房地产行业周报：多城市放松限购，9月二套房贷利率降24BP

投资要点 9月44城新房成交面积同比-18%，环比+6%；14城二手房成交面积同比+29%，环比+7%。截至22日，9月44城新房累计成交面积同比-18%，环比8月同期+6%，全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-34%，环比8月同期+3%，全年累计同比+5%。二线城市9月累计成交同比+1%，环比8月同期+11%，全年累计同比-8%。三四线城市9月累计成交同比-39%，环比8月同期-5%，全年累计同比-13%。9月14城二手房累计成交面积同比+29%，环比8月同期+7%，全年累计同比+29%。其中，北京9月累计成交同比+10%，环比8月同期+37%，全年累计同比+9%；深圳9月累计成交同比+63%，环比8月同期+11%；全年累计同比+47%。 广州打响一线城市放松限购第一枪。继“认房不认贷”、利率下调、降首付后，9月20日广州再次优化房地产政策，番禺、黄埔、花都三区及白云区北部4镇不再限购，非本市户籍家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云区（不含北部4镇）购房社保年限由原来的5年降为2年，南沙区由原来的3年降为2年。此次政策优化直接利好刚需与改善型购房者，将促进外围区域库存去化，提振广州房地产市场活跃度及购房信心。此外，个人销售住房增值税征免年限也从5年调整为2年，降低二手房交易环节成本，进一步畅通二手房交易链条。 多个城市放开限购，一线城市仍有放松空间。9月19日无锡、武汉发布消息全面取消住房限购，西安优化调整限购范围、宣布二环以外区域取消限购。9月以来，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间：二线城市有望全面取消此前限制性政策。一线城市根据市场恢复程度也有望在降低首付比例、房贷利率加点数、交易税费等方面进行优化。随着政策跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复。 信贷支持不断加强，9月二套房贷利率降24BP。8月31日央行发布新政，不再区分城市是否执行限购，首二套首付比例统一执行不低于20%、30%；房贷利率下限分别维持LPR-20BP不变及调整为LPR+20BP。政策落地后，9月百城二套平均房贷利率下降24BP至4.57%，首套平均利率维持上月水平，同时银行放款速度加快，放款周期缩短。其中广州首二套首付比分别降至30%、40%，利率降至4.10%、4.50%，是一线城市中最低首付门槛和利率。当前仍有一定比例的城市首二套首付比以及二套房贷利率超过政策下限，存在下降空间，预计后期将逐步落地。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月44城新房成交面积同比-18%，环比+6%；14城二手房成交面积同比+29%，环比+7%。截至22日，9月44城新房累计成交面积同比-18%，环比8月同期+6%，全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-34%，环比8月同期+3%，全年累计同比+5%。 二线城市9月累计成交同比+1%，环比8月同期+11%，全年累计同比-8%。三四线城市9月累计成交同比-39%，环比8月同期-5%，全年累计同比-13%。9月14城二手房累计成交面积同比+29%，环比8月同期+7%，全年累计同比+29%。其中，北京9月累计成交同比+10%，环比8月同期+37%，全年累计同比+9%；深圳9月累计成交同比+63%，环比8月同期+11%； 全年累计同比+47%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 广州打响一线城市放松限购第一枪。继“认房不认贷”、利率下调、降首付后，9月20日广州再次优化房地产政策，番禺、黄埔、花都三区及白云区北部4镇不再限购，非本市户籍家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云区（不含北部4镇）购房社保年限由原来的5年降为2年，南沙区由原来的3年降为2年。此次政策优化直接利好刚需与改善型购房者，将促进外围区域库存去化，提振广州房地产市场活跃度及购房信心。此外，个人销售住房增值税征免年限也从5年调整为2年，降低二手房交易环节成本，进一步畅通二手房交易链条。 表1：广州限购政策优化调整前后变化 多个城市放开限购，一线城市仍有放松空间。9月19日无锡、武汉发布消息全面取消住房限购，西安优化调整限购范围、宣布二环以外区域取消限购。9月以来，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市全面取消限购，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间：二线城市有望全面取消此前限制性政策。一线城市根据市场恢复程度也有望在降低首付比例、房贷利率加点数、交易税费等方面进行优化。 随着政策跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复。 表2：近期重点城市限购政策调整 信贷支持不断加强，9月二套房贷利率降24BP。8月31日央行发布新政，不再区分城市是否执行限购，首二套首付比例统一执行不低于20%、30%；房贷利率下限分别维持LPR-20BP不变及调整为LPR+20BP。政策落地后，9月百城二套平均房贷利率下降24BP至4.57%，首套平均利率维持上月水平，同时银行放款速度加快，放款周期缩短。其中广州首二套首付比分别降至30%、40%，利率降至4.10%、4.50%，是一线城市中最低首付门槛和利率。当前仍有一定比例的城市首二套首付比以及二套房贷利率超过政策下限，存在下降空间，预计后期将逐步落地。 图3：首二套房平均贷款利率 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨0.47%，沪深300指数上涨0.81%，创业板指数上涨0.53%，万德全A上周交易额3.26万亿，环比减少10.56%。从板块表现来看，通信、非银金融、传媒表现靠前。 