中国房地产：估值改善或持续更长时间

9月销售表现疲软。根据克尔瑞数据，主要开发商9月合同销售环比持平/平均增长3%，但同比下降42%/41%，1-9月累计下降46%/38%。国企和民企下降幅度均扩大，国企36%/民企46%，高质量国企同比下降33%。仅世茂因基数效应实现增长，绿城降幅5%表现相对较好。“金九”销售未达预期，反映市场情绪低迷和观望情绪。

预计近期将出台更多支持性政策。虽然政策反应时间通常3-8个月，但预计此次市场逆转固有预期可能需要6-12个月。政治局9月26日会议明确促进房地产市场止跌回稳，提出调整限购、降低存量房贷利率、完善土地财税金融政策等，彰显维稳决心。

估值改善或持续更长时间。“924新政”引发股市反弹，覆盖开发商股价上涨34%-72%，反映市场情绪改善。基本面复苏需时间观察，但估值重估将先发生并持续更久。降低净资产折让10%-30%，现时行业交易水平仍处于较低水平（53%折扣率，0.43倍市净率）。

看好中国海外发展（688HK）、绿城（3900HK）、龙湖（960HK），提醒关注获利回吐和股权融资风险。

主要风险包括市场复苏中断、购房需求停滞、人民币贬值。

房价下降趋势持续。百城二手房价格9月环比下降0.7%，连续29个月下降，同比下降7.13%。市场“以价换量”持续，1-9月价格下降5.67%。新房价格环比/同比上涨0.14%/1.85%。

政治局会议释放强烈信号，预计近期将出台更多支持政策。