2022年第三季度郑州房地产市场回顾与展望

2022年第三季度，郑州优质写字楼市场录得2栋优质写字楼入市，为市场带来约11 万平方米新增供应，使郑州优质甲级写字楼市场存量上升至453.6万平方米。第三季度郑州优质写字楼净吸纳量录得4.12万平方米，较第二季度上浮近52.67%，得益于若干大面积客户的成交，拉升了市场整体吸纳量，但因北龙湖片区写字楼逐步入市，空置率上涨4.52个百分点至23.9%。市场平均租金较第二季度略有上升0.95%至每月每平方米93.13元，整体来看依旧保持平稳。随着客户选择周期的拉长及吸纳量的减弱，业主延续了第二季度的灵活租赁策略，对免租期及租金策略的优惠力度持续关注。 从客户成交类别看，第三季度成交客户集中在金融保险类、TMT及医药健康类行业，分别占比约38%、19%、14%。季内，本地内资客户占据市场成交主导地位，以保险及金融类行业为主导的客户占据了租赁市场大面积客户的龙头地位，且租金承受能力较为优秀；细分类别涵盖了专业服务、房地产相关、新能源等行业，租赁面积区间跨度大，承租能力偏弱。客户成交面积仍以800平方米以下的中小面积占主导，2,000平方米以上成交在第三季度也有大幅增长。 随着三季度疫情波动的平稳，催化了部分优质客户的搬迁升级需求。租户方降本增效及对政策驱使的敏感度进一步增强。北龙湖金融岛片区优质楼宇的逐步入市，预示着新兴核心片区将崭露头角，片区整体存量入市时间将从2022年持续至2026年。市场存量将逐年攀升，优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，优先进行策略调整的楼宇或将更能得到优质客户的青睐。 “写字楼市场受上半年疫情的影响，于三季度出现了回暖，企业选址需求得到进一步释放。在政府出台的一系列的帮扶政策引导下，营商环境不断优化，加速写字楼市场复苏。疫后部分行业对办公需求的转变，将进一步催化租赁市场的活跃度。因此，及时进行租赁模式调整并适应市场变化的业主将更受客户的青睐。” 上半年，受疫情反复及消费内需走弱影响，次级、近郊商圈录得不同程度的退租潮，空置率环比上升至近五年新高。随着第三季度疫情及相关政策趋于平稳，市场迎来小幅回暖，空置率18个月以来首次迎来下降17.4%至13.2%。 恢复投资信心仍需时日，主力店（超市、影院）、零售及休闲娱乐业态仍持观望态度。受此影响，截止2022年第三季度末全市商业首层平均租金进一步下降至每月每平方米 441元，同比跌幅达14%；反观核心商圈优质商业，表现仍较为坚挺并有小幅增长， 截止三季度末上涨至每月每平方米750元。7月19日，郑州迎来2022年首个新增优质商业供应，位于新密主城区的中强光年城市广场，一个由购物中心、街区、酒店式公寓组成的商业综合体，其中商业零售面积约87,000平方米，带来了包括蔚来汽车、理想汽车、必胜客等在内的多家区域首店。 此外，第三季度印力集团、杉杉商业集团分别在二七区完成了新项目主体工商注册，预示着全国性商业地产开发运营商继续加码在郑州的投资及项目规模。 需求方面，以丹尼斯大卫城、正弘城带动的“首店效应”持续扩大。丹尼斯大卫城的品牌升级计划步入成果呈现期，与LVMH集团持续深化合作的同时，一些近几年在国内奢侈品牌市场表现较为活跃的新兴品牌，以及初登中国市场的欧美小众品牌纷纷进驻。例如2021年12月才登录中国市场的德国奢华运动品牌Bogner（华中首店）、 意大利奢侈品集团OTB旗下人气奢华品牌MaisonMargiela（河南首店）、2011年创办于法国巴黎的设计师网红品牌AmiParis（华中首店）等。同时，位于高铁商务区的汇艺·银河里、CBD中央商务区的永威·木色购物公园、北龙湖商务片区的龙湖里商业街也录得多家郑州首店落地，如茅台冰淇淋旗舰店（全国第十一家，河南首家）、SoonSooChicken等。 与此同时，购物中心内新能源汽车品牌入驻继续保持增长态势。如智己汽车在正弘城开出华中区域首店、SMART在华润郑州万象城开出全国首家购物中心店、岚图汽车在新田360广场绿地新都会店开设郑东新区首店等。 展望未来，尽管受到疫情等因素的影响，筹备中项目大多延期开业，但根据CBRE的统计和了解，第四季度郑州或将迎来约214,500平方米的新增优质供应，进一步提振市场与投资信心复苏。同时，本季度政府先后发布了两批城市更新项目通知及名单，根据通知，两批次城市更新总投资2,554.13亿，涉及改造的项目类型包括功能更替型城市更新、文化遗产型城市更新、生态失衡型城市更新、魅力缺失型城市更新、老旧工业型城市更新。 “郑州商业两极分化愈发加重，除核心商圈个别项目租金仍持续上浮外，其余项目在招商谈判过程中均给出不同程度的让渡，预计未来6-12个月次级商圈的首层平均租金 将进一步呈下降趋势。未来18个月，郑州零售物业市场将迎来的新一轮爆发式增长，新旧项目带来的市场竞争将进一步加剧，供需关系也将悄然发生转变。”