房地产开发行业-百强房企月度销售报告：9月权益销售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复苏

百强房企9月单月权益销售额同比-29.6%，连续两月降幅收窄，整体维持弱复苏态势。据克而瑞，2022年9月TOP100房企实现单月权益口径销售金额4247.8亿元，同比降低29.6%，降幅较8月缩窄1.2个百分点，环比降低2.0%。从单月量能看，9月量能小幅跑赢上半年阶段高点，但低于8月水平，较6月最高点仍有相当的差距，“金九不金”，整体销售处于弱复苏态势。累计看，1-9月TOP100房企权益口径销售金额为37116.1亿元，同比降低46.3%，降幅较1-8月缩窄1.6个百分点，权益比69.9%。 各梯队1-9月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅相对最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.3%； TOP51-100房企排名第二，同比下降45.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.2%。从2022年1-9月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降42.7%；TOP10房企排名第二，同比下降43.5%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.1%。 龙头公司方面，9月单月操盘口径销售额TOP40中15家同比正增长，国央企分化明显。从9月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为479.0亿元，其次为碧桂园、万科地产、招商蛇口、绿城中国，分别实现销售金额385.7、335.2、314.0、269.6亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中中粮大悦城同比表现最佳，单月同比增长342.5%，其次为越秀地产184.7%、万达集团156.6%、仁恒臵地57.7%、华发股份49.2%。从单月环比增速看，TOP40房企有21家实现环比正增长。其中卓越集团环比表现最佳，单月环比增长127.9%，其次为越秀地产104.1%、保利发展89.5%、中国恒大57.9%、招商蛇口46.2%。从企业性质看，TOP40中，国央企9月单月操盘口径销售金额同比+12.3%，民企同比-44.2%；国央企9月环比+15.4%，民企环比+1.3%，国央企与民企分化明显。 9月销售弱复苏原因：（1）本月房企加大了推盘促销力度，叠加去年7月以来单月销售基数显著下行，同比主动、被动均有所改善；（2）政策端多重利好提振市场信心。中央层面，银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地；地方层面，全国各地房地产政策放松频次及力度有所提升。（3）季度末集中备案，推动销售改善。整体看目前仍处于弱复苏阶段，国央企与民企的销售表现进一步分化。 本月末中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望得到提振，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比跌幅或将维持小幅改善趋势。 投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、9月百强房企权益销售额同比连续两月降幅收窄，同比-29.6%，环比-2.0% 百强房企9月单月权益销售额同比-29.6%，连续两月降幅收窄，环比-2.0%，整体维持弱复苏态势。从单月量能看，9月量能小幅跑赢上半年阶段高点，但低于8月水平，较6月最高点仍有相当的差距，“金九不金”，整体销售处于弱复苏态势。主要有以下三点原因： （1）本月房企加大了推盘促销力度，叠加去年7月以来单月销售基数显著下行，同比主动、被动均有所改善；（2）政策端多重利好提振市场信心。中央层面，银保监会定调房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转、国开行向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款落地；地方层面，全国各地房地产政策放松频次及力度有所提升。（3）季度末集中备案，推动销售改善。整体看目前仍处于弱复苏阶段，国央企与民企的销售表现进一步分化。 本月末中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望得到提振，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比跌幅或将维持小幅改善趋势。 具体看，根据克尔瑞公布的2022年1-9月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为46697.9亿元，同比降低45.4%，降幅较1-8月缩窄2.0个百分点；权益口径销售金额为37116.1亿元，同比降低46.3%，降幅较1-8月缩窄1.6个百分点，权益比69.9%。 2022年1-9月TOP50房企操盘口径销售金额为39510.6亿元，同比降低45.4%，降幅较1-8月缩窄1.8个百分点；权益口径销售金额为30478.9亿元，同比降低47.0%，降幅较1-8月缩窄1.4个百分点，权益比69.4%。 从9月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5709.5亿元，同比降低25.4%，降幅较8月缩窄7.5个百分点；环比增长10.0%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额4247.8亿元，同比降低29.6%，降幅较8月缩窄1.2个百分点；环比降低2.0%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-9月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅相对最小，TOP31-50房企同比降幅最大。从2022年1-9月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.3%；TOP51-100房企排名第二，同比下降45.8%。 跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降54.2%。从2022年1-9月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降42.7%；TOP10房企排名第二，同比下降43.5%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降53.1%。 具体看各梯队数据，2022年1-9月TOP10房企实现操盘口径销售金额21220.1亿元，同比下降39.3%；操盘口径销售面积14009.1万方，同比下降48.4%；权益口径销售金额15136.9亿元，同比下降43.5%，权益比重68.9%。 2022年1-9月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额8125.3亿元，同比下降46.7%； 操盘口径销售面积5500.7万方，同比下降44.6%；权益口径销售金额6408.6亿元，同比下降45.3%，权益比重70.8%。 2022年1-9月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额4423.1亿元，同比下降53.7%； 操盘口径销售面积3119.5万方，同比下降54.2%；权益口径销售金额3793.3亿元，同比下降52.8%，权益比重70.2%。 2022年1-9月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额5742.1亿元，同比下降54.2%； 操盘口径销售面积3615.6万方，同比下降50.0%；权益口径销售金额5140.1亿元，同比下降53.1%，权益比重68.7%。 2022年1-9月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额7187.3亿元，同比下降45.8%； 操盘口径销售面积3968.3万方，同比下降51.5%；权益口径销售金额6637.2亿元，同比下降42.7%，权益比重72.2%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现大幅下降，30强门槛同比降幅最大。对比2022年1-9月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从2138.0亿元下降至1308.9亿元，同比下降38.8%；20强门槛从1191.2亿元下降至552.9亿元，同比下降53.6%；30强门槛从817.1亿元下降至367.2亿元，同比下降55.1%；50强门槛从426.9亿元下降至233.6亿元，同比下降45.3%；100强门槛从172.9亿元下降至86.0亿元，同比下降50.3%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、TOP40单月操盘口径销售额同环比改善，15家同比正增长，国央企与民企分化明显 龙头公司方面，9月单月操盘口径销售额TOP40中15家同比正增长，21家环比正增长。从9月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为479.0亿元，其次为碧桂园、万科地产、招商蛇口、绿城中国，分别实现销售金额385.7、335.2、314.0、269.6亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有15家实现同比正增长。其中中粮大悦城同比表现最佳，单月同比增长342.5%，其次为越秀地产184.7%、万达集团156.6%、仁恒臵地57.7%、华发股份49.2%。龙光集团、融信集团、阳光城表现最差，其中龙光集团单月同比下降96.4%。从单月环比增速看，TOP40房企有21家实现环比正增长。其中卓越集团环比表现最佳，单月环比增长127.9%，其次为越秀地产104.1%、保利发展89.5%、中国恒大57.9%、招商蛇口46.2%。从企业性质看，TOP40中，国央企9月单月操盘口径销售金额同比+12.3%，民企同比-44.2%；国央企9月环比+15.4%，民企环比+1.3%，国央企与民企分化明显。 从2022年1-9月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为3432.3亿元，其次为万科地产、保利发展、绿城中国、中海地产，分别实现销售金额3088.9、2945.0、1968.2、1923.8亿元。从累计增速看，TOP40房企仅3家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长89.0%，其次为仁恒臵地30.2%、越秀地产14.0%、华润臵地-5.4%、滨江集团-10.7%。中国恒大、阳光城、世茂集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降92.2%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。