房地产开发行业2024W35：本周新房成交同比-34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年09月01日 2024W35：本周新房成交同比-34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间 我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间。在2023年“831”系列新政中，央行出台过相关调整存量房贷利率的政策。据央行，该政策执行首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔21.7 万亿元，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅为0.73个百分点。经过 增持（维持） 行业走势 一年时间，新发房贷利率政策包括LPR及加点政策又经历数次调整，现阶段房地产开发沪深300 首套房主流新发房贷利率应在3.5%以下（少部分城市已经低于3%，如苏州、广州部分银行）。相较之下目前存量房贷利率再度偏高，“提前还贷”等现象对银行持续产生压力。因此我们认为，存量房贷利率也有一定继续调整的空间，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。从影响的角度看，我们认为存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大，将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。 10% -2% -14% -26% -38% -50% 2023-092023-122024-042024-08 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300指 数2.72个百分点，在31个申万一级行业排名第12名。 新房：本周30个城市新房成交面积为181.8万平方米，环比提升1.7%，同比下降34.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.0万方，环比9.7%，同比-4.6%；样本二线城市为74.8万方，环比-16.9%，同比-51.5%； 样本三线城市为52.0万方，环比34.9%，同比-22.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计100.1万方，环比下降 3.7%，同比持平。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.8万方， 环比4.2%；样本二线城市为41.2万方，环比-2.9%；样本三线城市为18.1万 方，环比-19.1%。 信用债：根据wind统计数据，本周（8.26-9.1）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计80.73亿元，环比增加8.82亿元，总偿还 量42.8亿元，环比减少60.25亿元，净融资额为37.93亿元，环比增加 69.07亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA （95.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（65.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（88.9%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：房屋养老金制度点评》2024-08-28 2、《房地产开发：2024W34：本周新房成交同比- 27.0%，二手房同比+0.1%》2024-08-25 3、《房地产开发：2024W33：本周新房成交同比- 27.2%，7月房价继续承压》2024-08-18 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议15 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表8：本周重点房企跌幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表14：30城周度成交面积跟踪8 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表21：企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表24：本周房企债券发行以期限划分11 图表25：本周房企融资汇总（8.26-9.1）12 图表26：地方性政策及消息（8.25-8.31）13 1.我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间 2023年曾调整过存量房贷利率，平均降幅73bp，调整后加权平均利率为4.27%。在 2023年“831”系列新政中，央行出台过相关调整存量房贷利率的政策：存量首套住房 商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。根据该政策，在实操层面需要参照每个城市历史执行的利率下限情况，且受限于“原贷款发放时政策利率下限”，主要利好的是彼时存量房贷利率明显偏高的购房者。据央行，该政策执行首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔21.7万亿元，调整后的加权平均利率为4.27%， 平均降幅为0.73个百分点。 我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间。经过一年时间，新发房贷利率政策包括LPR及加点政策又经历数次调整，现阶段首套房主流新发房贷利率应在3.5%以下（少部分城市已经低于3%，如苏州、广州部分银行）。相较之下目前存量房贷利率再 度偏高，“提前还贷”等现象对银行持续产生压力。因此我们认为，存量房贷利率也有一定继续调整的空间，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。从影响的角度看，我们认为存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大，将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.5%，领先沪深300指数2.72个百分点，在31 个申万一级行业排名第12名。本周上涨个股共98支，较上周增长90支，下跌股数为 15支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为深圳华强、东旭蓝天、绵石投资、中润资源、天宸股份，涨幅分别为52.0%、17.1%、16.3%、15.4%、14.3%。跌幅前�为*ST宏盛、荣安地产、荣盛发展、*ST紫学、陆家嘴，跌幅分别为-9.3%、-8.1%、-6.8%、-4.9%、 -4.4%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨31支，较上周增长27支，涨幅位居前�的为绿城中国、中国金茂、新城控股、旭辉控股集团、中国奥园，涨幅分别为11.0%、10.9%、10.3%、10.0%、9.8%。跌幅前�为远洋集团、荣盛发展、中国铁建、美的置业、融信中国，跌幅分别为-8.3%、-6.8%、-5.0%、-3.6%、-3.6%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 2.55% 传电综美基电商轻计汽机房社石非医纺煤食农国有建钢环通交家公建银 媒力合容础子贸工算车械地会油银药织炭品林防色筑铁保信通用用筑行 设护化 零制机 设产服石金生服 饮牧军金材 运电事装 备理工售造 备务化融物饰 料渔工属料 输器业饰 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产（申万）沪深300 08/2308/2608/2708/2808/2908/30 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000062.SZ 深圳华强 52.0% 49.5% 16.97 25.80 000040.SZ 东旭蓝天 17.1% 14.5% 1.17 1.37 000609.SZ 绵石投资 16.3% 13.7% 1.72 2.00 000506.SZ 中润资源 15.4% 12.8% 1.17 1.35 600620.SH 天宸股份 14.3% 11.7% 4.13 4.72 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600817.SH *ST宏盛 -9.3% -11.8% 11.40 10.34 000517.SZ 荣安地产 -8.1% -10.6% 2.34 2.15 002146.SZ 荣盛发展 -6.8% -9.4% 1.32 1.23 000526.SZ *ST紫学 -4.9% -7.5% 57.91 55.06 600663.SH 陆家嘴 -4.4% -6.9% 8.27 7.91 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 15% 10% 5% 0% -5% -10% 绿中新旭中绿融万绿世禹滨我龙大金龙正中中建世华保金华华富越建华阳中泰佳中碧雅蓝时招佳金融美中荣远 A 城国城辉国景创科地茂洲江爱光悦地湖荣梁国发联发利科润侨力秀业夏光南禾源国桂居光代商兆地信的国盛洋 A 中金