2024年上半年北京房地产市场回顾与展望

2024年第⼆季度，北京写字楼市场未录得新项⽬⼊市，上半年市场新增供应有限，同⽐下降57%。 新租需求复苏进程缓慢，尽管本季度新租交易总⾯积环⽐提升30%，但上半年整体的新租交易数量和总⾯积同⽐分别下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活动来⾃于搬迁，租户以迁往同区或邻近⼦市场为主，⽽CBD、望京、中关村、奥体及丽泽等区域成为换租需求的主要承接地。扩租需求未 ⻅改善，租户保守谨慎态度持续。 从⾏业看，TMT企业新租需求有所增加，主要由软件开发、⼤数据及电信通讯类需求驱动；⾦融⾏业相对稳健，其中基⾦、⾦融科技等需求微增，但保险、证券需求放缓；专业服务业的律所、咨询类企业升级换迁活动持续，需求主要落位在区位和配套较为完善的核⼼商务区；新能源、⽔电等公共事业类，以及消费品制造业租户升级需求稳健，跻身前五⼤⾏业。 由于⼤型企业⼤规模退租现象较去年同期有所减缓，上半年全市净吸纳量同⽐回升，录得12.1万平⽅ ⽶，在升级换迁需求的带动下，甲级贡献率⾼达84%。整体空置呈⼩幅回落态势，受益于个别⼤⾯积需求的落位，部分⼦市场去化情况有所改善，其中CBD空置率在连续六个季度上升后⾸次下降，⽽望京空置率环⽐降幅为各⼦市场中最⼤。通州、王府井、东⼆环、燕莎及⾦融街区域受企业整合⾄⾃⽤楼宇、缩⾯积或迁出所带来的退租影响，空置率出现不同程度增幅。 市场各区域和各级别楼宇租⾦普遍下⾏。在租户降本增效的租赁策略诉求下，部分⾼租⾦定位楼宇和区域，或者⽼旧楼宇及其集中区域去化困难，租⾦跌幅靠前。全市平均租⾦⾯价同样本⽐上半年累计下跌4.6%⾄每⽉每平⽅⽶275.8元。 2024年第⼆季度，北京零售物业市场迎来⻄北旺万象汇、昌平超级合⽣汇东区、北⾠荟三个新项⽬共同启幕，同期丰台永旺梦乐城停业，四个项⽬都位于⾮核⼼区域。⾄此上半年辞旧迎新下，合计新增商业⾯积达47.0万平⽅⽶，同⽐增⻓44%，⽽合计退市商业⾯积也达到25.8万平⽅⽶。 业主端持续进⾏品牌调改的同时，品牌端亦加速换位调整或战略布局，在新增商业体较⾼开业率影响下，上半年全市累计净吸纳量23.7万平⽅⽶，空置率下降0.4个百分点⾄7.6%。 在消费降级的影响下，定位⼤众市场的零售和餐饮成为短期内需求主⼒。上半年以平价餐厅为⾸、烘焙甜品为辅的餐饮业态持续领航，合计占据总新开店铺数量的44%，如本季度费⼤厨辣椒炒⾁甄选店在王府井APM围挡；⽹红甜品“酸奶罐罐”在⻄单⼤悦城、⻰湖⻓楹天街、新中关购物中⼼等成熟商业体同步开店；上海饮品品牌Yee3（三号椰）分别在朝阳合⽣汇及朝阳⼤悦城开出⾸店及⼆店；来⾃⽇本的TheMatchaTokyo亦在国贸商城开出北京⾸店等。⽽茶饮果汁布局有所减弱。服饰鞋包以29%的新开店铺占⽐紧随其后，其中潮流服饰及运动户外保持良好的开铺节奏，如本季度美国年轻休闲品牌 Hollister⼊驻王府井APM及蓝⾊港湾；户外运动鞋履Keen、蕉内最⾼级别形象店分别在朝阳合⽣汇开出新店；快时尚品牌UR及H&M旗下中⾼端产品线COS同时在朝阳⼤悦城开出新店；Lululemon在三⾥屯南区开出全新华北最⼤⻔店等。同时⼉童教培及娱乐体验类、杂货礼品等⽣活⽅式业态有抬头趋势。新能源汽⻋赛道热度持续减弱。 上半年“假期效应”明显，多个标杆项⽬披露端午期间客流有5-15%的同⽐增⻓。但消费降级下⾼承租能 ⼒品牌扩张谨慎，⽽存量项⽬品牌迭代⼤多以餐饮等⾼流量、⾼消费频次业态为主，且业主⽅对于⾼端定位、⾼租⾦品牌的招商过程受阻，全市购物中⼼⾸层平均租⾦同样本⽐环⽐⽌涨企稳在每天每平⽅⽶31.8元，出租率稳定、客群品质较⾼、对零售品牌吸引⼒较⼤项⽬推动王府井、三⾥屯等商圈租⾦稳中有升。⽽在CBD、东城其他、中关村等品牌调整或升级改造项⽬较多的商圈，部分原本租⾦⽔平较⾼的项⽬在引⼊同品质或⾼品质业态补位上遇到困难，故此租⾦灵活度加⼤。⼤部分项⽬租⾦持平，以维稳现有品牌租户为主。 2024年第⼆季度，北京平⾕及⼤兴空港共交付三个⾼标仓储物流项⽬，带来共计29.3万平⽅⽶的新增供应，同时⻢驹桥交付⼀个⾃⽤⾼标仓。⾄此上半年总计新增33.2万平⽅⽶租赁⾼标仓，创历史同期的最⾼纪录，新增项⽬普遍去化艰难。 以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流成为上半年新增需求主导，占据总新租⾯积的54%，同 ⽐增⻓13%。由于租户⾃身业务量和利润率收缩⽽导致的退租及降级搬迁屡屡发⽣，上半年连续两个季度净吸纳量录得负值合计-5.4万平⽅⽶，全市空置率攀升⾄历史最⾼点23.4%。