2022年1-9月房企销售融资数据点评：金九“成色”不足，销售差异化愈发凸显

金九“成色”不足，销售差异化愈发凸显 ——2022年1-9月房企销售融资数据点评 2022年10月14日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 金九“成色”不足，销售差异化愈发凸显 2022年10月14日 摘要: 百强房企销售：环比转正，国央企销售分化加剧。2022年1-9月百强房企累计销售金额为53,087.80亿元，同比下降45.8%，较上月跌幅收窄1.8pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6268.80亿元，同比下降26.5%，跌幅收窄10.88pct，环比上升3.7%。整体而言，去化困难依旧是当前市场面临的主要难题，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现，累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，单月销售数据回升也不明显。正是由于销售并未恢复，绝大多数企业目标完成情况不及预期，加之推盘会导致现金流流出，进一步加重资金压力，因此房企对于推盘仍保持谨慎的态度，部分城市更是放缓甚至直接暂停了推盘的节奏，“金九”黯然失色。目前行业下行压力持续，市场信心及购买力尚处在低位，今年年内去化压力依旧不小，房企仍需积极寻找局部机会窗口，择机外推。分梯队看，各梯队同比跌幅均收窄，除TOP11-20单月销售金额环比均转正。累计全口径销售金额入榜门槛方面，9月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2021.2/1432/688.8/303/100.2亿元，同比下降-50.6%/-37.4%/-47.5%/-50.8%/-50.1%， 各梯队入榜门槛的同比跌幅分别收窄了3.7/1.7/4.1/-2.2/3.3pct。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为 27.5%/13.3%/17.3%/24.1%/17.9%，分别变动-0.06/0.32/0.16/-0.62/0.21pct，TOP6- 10、TOP11-20和TOP51-100占比提升，TOP20整体集中度进一步提高。9月市场在持续复苏，头部房企修复效果初显，百强房企中近五成企业单月业绩环比降低，整体情况较上月有所改善，TOP10房企中有6家、TOP20房企中有13家企业9月单月业绩反超上半年的月均水平，头部房企引领销售修复。Top40房企中，国企平均单月同比增速22.92%，同比实现大幅增长主要得益于招商蛇口、华润置地、越秀地产、华发股份、中国铁建等房企同比增速超40%，央国企销售拐点越发明显。未来销售TOP10房企名单也日渐明朗，9月除龙湖集团和融创中国排名换位，剩余8家公司排名均未发生改变，考虑到融创中国风险尚未完全出清，未来排名第11、12的企业有望实现补位。此外，9月29日中央宣布地方可自行放松首套房贷款利率下限，紧接着次日又推出个税减免政策，并降低个人住房公积金贷款利率，皆表明政策东风频吹。我们认为那些能够在核心城市土地市场上持续补货，并能择机外推新盘的国央企和优质民企，在政策东风以及丰富而优质货源的加持下，有望进一步领先行业实现修复。 融资：融资规模明显增长，民企融资环境改善。2022年9月房企境内外融资573.88亿元，同比下降18.1%，环比上升47.2%，同比降幅收窄，环比回正。其中境内债发行44 8.55亿元，同比增长14.2%，境外债发行125.33亿元，同比下降59.3%，环比增长905.9%，回到今年6月的发行水平。境内外债券发行期限延长，境外融资成本增长。9月境内债平均期限5.43年，环比增长1.21年，平均利率3.1%，较上月微降。境外债平均期限2.05年，环比增长1.05年，平均利率6.8%，环比增长75bp。境内债以中票和短融为主，整体平均期限延长，境外债方面，盐城东方集团、珠光控股、九龙仓置业各发行了一期期限为3年的债券。债券发行仍以国央企为主，民营企业融资环境改善。分企业性质来看，9月上市房企发行境内债143.6亿元，同比增长4.8%，是今年下半年以来首次同比回正，非上市房企发行规模318亿元，同比增长18.7%。境内债发行主体仍以国企央企为主，国企发行期限延长，发行利率下降；民企和其他所有制企业发债88亿元，无论是发债规模还是发债成本都明显好转，融资难度下降。9月有6家房企评级被下调，2笔境外债发生实质违约，违约本金合计9.70亿美元，1笔境内债本息违约，合计本金 6.31亿元，12笔债券展期。债务到期压力方面，考虑行权后年内偿债压力相对下降，企业修复及发展有望迎来宝贵的窗口期。 销售差异化愈发凸显，行业进入关键的政策窗口期。九月份百强房企销售没有明显起色，主要还是由于大多数能级较弱的城市，住房销售市场依然较弱，导致地产行业整体依然处于下行的趋势中。销售市场的修复需要政策带动，当前房地产行业进入关键的政策窗口期，9月29、30日接连出台的三项新政兼顾刚需、改善性住房，多角度助力销售，皆表明政府“自上而下”加码政策放松的态度，其中“个税减免政策”上一次实施，还得追溯到1999年取消福利分房时期，该政策再度被启用，释放信号作用明显。