5月百强房企月度销售报告：新政带动下市场情绪改善，百强销售环比微增

5月百强成交环比小幅改善，累计降幅收窄，一方面在4月底政治局会议之后，房地产政策不断，5.17新政后全国各地跟进调整限购政策、降首付、降利率，月末上海、深圳、广州三个一线城市也接连跟进，市场情绪得到提振，新房和二手房的来访、带看量有明显提升，带动成交小幅改善，但持续性有待观察；另一方面也与五一黄金周期间各大房企加大推盘促销力度有关。6月是房企年中冲刺的时间窗口，房企的推盘和营销力度会有所加强，预期6月环比依然会有增长。三季度开始因为上年基数变低，预期同比跌幅也会收窄。1-5月TOP100房企操盘销售金额14129.3亿元，同比降低44.3%，较上月累计同比增长2.4pct；权益销售金额为11078.1亿元，同比降低45.0%，较上月累计同比增长3.0pct。5月TOP100房企操盘销售金额3205.8亿元，同比降低33.9%，环比增长2.4%；权益销售金额2573.9亿元，同比降低32.1%，环比增长5.9%。 TOP10房企1-5月操盘销售额跌幅依然最小，收窄至40%以内，TOP21-30房企跌幅最大，达50%以上。从2024年1-5月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.3%；TOP51-100房企排名第2，同比下降44.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降51.9%。从2024年1-5月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.5%；TOP51-100房企排名第2，同比下降43.5%。 跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.7%。 对比2024年1-5月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从746.5亿元下降至352.1亿元，同比下降52.8%；20强门槛从321.1亿元下降至154.0亿元，同比下降52.0%；30强门槛从179.2亿元下降至90.5亿元，同比下降49.5%； 50强门槛从111.1亿元下降至59.6亿元，同比下降46.4%；100强门槛从42.0亿元下降至22.5亿元，同比下降46.4%。 5月TOP40房企中有58%实现环比正增，龙头房企销售表现更为稳定。 从5月操盘销售金额来看，规模靠前的分别为保利发展、绿城中国、万科地产、中海地产、华润置地，分别实现销售金额321、232、218、187、186亿元。从单月环比增速看，TOP40房企有22家实现环比正增长。其中增速靠前的为华发股份、大悦城控股、建业集团，环比增速分别为145.7%、131.6%、118.3%。从2024年1-5月累计操盘销售金额来看，规模靠前的分别为保利发展、绿城中国、中海地产、万科地产、华润置地，分别实现销售金额1195、987、966、946、833亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企全部同比负增长，其中绿城中国累计同比-9%、建发房产-29.8%、中海地产-30.5%、保利发展-33.7%、华润置地-37.4%、越秀地产-42.4%、招商蛇口-42.5%、华发股份-43.3%、滨江集团-50.2%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等； 2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、5月新政带动下市场情绪改善，百强销售环比微增 5月百强成交环比小幅改善，累计降幅收窄，一方面在4月底政治局会议之后，房地产政策不断，5.17新政后全国各地跟进调整限购政策、降首付、降利率，月末上海、深圳、广州三个一线城市也接连跟进，市场情绪得到提振，新房和二手房的来访、带看量有明显提升，带动成交小幅改善，但持续性有待观察；另一方面也与五一黄金周期间各大房企加大推盘促销力度有关。6月是房企年中冲刺的时间窗口，房企的推盘和营销力度会有所加强，预期6月环比依然会增长。三季度开始因为上年基数变低，预期同比跌幅天然也会收窄。从累计情况看，1-5月TOP100房企实现操盘口径销售金额14129.3亿元，同比降低44.3%，较上月累计同比增长2.4pct；权益口径销售金额为11078.1亿元，同比降低45.0%，较上月累计同比增长3.0pct。从5月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3205.8亿元，同比降低33.9%，环比增长2.4%；权益口径销售金额2573.9亿元，同比降低32.1%，环比增长5.9%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10房企1-5月操盘销售额跌幅依然最小，收窄至40%以内，TOP21-30房企跌幅最大，达50%以上。从2024年1-5月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.3%；TOP51-100房企排名第2，同比下降44.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降51.9%。从2024年1-5月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降41.5%；TOP51-100房企排名第2，同比下降43.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降52.7%。 具体看各梯队数据，2024年1-5月TOP10房企实现操盘口径销售金额7350.6亿元，同比下降39.3%；操盘口径销售面积3959.9万方，同比下降45.2%；权益口径销售金额5343.5亿元，同比下降41.5%，权益比重71.1%。 2024年1-5月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2351.8亿元，同比下降50.3%； 操盘口径销售面积1571.0万方，同比下降44.6%；权益口径销售金额1812.6亿元，同比下降49.0%，权益比重70.0%。 2024年1-5月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1086.6亿元，同比下降51.9%； 操盘口径销售面积716.3万方，同比下降45.8%；权益口径销售金额915.7亿元，同比下降52.7%，权益比重68.8%。 2024年1-5月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1452.9亿元，同比下降49.4%； 操盘口径销售面积850.4万方，同比下降47.3%；权益口径销售金额1315.9亿元，同比下降48.0%，权益比重76.4%。 2024年1-5月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1887.4亿元，同比下降44.4%； 操盘口径销售面积990.2万方，同比下降46.8%；权益口径销售金额1690.4亿元，同比下降43.5%，权益比重75.0%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1-5月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从746.5亿元下降至352.1亿元，同比下降52.8%；20强门槛从321.1亿元下降至154.0亿元，同比下降52.0%；30强门槛从179.2亿元下降至90.5亿元，同比下降49.5%；50强门槛从111.1亿元下降至59.6亿元，同比下降46.4%； 100强门槛从42.0亿元下降至22.5亿元，同比下降46.4%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、5月近六成房企销售环比正增，头部表现更为稳定 TOP40房企中有58%实现环比正增，龙头房企销售表现更为稳定。从5月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为321.0亿元，其次为绿城中国、万科地产、中海地产、华润置地，分别实现销售金额232.1、218.3、187.2、186.2亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅4家实现同比正增长。其中象屿地产同比表现最佳，单月同比增长106.2%，其次为华发股份53.6%、绿城中国15.4%、星河地产10.9%、大悦城控股-5.0%。卓越集团、碧桂园、电建地产表现较弱，其中碧桂园单月同比下降77.4%。从单月环比增速看，TOP40房企有22家实现环比正增长。其中华发股份环比表现最佳，单月环比增长145.7%，其次为大悦城控股131.6%、建业集团118.3%、仁恒置地62.9%、中国恒大60.6%。 从2024年1-5月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1195.0亿元，其次为绿城中国、中海地产、万科地产、华润置地，分别实现销售金额987.3、966.2、946.0、833.8亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企全部同比负增长。其中绿城中国同比表现最佳，累计同比下降9.0%，其次为大悦城控股-21.9%、伟星房产-28.5%、建发房产-29.8%、中海地产-30.5%。碧桂园、远洋集团、卓越集团表现靠后，其中碧桂园累计同比下降80.1%。重点房企中，绿城中国1-5月累计同比-9%（下同）、建发房产-29.8%、中海地产-30.5%、保利发展-33.7%、华润置地-37.4%、越秀地产-42.4%、招商蛇口-42.5%、华发股份-43.3%、滨江集团-50.2%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、竞争格局下最终受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。