房地产行业周报（5.27-6.2）：5月百强销售同比-35%，一线城市进一步放松

投资要点 5月百强房企销售金额同比下降35.4%，环比增长4.3%。2024年5月百强房企全口径销售金额3548亿元，同比下降35.4%，环比增长4.3%，全口径面积1899万方，同比下降35.7%，环比增长0.8%，市场继续保持低位运行。1-5月累计销售金额15414亿元，同比下降46.0%，累计销售面积8648万方，同比下降46.2%，降幅有所收窄。重点30城5月成交较4月小幅微增4%，高于一季度月均23%，前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。 各梯队销售门槛进一步降低。从房企表现来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元，TOP100门槛降低46.5%至22.5亿元。 从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：绿城（-18%）、大悦城（-28%）、建发（-30%）、中海（-30%）、保利（-33%）、华润（-35%）。 5月单月销售同比表现较好的房企包括：华发（+60%）、绿城（+17%）、大悦城（+8%）、金融街（-7%）、建发（-8%）、保利（-12%）。 土地成交面积同比近乎腰斩，房企投资仍较谨慎。截止5月27日，全国300城土地供应量6324万平米，同比下降35%，环比4月同期上升14.6%。全国300城经营性土地总成交3346万平方米，同比下降接近五成，环比下降16%。 市场热度方面，5月份重点城市土拍平均溢价率较上月下降2.1个百分点至2%，土拍持续降温，连续两个月下降超过2个百分点。5月土地流拍率24.5%，环比增加11.6个百分点，创2022年以来新高。1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比降幅分别为27%、32%和16%，降幅较4月末进一步放大。从集中度来看，10强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%。房企投资仍较谨慎，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，央企整体投资也出现放缓。 一线城市楼市政策升级，上海、广州、深圳陆续跟进。517会议后一线城市陆续跟进，上海首二套商业房贷利率下调为3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%），最低首付比下调至20%/35%（原为30%/50%），同时优化限购规则，非沪籍居民购房所需缴纳社保/个税年限从5年调整为3年，放开非沪籍单身人士购买外环内二手房资格。广州限购区社保/个税年限要求由2年降至半年，首二套首付比下调至15%/25%（原为30%/40%），同时优化首套房认定标准，购房所在区无房可按首套房贷款。深圳首二套首付比下调至20%/30%（原为30%/40%），首二套房贷利率至3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%）。此次政策和降低购房门槛和成本，有利于提升市场热度。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月百强房企销售金额同比下降35.4%，环比增长4.3%。根据克而瑞数据监测，2024年5月百强房企全口径销售金额3548亿元，同比下降35.4%，环比增长4.3%，全口径面积1899万方，同比下降35.7%，环比增长0.8%，市场继续保持低位运行。1-5月累计销售金额15414亿元，同比下降46.0%，累计销售面积8648万方，同比下降46.2%，降幅有所收窄。重点30城5月成交较4月小幅微增4%，高于一季度月均23%，前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。 图1：5月百强房企商品房销售金额同比-35% 图2：5月百强房企商品房销售面积同比-36% 各梯队销售门槛进一步降低。从房企表现来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元，TOP100门槛降低46.5%至22.5亿元。从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：绿城（-18%）、大悦城（-28%）、建发（-30%）、中海（-30%）、保利（-33%）、华润（-35%）。5月单月销售同比表现较好的房企包括：华发（+60%）、绿城（+17%）、大悦城（+8%）、金融街（-7%）、建发（-8%）、保利（-12%）。 表1：2024年5月重点房企销售排行榜 土地成交面积同比近乎腰斩，平均溢价率降至2.0%。截止5月27日，全国300城土地供应量6324万平米，同比下降35%，环比4月同期上升14.6%。全国300城经营性土地总成交3346万平方米，同比下降接近五成，环比下降16%。市场热度方面，5月份重点城市土拍平均溢价率较上月下降2.1个百分点至2%，土拍持续降温，连续两个月下降超过2个百分点。5月土地流拍率24.5%，环比增加11.6个百分点，创2022年以来新高。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 房企投资仍较谨慎，前5月新增货值同比下降27%。据克而瑞统计，1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比降幅分别为27%、32%和16%，降幅较4月末进一步放大。从集中度来看，10强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%。房企投资仍较谨慎，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，央企整体投资也出现放缓。 表2：2024年5月中国房地产企业新增货值TOP50 一线城市楼市政策升级，上海、广州、深圳陆续跟进。517会议后一线城市中上海率先调整政策，首二套商业房贷利率下调为3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%），最低首付比下调至20%/35%（原为30%/50%），同时优化限购规则，非沪籍居民购房所需缴纳社保/个税年限从5年调整为3年，同时放开非沪籍单身人士购买外环内二手房资格。随后广州、深圳进一步跟进，广州限购区社保/个税年限要求由2年降至半年，首二套首付比下调至15%/25%（原为30%/40%），同时优化首套房认定标准，购房所在区无房可按首套房贷款。深圳首二套首付比下调至20%/30%（原为30%/40%），首二套房贷利率至3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%）。此次政策和降低购房门槛和成本，有利于提升市场热度。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌0.07%，沪深300指数下跌0.60%，创业板指数下跌0.74%，万德全A上周交易额3.68万亿，环比减少13.59%。从板块表现来看，电子、国防军工、汽车、公共事业等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周下跌4.72%，在所有申万一级行业中相对排名28/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.06%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。上周申万地产板块交易额1075.04亿，环比下跌45.80%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周张江高科、三湘印象、世荣兆业等个股涨幅显著。新华联、中迪投资、中润资源等个股跌幅显著。 图7：上周张江高科、三湘印象、世荣兆业等个股涨幅显著 图8：上周新华联、中迪投资、中润资源等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、张江高科、我爱我家等排在行业前列，成交额均超过了70亿。其中万科A和张江高科交易额合计231.87亿，占板块交易额比重为21.16%。从年初累计涨幅来看，大名城、我爱我家、中国国贸等涨幅居前，上涨个股个数占比26.52%。 年初以来，中迪投资、世茂股份、中润资源等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为26.52% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有7只股票上涨，正荣地产、建业地产、融信中国等个股涨幅居前，而德信中国、珠光控股、天誉置业等个股位居跌幅前列。年初以来，国瑞置业、建业地产、旭辉控股集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，万科企业、华润置地、恒隆地产和中国海外发展均超过17亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周建业新生活位居涨幅前列，而彩生活、合景悠活、碧桂园服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、新大正、招商积余和中海物业均超过6亿元（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月27日，上海发布优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。其中，在调整优化住房限购政策方面，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从"连续缴纳满5年及以上"调整为"连续缴纳满3年及以上"；对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。在优化住房信贷政策方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。（诸葛找房） 5月27日，“哈尔滨发布”官微发布黑龙江省降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平公告。公告显示，即日起全面优化住房信贷政策，取消黑龙江省首套、二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，并降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平，即首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。与此同时，公告提出，取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和首付比下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。（诸葛找房） 5月28日，广州市政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，通知明确，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。同日，据中国人民银行广东省分行发布，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。（诸葛找房） 5月28日，据深圳特区报消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。（诸葛找房） 5月28日，贵阳市住房公积金管理中心宣布，自5月31日起在贵阳开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。该业务允许购房者在购买已抵押的二手房时，使用自己的住房公积金进行贷款。（观点网） 5月27日，“大连发布”官微发布公告披露。公告显示，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由不低于20%下调至不低于15%，