存量房贷利率调降落地，一线城市政策进一步放松

行业研究|行业周报 看好（维持） 存量房贷利率调降落地，一线城市政策进一步放松 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年10月08日 核心观点 本周市场回顾。第40周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.7%。沪深300指数报收4017.85，周度涨幅为8.5%；创业板指数报收2175.09，周度涨幅15.4%；房地产指数（申万）报收 2333.64，周度涨幅为9.2%。 全国政策方面。央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，调整优化保障性住房再贷款，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。地方政策方面。成都拟优化住房公积金政策；无锡调整首套房认定标准；南京允许房票在一定范围内转 让；上海、广州、深圳、厦门等地调整限购政策；上海、青海、福建、东莞及广东多市调整房贷政策首付比例降至15%；深圳取消商品住房和商务公寓转让限制；湖南石门县和武汉实施购房契税补贴政策；北京更改购房资格。 本周新房销量较第39周减少，二手房销售量较第39周减少。第40周44大城市新房销售为1.67万套，较第39周减少22.6%；21大城市二手房销售0.7万套，较第39周减少57.8%。库存量较第39周增加，库销比较第39周增加。截至第40周，18大城市库存为93.8万套，较第39周增加0.056万套；库销比为26.9个月，较第39周增加1.3个月。本周土地市场活跃度较第39周上升。第40周36大城市市本级合计成交土地43块。土地出让金增加。2024年第40周36大城市市本级土地出让金为355.66亿元，较第39周增加184.4亿元。平均溢价率下降。2024年第40周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.3%，较第39周减少4.1%。第40周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为53块。 重点公司公告。城建发展发布分红相关公告。万科A、荣盛发展、金地集团、衢州发展、华发股份、空港股份等公司发布关于担保的公告。张江高科、中华企业、三湘印象、上海临港、世联行等公司发布收并购相关公告。城投控股、金融街、合肥城建发布股票交易异常的公告。旭辉控股、佳兆业集团发布2024年中期报告。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 9.24政策组合出台有望改善居民现金流 2024-09-30 本月LPR维持不变 2024-09-23 8月市场仍维持弱市 2024-09-18 投资建议与投资标的 9月29日，央行落地存量房贷利率调降政策。中国人民银行发布公告，完善商业性 个人住房贷款利率定价机制，对于LPR基础上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。本次房贷利率定价机制的建立，有助于引入市场竞争机制，可促使商业银行与借款人基于市场化原则自主协商、适时调整加点幅度，同时，房贷利率定价自律机制倡议加点幅度不得低于-30个基点（对于设定新发放房贷利率政策下限的城市，不低于当地的加点下限），能够避免无序竞争，从而渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。本次存量房贷利率幅度下降符合预期，而此次取消重定价周期超出预期。重定价日灵活调整、存量房贷利率下调、LPR可能于今年Q4进一步下降均体现出决策层对改善居民现金流较为急迫的想 法。9月29-30日，北上广深均“因城施策”进一步优化房地产政策，从购房资 格、首付比例、购房税费等多方面进行了优化调整，在不同程度上降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求。上海9.29购房新政中，增值税满2年免征、取消普通/非普住房标准节省房产交易费用，对于高房价的房产交易影响显著；限购政策进一步优化，在外环外区域购房年限从原来的“5改3”调整为“3改1”，扩充了外环外购房的人群基数，对于交社保超过3年人群，与沪籍家庭购房待遇一致 (2套)。深圳9.29购房新政中，增值税免征年限“5改2”；取消限售；限购政策方面，非深籍购房社保“3改1”、外围区域不再要求社保，深籍家庭外围区域可多购1套。广州9.29购房新政全面取消限购。北京9.30购房新政中，取消普通/非普住宅标准；限购政策优化方面，非京籍社保年限五环内“5改3”，五环外降至2年，高层次人才降至1年。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第40周市场行情回顾（2024.09.28~2024.10.04）4 1.1第40周行业指数表现4 1.2第40周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.28~2024.10.04）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2024年第40周44城新房成交套数6 图2：2024年第39周21城二手房成交套数6 图3：2024年第40周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第40周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第40周市场行情回顾（2024.09.28~2024.10.04） 1.1第40周行业指数表现 第40周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.7%。