准、⻔店⼈员编制等进⾏调整后，取得了显著成效，该⻔店⾸⽇销售额达到了万元，为调改之前平均⽇销的倍。 展望下半年，伴随市场的动态变化及品牌商开店策略的进⼀步调整，虽然已有多个项⽬宣布将延期⾄年上半年开业，但包括郑州杉杉奥特莱斯购物⼴场⼆七店、郑州⽶房创意园等项⽬仍将按照预期 时间开业。⽽此次年中调整后的全年新增优质商业供应预计较年初预测会减少万平⽅⽶，全年预计新增优质供应为万平⽅⽶。