2024年上半年重庆房地产市场回顾与展望

年上半年，重庆优质写字楼市场迎来重庆国际都会的交付，是新牌坊⼦市场时隔五年的⾸个新增供应，带来约万平⽅⽶的办公⾯积。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约万平⽅⽶，半年环⽐增⻓，同⽐增⻓，但绝对值仅为疫前年同期均值的，复苏⼒度不及预期。相应地，市场整体空置率较去年末上升个百分点⾄。 分季度看，⼀季度受益于⻓周期谈判的⼤⾯积需求逐步落地，单季净吸纳量录得万平⽅⽶，但春节后租户仍保持谨慎；迈⼊⼆季度，随着增量需求延续疲弱，同时存量租户的升级搬迁意愿亦受限于不断收紧的预算，市场活跃度进⼀步降温，单季净吸纳量环⽐下降⾄约万平⽅⽶。 租⾦⽅⾯，在增量需求有限，且成本节降型存量企业搬迁需求主导市场的背景之下，业主进⼀步扩⼤租 ⾦及附加商务条件的谈判空间，以提升市场竞争⼒。因此，市场平均租⾦加速下⾏，较去年末下跌 。其中，甲级楼业主更关注⼤⾯积品质租户，故提供相对更⼤的让步空间，令甲级楼平均租⾦由 ⼀季度的跌幅扩⼤⾄⼆季度的。 新增需求⽅⾯，⾦融业、及专业服务业为上半年前三⼤需求来源。其中，⾦融业领衔占⽐ ，⽽以普惠⾦融为代表的⾮传统⾦融业持续在渝扩张，占⽐该类需求的；受益于重庆⾦融全业态体系的不断完善，余类牌照全覆盖，同时贷款余额规模居全国前列，预计将持续助⼒企业发展并衍⽣办公需求落地。位居第⼆，占⽐，电商、游戏、直播等领域的企业搬迁需求亮眼，录得数笔平⽅⽶以上⾯积段从园区搬迁⾄甲级写字楼的成交案例。专业服务业贡献的新增需求居第三，主要是律所、商务咨询、⼈⼒资源及企业服务等领域的企业。此外，重庆制造业及物流业的提质发展也带动汽⻋制造、交运仓储等领域的企业于上半年衍⽣扩租、新租、搬迁等需求。 展望年下半年，重庆优质写字楼市场将迎来万平⽅⽶的新增供应，⽽需求将继续处于温和修复期，故市场去化压⼒延续。借此，升级搬迁的租赁窗⼝期持续扩⼤，市场平衡将继续向租户端倾斜。 年上半年，重庆零售物业市场迎来供应⾼峰，个购物中⼼开业，合计约万平⽅⽶的新增供应，同⽐上升，占全年新增供应的。其中包括：远东集团的⾸座远东城购物中⼼，亦是观⾳桥商圈⾃年来的⾸个新增供应；完善冉家坝社区配套的凯德⼴场九章；填补⼆郎板块商业空 ⽩的云领天街，系⻰湖重庆⾸座轻资产项⽬；以及沙坪坝旧改焕新的华宇⼴场馆。与此同时，三个存量项⽬因经营困难⽽退出市场，截⾄⼆季度末，市场总存量调整为万平⽅⽶。 尽管供应充沛，上半年净吸纳量仅录得约万平⽅⽶，⼀⽅⾯是因为消费增速放缓，品牌拓店趋于谨慎，上半年重庆全市实现社会消费品零售总额亿元，同⽐增⻓，⽐全国⾼个百分点，但⼆季度增速放缓⾄。另⼀⽅⾯，多个购物中⼼持续⼤规模调改，主动性优化租户，如⻰湖北城天街。相应地，市场整体空置率较去年末微降个百分点⾄；业主以价换量，购物中⼼⾸层平均租⾦较去年末下跌。 