板块方面，我们判断未来销售端的差异化将越发凸显，可能只有部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速和去化，城市的分化将带动销售的分化，加之年内行业出清仍将继续，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1百强房企销售：环比转正，国央企销售分化加剧4 2融资：融资规模明显增长，民企融资环境改善7 3销售差异化愈发凸显，行业进入关键的政策窗口期10 风险因素10 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）4 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比5 图表8：操盘金额与权益金额比例5 图表9：9月百强房企销售情况6 图表10：房企发债总额及同比增速7 图表11：境内外债券发行规模占比（%）7 图表12：境内债券发行种类占比（%）7 图表13：境外债发行规模及同比增速7 图表14：境内债平均发行期限及利率7 图表15：境外债平均发行期限及利率7 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速8 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）8 图表18：9月境外评级机构下调房企评级情况8 图表19：9月房企境外债违约事件8 图表20：9月房企境内债违约事件8 图表21：房企年度到期债务规模9 图表22：房企月度到期债务规模9 1百强房企销售：环比转正，国央企销售分化加剧 百强房企累计销售金额同比降幅连续收窄，环比转正。2022年1-9月百强房企累计销售金额为53,087.80亿元，同比下降45.8%，较上月跌幅收窄1.8pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为6268.80亿元，同比下降26.5%，跌幅收窄10.88pct，环比上升3.7%。 9月房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%，其中一线城市较为坚挺，成交同、环比涨幅皆超10%，主要是因为高能级城市的购房需求犹在，房企对此也加大了推盘力度，深圳等地再现日光盘；二三线城市则尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%，虽然有部分城市因为房企加大推盘促销力度、或是政策放松刺激了销售（比如杭州打开了供应上升通道、济南出台限购松绑政策），但多数城市供需两端皆低迷，而只有少部分市场回暖无法带动整个行业销售回升，因此9月销售改善程度依旧低于预期。 整体而言，去化困难依旧是当前市场面临的主要难题，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现，累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，单月销售数据回升也不明显。正是由于销售并未恢复，绝大多数企业目标完成情况不及预期，加之推盘前会导致现金流流出，进一步加重资金压力，因此房企对于推盘仍保持谨慎的态度，部分城市更是放缓甚至直接暂停了推盘的节奏，“金九”黯然失色。目前行业下行压力持续，市场信心及购买力尚处在低位，今年年内去化压力依旧不小，房企仍需积极寻找局部机会窗口，择机外推。 20000 百强房企当月销售金额（亿元）环比增速（%） 同比增速（%） 200% 15000 100% 10000 0% 5000 0 -100% 全国商品房累计销售金额（亿元） 百强房企累计全口径销售金额（亿元) 全国累计同比（%）百强累计同比（%） 200000200% 150000 100% 100000 0% 50000 0 -100% 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 2021/02 2021/04 2021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队同比跌幅均收窄，除TOP11-20单月销售金额环比均转正。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-42.0%/-34.0%/ -48.2%/-52.6%/-45.9%，同比收窄2.74/2.80/1.22/0.87/2.15pct，各梯队同比降幅均小幅收窄，但TOP21-50房企表现逊色于其他梯队；当月销售金额同比-8.3%/-5.7%/-37.5%/-43.6% /-22.6%，环比10.3%/2.8%/-0.5%/0.5%/3.4%，除TOP11-20各梯队房企单月销售金额环比均实现回正。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） TOP21-50同比TOP51-100同比 20000 400% 15000 200% 10000 0% 5000 0 -200% TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 150000 TOP21-50同比TOP51-100同比 300% 100000 50000 200% 100% 0% 0-100% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队房企累计入榜门槛同比跌幅改善，整体来看TOP20房企表现整体更优。9月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2021.2/1432.0/688.8/303.0/100.2亿元，同比下降-50.6%/-37.4%/-47.5%/-50.8%/-50.1%， 各梯队入榜门槛同比跌幅分别收窄3.7/1.7/4.1