沪深300指数报收4017.85，周度涨幅为8.5%；创业板指数报收2175.09，周度涨幅15.4%；房地产指数（申万）报收2333.64，周度涨幅为9.2%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指数 指数(2024/10/04) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4017.85 8.5% 15.7% 3.8% 创业板指 2175.09 15.4% 22.7% -7.3% 房地产指数（申万） 2333.64 9.2% 20.1% -22.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第40周地产板块个股表现 第40周地产板块涨幅居前的公司分别为特发服务、华夏幸福、华侨城A、大悦城、信达地产。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 特发服务 20.0% / / 华夏幸福 10.3% / / 华侨城A 10.2% / / 大悦城 10.2% / / 信达地产 10.1% / / 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.28~2024.10.04） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，调整优化保障性住房再贷款，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。地方政策方面。成都拟优化住房公积金政策，提高最高贷款额度；无锡调整首套房认定标准；南京允许房票在一定范围内转让；上海、广州、 深圳、厦门及浙江嘉善等地调整限购政策；上海、青海、福建、东莞及广东20个城市调整房贷政策首付比例降至15%；济南调整公积金贷款政策，二孩及以上家庭最高可贷130万；深圳：取消商品住房和商务公寓转让限制；杭州余杭加大住房公积金支持力度；武汉实施购房契税补贴政策；成都高新区发布购房支持政策；佛山：可提取住房公积金支付购房首付款；北京五环内购房资格 5年改3年，五环外购房资格5年改2年；北京住房公积金管理中心：二孩家庭最高可贷160万 元；江西广昌县推30项措施稳楼市；青海省海东市：多子女家庭公积金贷款额提至100万元，逐步实现现房销售。 全国政策： 1）央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低15% （9.29） 信息来源：观点地产网 2）央行调整优化保障性住房再贷款，提升再贷款比例至100%（9.29）信息来源：观点地产网 3）央行：完善商业性个人住房贷款利率定价机制（9.29）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）成都拟优化住房公积金政策，提高最高贷款额度（9.29）信息来源：观点地产网 2）无锡发布楼市新政，调整首套房认定标准（9.29）信息来源：观点地产网 3）南京：着力释放更多住房需求，允许房票在一定范围内转让（9.29）信息来源：观点地产网 4）济南调整公积金贷款政策，二孩及以上家庭最高可贷130万（9.29）信息来源：观点地产网 5）上海调整住房限购政策放宽外环外购房限制（9.29）信息来源：观点地产网 6）上海：首套房首付下调至“不低于15%”降低住房交易税收成本（9.29）信息来源：观点地产网 7）广州：9月30日起取消居民家庭购买住房各项限购政策（9.29）信息来源：观点地产网 8）深圳：分区优化住房限购，增值税征免年限由5年调整到2年（9.29）信息来源：观点地产网 9）深圳：取消商品住房和商务公寓转让限制（9.29）信息来源：观点地产网 10）青海调整房地产政策：二套房首付比例降至15%（9.30）信息来源：观点地产网 11）杭州余杭发布房产新政，加大住房公积金支持力度（9.30）信息来源：观点地产网 12）成都高新区发布购房支持政策（9.30）信息来源：观点地产网 13）佛山：可提取住房公积金支付购房首付款（9.30）信息来源：观点地产网 14）武汉：首套房最高可全额补助购房契税，二套补助50%（9.30）信息来源：观点地产网 15）东莞：取消商品住房转让限制年限规定，最低首付款比例统一为15%（9.30）信息来源：观点地产网 16）厦门：全面取消住房限售，优化个人住房贷款政策、套数认定（9.30） 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 信息来源：观点地产网 17）北京新政：五环内购房资格5年改3年，五环外购房资格5年改2年（9.30）信息来源：观点地产网 18）福建：10月1日起全省九市一区二套房最低首付比例下调至15%（10.1）信息来源：观点地产网 19）浙江嘉善：全面放开限购限售政策试行“以旧换新”（10.1）信息来源：观点地产网 20）北京住房公积金管理中心：二孩家庭最高可贷160万元（10.3）信息来源：观点地产网 21）江西广昌县推30项措施稳楼市购房补贴最高可达万元（10.4）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第40周新房销量较第39周减少，二手房销售量较第39周减少。第40周44大城市新房销售为 1.67万套，较第39周减少22.6%；21大城市二手房销售0.7万套，较第39周减少57.8%。一线城市新房、二手房交易较第39周分别减少25.7%、减少45.5%；二线城市新房、二手房交易较第39周分别减少16.5%、减少63.1%。 图1：2024年第40周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4