相对⽽⾔，上半年重庆⽂旅发展势头良好，假⽇经济活跃，如端午节期间重庆接待国内游客同⽐增⻓ ，旅游总收⼊同⽐增⻓；五⼀假期间，重庆全市过夜游客同⽐增⻓。同期，境外游 热度攀升，上半年重庆⼝岸⼊境的外国⼈超万余⼈次，同⽐上升倍；在渝停留住宿的外国⼈达万余⼈次，同⽐上升倍，已经超过年⽔平。 调整升级是市场上半年的主旋律。按策略看，在核⼼商圈，城市更新积极推进，活化存量项⽬，翻新或增设基础设施，以改善整个⽚区的城市界⾯与通达性；加之游客消费贡献逐渐扩⼤，运营商借势调改，尤其聚焦与交通新动线衔接的商业空间。例如，在观⾳桥，东环道的我在重庆⼤屏和建设中的空中连廊已成商圈新名⽚，前者带动相邻的⻰湖北城天街同步推进北城⾥焕新，⽽后者推动茂业天地将打造与空中连廊相衔接的茂乐巷等。在⾮核⼼商圈，运营商基于对周边客群的充分洞察，紧抓消费更迭，升级定位与优化品牌组合，如光环购物公园、星光时代⼴场、悦荟购物中⼼等。⽽从调改⽅向看，运营商纷纷致⼒于提升卖场的休闲社交属性，并聚焦招引城市或区域⾸店。 品牌新增店铺按数量看，零售业态占⽐，其中受如万象城、星光⼴场等地标项⽬的重点加持，美妆护肤品牌表现抢眼，如、、、等；此外户外运动、潮牌品牌也录得拓店，如迪卡侬、、、等。外来品牌在渝的份额不断提升，特别是新派餐饮和茶饮咖啡，推动餐饮业态占⽐，如额尔敦涮⾁、慢搅粥底⽕锅、烤匠、李⼭⼭、 、等。体验业态占⽐回升⾄，主要是亲⼦、健康护理等品类的扩张。受新能源汽⻋扩张放缓的影响，主⼒店占⽐降⾄。 展望年下半年，重庆零售物业市场将迎来约万平⽅⽶的新增供应。暑假和下半年的节假⽇预计会进⼀步刺激⽂旅消费，改善市场消费活⼒。 年上半年，重庆仓储物流市场未录得新增供应。着眼需求端，上半年净吸纳量录得约万平⽅ ⽶，同⽐显著增⻓倍，主要是得益于重庆制造业⾼速发展所衍⽣的扩仓需求，特别是新能源汽⻋；以及业主以价换量策略显效，刺激购物节的临租需求释放。相应地，全市⾼标库整体空置率较去年末下降个百分点，⾄；尽管空置率已降⾄⾃年来的新低，但市场压⼒尚存，租⾦持续下⾏，较去年末下跌。 新增需求按⾏业看，制造业主导去化，占⽐过半⾼达，其中的来⾃于汽⻋及零部件的相关物流需求，且主要分布在⻄部物流园、空港及两江⻰盛园区，需求占⽐分别为、及 。年重庆⼯业持续引领经济增⻓，汽⻋产业⽀撑作⽤凸显。统计数据显示，上半年全市规模以上⼯业增加值同⽐增⻓，较去年同期和全年提⾼和个百分点，⾼于全国⽔平个百分点，位居全国第位；其中，新能源汽⻋拉动全市汽⻋产业增加值同⽐增⻓，拉动全市规上⼯业增⻓个百分点，对全市⼯业增⻓的贡献达；产量⽅⾯，上半年重庆汽⻋产量万辆，同 ⽐增⻓，其中新能源汽⻋万辆，同⽐增⻓倍；同时，新能源汽⻋出⼝⼤幅增⻓，上半年实现出⼝交货值亿元，同⽐增⻓，对出⼝增⻓的贡献率达，助⼒出⼝结构不断优化。得益于重庆制造业转型升级再提速，预计将持续⽀撑相关仓储需求稳步增⻓。 展望年下半年，重庆仓储物流市场供应回升，将迎来约万平⽅⽶的⾼标库交付。