传统⼦市场顺义空港及通州活跃度较⾼。 北京⻓期处于⾼位的租⾦⽔平⾃年初以来连续下⾏，上半年平均租⾦同样本⽐累计下降3.3%⾄每⽉每平⽅⽶54.1元，除平⾕由于竞争压⼒较⼤、区位等原因下调较⼤外，由于缺乏承租能⼒较强的租户，其他所有⼦市场本季度也开始⽌涨⾛低，⼤兴空港、通州、顺义其他等⼦市场降幅相对明显。 廊坊本季度仅北三县有新增项⽬交付，共计10.2万平⽅⽶。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流企业加快在有成本和区位综合优势的区域布局，上半年占总新租交易⾯积的50%，制造业需求亦呈上升态势，上半年占⽐达27%。年内净吸纳量达35.1万平⽅⽶，由近京⼦市场固安领跑。全市空置率持续 ⾛低，上半年累计下滑2.9个百分点⾄47.2%。租⾦仍然处于下⾏赛道，⼴阳经开区、北三县、固安、廊坊经开区等近京⼦市场问询和交易量较⼤，业主更有动⼒采取以价换量策略，租⾦降幅在各⼦市场中领先。 天津本季度仅津南有新增项⽬交付，共计6.0万平⽅⽶。需求在经历⼀季度低⾕之后明显回暖，上半年净吸纳量合计12.7万平⽅⽶，武清、北⾠、宝坻表现较好。空置率季末波动⾄35.0%，各⼦市场租⾦仍有不同程度下滑。 2024年第⼆季度，北京商务园区市场迎来⼤兴⽣物医药基地⼀个4万平⽅⽶的新项⽬交付，新项⽬由多个⼩独栋构成且定位⼀般研发办公⽤途。上半年累计新增⾯积同⽐下降57%录得17.0万平⽅⽶，均为以办公为主要⽤途的空间，去化表现受当前同质产品选择充裕的影响较⼤。 上半年全市净吸纳量合计9.4万平⽅⽶，同⽐增⻓23%，⾏业需求排名前三的TMT、医药及⽣命健康和能源及公共事业分别占新租⾯积的31%、28%和16%。但本季度去化表现较上季度有明显回落，尽管TMT表现活跃，但新租活动超7成来⾃项⽬或⼦市场之间的搬迁置换需求，对整体市场的去化贡献有限。同时医药研发企业季内⾯积缩减、腾退或搬迁现象也有所增加。能源化⼯类国央企的升级搬迁扩租对本季净吸纳量贡献较⼤。 全市空置率上半年累计上涨0.8个百分点⾄23.1%。其中，中关村软件园⼦市场以价换量策略取得成效，空置率上半年下降8.9个百分点⾄20.8%；⽽北清路⼦市场同时受到TMT和医药研发相关企业腾退或迁出的影响，上半年空置率攀升6.0个百分点⾄15.6%；得益于产业的规模化发展，亦庄经开区和⼤ 兴⽣物医药基地满⾜成果转化的研发制造空间持续去化，使得两个⼦市场上半年净吸纳量均超2万平⽅ ⽶。 全市商务园区租⾦报价上半年同样本⽐下降2.3%⾄每⽉每平⽅⽶153.3元。泛中关村集群业主继续加⼤租⾦降幅，同期同样本⽐下降3.3%，其中中关村软件园以5.4%的降幅领跑。⽽类办公需求相对疲软的电⼦城和顺义⼦市场上半年亦分别录得1.9%和2.7%的降幅。⽣命科学专项园区在⼆季度⾯积腾退、新租放缓的双重压⼒下，上半年租⾦同样本⽐回落0.8%，其中北清路⼦市场的⽣命科学园区⼆季度有明显下调。 2024年上半年，北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同⽐上升51%达185.5亿元，其中⼆季度完成8笔交易共计121.0亿元，主要受两笔30亿元以上的⾮市场化交易带动，刨除这两笔成交，⼆季度及上半年市场活跃度恢复仍显滞缓。 险资机构投资者继续积极促成交易落地，季内⾦额最⼤的三笔交易均为险资投资者从开发商⼿中购得优质资产，即两笔综合体和⼀笔养⽼公寓，交易⾦额占⽐⾼达84%，推升上半年机构投资者交易额占⽐ ⾄73%。本季度最⼤的单笔交易来⾃新华保险接盘位于CBD商圈，集合写字楼、商业和酒店的核⼼资产。由远洋和太古地产联合开发的在建项⽬颐堤港⼆期被中国⼈寿和太古联合接⼿，其中中国⼈寿出资31亿元购得项⽬49.895%股权，继2022年颐堤港⼀期以后再次接盘远洋，⽽另⼀开发⽅太古地产则以 9亿元的代价增持14.895%的股权。此外，中国⼈寿加速布局养⽼赛道，购⼊昌平北七家华润开发的悦 年华养⽼社区，该项⽬定位⾼端创新型“持续照料退休社区”。 上半年除了险资频频出⼿，企业和个⼈买家交易⾦额占⽐位居第⼆达19%，其中36%的交易额来⾃企业出于⾃⽤需求购⼊的办公类产品，⽽剩余的投资属性交易则以酒店和零售物业标的为主。但和去年相 ⽐，企业和个⼈买家对投资机会越发谨慎和挑剔，⼆季度交易额环⽐下降54%，但对优质法拍项⽬保持重点关注，在望京和海淀分别完成⼀宗办公和酒店的法拍交易。 链接浏览下载完整报告