申万房地产板块上周下跌0.51%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌11.49%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。上周申万地产板块交易额833.89亿，环比下降15.13%。 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周泛海控股、中迪投资、南国置业等个股涨幅显著。张江高科、奥园美谷、世茂股份等个股跌幅显著。 图6：上周泛海控股、中迪投资、南国置业等个股涨幅显著 图7：上周张江高科、奥园美谷、世茂股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周张江高科、保利地产、金科股份、泛海控股等排在行业前列，成交额均超过了30亿。其中张江高科和保利地产交易额合计251.80亿，占板块交易额比重为30.20%。从年初累计涨幅来看，泛海控股、张江高科、城建发展等涨幅居前，上涨个股个数占比40.91%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为40.91% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有11只股票上涨，7只股票涨幅为0，而丰盛控股、时代中国控股、弘阳地产等位居跌幅前列。 年初以来，太阳城集团、上海实业控股、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、碧桂园和华润置地合计超过68亿（人民币）。 图10：上周表现强势的港股通内房股 图11：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有6只股票上涨，蓝光嘉宝服务、永升生活服务以及金融街物业3只股票涨幅为0，而时代邻里、宝龙商业、正荣服务等个股跌幅靠前。年初以来，中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到12.77亿（人民币），融创服务控股、华润万象生活、新大正和招商积余等个股表现比较强势，其余股票成交额均在2亿元以下。 图12：上周表现强势的港股通内房股 图13：年初以来表现强势的港股通内房股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月18日，厦门市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。对于信贷政策，新政提出，对于贷款购买集美区、海沧区、同安区、翔安区商品住房的居民家庭，首套房商贷最低首付款比例为20％，二套房最低首付款比例为30％； 首套房商贷利率政策下限按现行规定执行，二套房商贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。（证券时报网） 9月18日，天津住建委等三部门发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。于新政出台的原因，天津市住建委表示，8月底，住建部、中国人民银行、金融监管总局印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”，将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。（证券时报网） 9月18日，北京统计局发布了2023年1-8月北京市房地产市场运行情况。数据显示，1-8月北京市新建商品房销售面积为693.5万平方米，同比增长12.2%。其中，住宅销售面积为511.2万平方米，增长13.6%；办公楼为43.9万平方米，增长13.5%；商业营业用房为35.4万平方米，下降1.5%。（观点网） 9月19日，9月18日，深圳市房地产中介协会发布深圳市房地产中介行业2023年第37周周报（9.11-9.17）。观点新媒体了解到，第37周深圳全市二手房（含自助）录得892套，环比增长10.1%，连续两周二手房录得量回升。截至2023年9月18日，深圳全市共有56119套有效二手房源在售，较上周增加1153套，挂盘量继续增加，但增速减缓。据悉，深圳二手房挂牌量自本年第33周开始持续增加。（观点网） 9月20日，北京市规划和自然资源委员会发布北京今年第三轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及19宗涉宅用地，土地面积100.28公顷，地上建筑规模221万平方米，将于11 月20日前组织发布出让公告。从地块分布看，19宗地块分别来自朝阳区（1宗）、丰台区（4宗）、石景山区（1宗）、通州区（2宗）、大兴区（4宗）、顺义区（1宗）、昌平区（2宗）、房山区（2宗）、门头沟区（1宗）以及怀柔区（1宗）。（中国房地产网） 9月20日，广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，通知提出调整住房限购政策实施区域范围，将核心限购区域的非户籍人口首套房购置纳税/社保年限从5年缩短至2年，同时对部分区域二手房增值税免征期“5年改2年”。（广州市政府） 9月20日，务院常务会议召开指出，解决好企业账款拖欠问题，事关企业生产经营和投资预期，事关经济持续回升向好，必须高度重视。省级政府要对本地区清欠工作负总责，抓紧解决政府拖欠企业账款问题，解开企业之间相互拖欠的“连环套”，央企国企要带头偿还。要突出实质性清偿，加强政策支持、统筹调度和监督考核，努力做到应清尽清，着力构建长效机制。（第一财经网） 9月20日，重庆市人民政府发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定。将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。 同时将纳税期限由每年的10月1至31日调整为每年的10月1日至12月31日，并调整了相关部门和区域名称。（重庆市人民政府） 9月21日，长春省直住房公积金管理分中心对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。 其中包括，加大对多子女家庭购房支持力度。对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，首