房地产开发2022W19：首套房房贷利率下限下调20bp，部分核心一二线城市政策放松

央行下调首套房房贷利率下限至5年期LPR减20个基点；近期多个二线城市政策持续宽松，本周销售同比降幅较4月有所收窄。人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。另外本周央行提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，并强调将稳增长放在更加突出位置。在央行的鼓励支持下，本周房地产的宽松政策继续蔓延，趋势上已经从最初三四线城市扩散至二线、核心二线、乃至一线城市。 广州首套房贷最低已降至基准线，苏州、东莞等核心二线城市出台限购、限售的放松政策。我们认为目前各地放松房地产政策的行为已经较为积极主动，但综合近期销售数据，在本轮疫情影响较大的情况下，需求侧改善需要更多核心城市出台限购限贷放松政策。 行情回顾：涨跌幅在各行业中位列中游，领先大盘1.81个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.8%，领先大盘1.81个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共118支，较上周增长84支，下跌股数为19支。（若无特殊说明，报告中本周指5.7-5.13当周）。 新房成交情况：五一假期影响下环比出现改善，本周30个城市新房成交面积为265.9万平方米，环比提升113.5%，同比下降55.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.8万方，环比128.0%，同比-41.3%；样本二线城市为159.6万方，环比140.2%，同比-56.1%；样本三线城市为62.5万方，环比60.7%，同比-61.1%。从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5054.1万方，同比下降-44.3%；一线城市为988.3万方，同比-39.3%；二线城市为2884.5万方，同比-38.8%；三线城市为1181.3万方，同比-56.9%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计127.2万方，环比增长190.6%，同比下降20.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比161.3%；样本二线城市为71.1万方，环比198.3%；样本三线城市为22.3万方，环比218.3%。年初至今累计二手房成交面积为1819.9万方，同比变动为-35.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为544.6万方，同比-39.9%；样本二线城市为1022.6万方，同比-32.3%；样本三线城市为252.7万方，同比-32.3%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.9-5.15）共发行房企信用债9只，环比增加5支；发行规模共计70.46亿元，环比增加25.96亿元，总偿还量17.15亿元，环比下降6.78亿元，净融资额为53.31亿元，环比增加32.74亿元。融资成本来看，成都人居3年期定向工具（-204bp）、张江高科短期融资券（-50bp）、金融街5年期公司债（-32bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.首套房房贷利率下限下调20bp，部分核心一二线城市政策放松 人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。一是对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二是在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 另外本周央行提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，并强调将稳增长放在更加突出位置。在央行的鼓励支持下，本周房地产的宽松政策继续蔓延，趋势上已经从最初三四线城市扩散至二线、核心二线、乃至一线城市。 广州首套房贷最低已降至基准线。据证券时报网报道，目前广州大部分银行首套房贷利率执行5.2%-4.8%左右的利率标准；最低降至4.6%的基准线。大部分银行的二套房按揭利率在5.2%-5.4%，而在2021年三、四季度，二套房贷利率突破6%。 以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计： 广东东莞限购、限售放松：东莞市住建局明确，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。 江苏南京限购放松：为支持改善型购房需求，南京自5月11日起，针对生育二个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。对二孩及以上家庭的认定，有以下2个必备条件：1.夫妻一方或双方为南京市户籍。2.现家庭有二个及以上子女，且至少有一个未成年子女。 江苏苏州限购、限售放松：5月9日起，苏州市新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求。同时，在购买新房后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。非限购区域购房不计入家庭限购套数。非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。 江苏常州限售放松：常州市商品住房自取得不动产权证后满2年可上市交易。原为取得产权证后4年方可上市交易。降低第二次住房公积金贷款的首付比例。最低首付比例由50%降低至30%。同时，常州市将提高最高贷款额度。贷款申请人中有一人符合条件的，最高贷款额度从30万元提高至60万元，两人（含）以上符合条件的，最高贷款额度从60万元提高至90万元。此次政策调整还包括，加大对高端人才的支持力度。 安徽合肥限购放松：合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；外地人在合肥2年内累计缴纳6个月社保（不能补缴），限购一套；合肥本市户籍限购三套二手房，新房仍限购。 山东德州限贷放松：住房公积金贷款最高额度，在现有基础上提高10万元；公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点。在全市范围内取消新购住房限制转让措施。 湖南长沙限购放松：已有房屋供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.8%，领先大盘1.81个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共118支，较上周增长84支，下跌股数为19支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为福星股份、财信发展、ST新梅、中洲控股、苏州高新，涨幅分别为60.9%、33.2%、32.4%、23.2%、20.8%。跌幅前五为深大通、泰禾集团、*ST运盛、海航投资、天保基建，跌幅分别为-22.6%、-21.8%、-17.1%、-9.9%、-8.2%。 本周49家重点房企中共计上涨17支，较上周增长15支，涨幅位居前五的为我爱我家、世联行、阳光城、滨江集团、华发股份，涨幅分别为11.7%、10.4%、10.0%、8.2%、8.1%。跌幅前五为泰禾集团、绿景中国地产、佳源集团、碧桂园、禹洲集团，跌幅分别为-21.8%、-14.4%、-12.0%、-9.1%、-7.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（5.9-5.13）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（5.9-5.13）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（5.9-5.13）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（5.9-5.13）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为265.9万平方米，环比提升113.5%，同比下降55.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.8万方，环比128.0%，同比-41.3%；样本二线城市为159.6万方，环比140.2%，同比-56.1%；样本三线城市为62.5万方，环比60.7%，同比-61.1%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5054.1万方，同比下降-44.3%； 一线城市为988.3万方，同比-39.3%；二线城市为2884.5万方，同比-38.8%；三线城市为1181.3万方，同比-56.9%。其中一线城市中，北京（-24.0%）、上海（-35.5%）、广州（-55.6%）、深圳（-33.6%）同比均为负。二三线城市中仅南平（7.0%）同比为正，盐城（-81.4%）、海门（-78.9%）、淮安（-72.4%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（5.7-5.14） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计127.2万方，环比增长190.6%，同比下降20.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比161.3%； 样本二线城市为71.1万方，环比198.3%；样本三线城市为22.3万方，环比218.3%。 年初至今累计二手房成交面积为1819.9万方，同比变动为-35.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为544.6万方，同比-39.9%；样本二线城市为1022.6万方，同比-32.3%；样本三线城市为252.7万方，同比-32.3%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.9-5.15）共发行房企信用债9只，环比增加5支；发行规模共计70.46亿元，环比增加25.96亿元，总偿还量17.15亿元，环比下降6.78亿元，净融资额为53.31亿元，环比增加32.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（71.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（56.8%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，成都人居3年期定向工具（-204bp）、张江高科短期融资券（-50bp）、金融街5年期公司债（-32bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（5.9-5.15） 5.本周