房地产行业点评报告：销售累计降幅连续三月收窄，房企到位资金持续改善

8月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 国家统计局发布2024年1-8月商品房投资和销售数据。1-8月，全国商品房销售面积6.06亿平，同比下降18.0%（1-7月-18.6%），其中商品住宅销售面积同比下降20.4%；1-8月商品房销售额5.97万亿元，同比下降23.6%（1-7月-13.2%），其中商品住宅销售额同比下降25.0%。8月商品房销售面积和销售额同比分别下降12.6%和17.2%，单月降幅较7月有所收窄，环比7月分别增长3.5%和3.2%。 分区域看，1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.0%、-20.5%、-19.7%、-14.3%，中西部地区降幅仍较大。 新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅扩大 2024年1-8月，全国房屋新开工面积4.95亿平，同比下降22.5%（1-7月-23.2%），降幅连续6个月收窄，其中住宅新开工同比下降23.0%；7月单月新开工面积0.57亿平，同比下降16.7%，销售和土地成交低位运行，房企新开工动力不足。1-8月，房屋竣工面积3.34亿平，同比下降23.6%（1-7月-21.8%），其中住宅竣工面积同比下降23.2%；8月单月竣工面积0.34亿平，同比下降36.6%。 各项资金降幅均有所收窄，房企融资环境持续改善 2024年1-8月，房地产开发投资额6.93万亿元，同比下降10.2%（1-7月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；8月单月开发投资额0.84万亿元，同比下降10.2%，销售和回款压力影持续响房企投资动力。2024年1-8月，房地产开发企业到位资金6.99万亿元，累计同比下降20.2%（1-7月-21.3%），降幅连续5个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8%（1-7月-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3%），各项资金降幅均有所收窄。单月数据来看，国内贷款资金同比+7.4%，房企融资环境持续改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别扩大2.8、收窄12.2个百分点，房贷低利率环境下住房贷款比例或有所提升。 投资建议 8月以来成都、长沙等城市限购政策继续优化，各地购房成本持续下探，克而瑞跟踪的重点30城首套平均商贷利率3.21%，较年初下降0.6-0.7pct。低基数效应下，统计局销售数据累计降幅自6月以来持续收窄，进入9月传统销售旺季，市场热度或将持续回升，但上半年主流房企拿地收缩或将影响推盘供货规模和销售回暖进程。我们预计后续在低基数效应下，房地产销售降幅有望持续收窄，多项去库存政策有望助力住房市场筑底企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、8月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 国家统计局发布2024年1-8月商品房投资和销售数据。1-8月，全国商品房销售面积6.06亿平，同比下降18.0%（1-7月-18.6%），其中商品住宅销售面积同比下降20.4%；1-8月商品房销售额5.97万亿元，同比下降23.6%（1-7月-13.2%），其中商品住宅销售额同比下降25.0%。8月商品房销售面积和销售额同比分别下降12.6%和17.2%，单月降幅较7月有所收窄，环比7月分别增长3.5%和3.2%。分区域看，1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.0%、-20.5%、-19.7%、-14.3%，中西部地区降幅仍较大。 图1：2024年1-8月商品房销售面积同比下降18.0% 图2：2024年1-8月商品房销售金额同比下降23.6% 图3：2024年1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-16.0%、-20.5%、-19.7%、-14.3% 2、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅扩大 2024年1-8月，全国房屋新开工面积4.95亿平，同比下降22.5%（1-7月-23.2%），降幅连续6个月收窄，其中住宅新开工同比下降23.0%；7月单月新开工面积0.57亿平，同比下降16.7%，销售和土地成交低位运行，房企新开工动力不足。1-8月，房屋竣工面积3.34亿平，同比下降23.6%（1-7月-21.8%），其中住宅竣工面积同比下降23.2%；8月单月竣工面积0.34亿平，同比下降36.6%。 图4：2024年1-8月房地产开竣工面积同比下降22.5%和23.6% 3、开发投资降幅持平，房企投资动力不足 2024年1-8月，房地产开发投资额6.93万亿元，同比下降10.2%（1-7月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；8月单月开发投资额0.84万亿元，同比下降10.2%，销售和回款压力影持续响房企投资动力。 图5：2024年1-8月房地产开发投资额同比下降10.2% 4、各项资金降幅均有所收窄，房企融资环境持续改善 2024年1-8月，房地产开发企业到位资金6.99万亿元，累计同比下降20.2%（1-7月-21.3%），降幅连续5个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8%（1-7月-6.3%、-8.7%、-31.7%、-37.3%），各项资金降幅均有所收窄。单月数据来看，国内贷款资金同比+7.4%，房企融资环境持续改善；定金及预收款和个人按揭贷款单月降幅分别扩大2.8、收窄12.2个百分点，房贷低利率环境下住房贷款比例或有所提升。 图6：2024年1-8月房地产开发企业到位资金同比下降20.2% 图7：2024年1-8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8% 5、投资建议 8月以来成都、长沙等城市限购政策继续优化，各地购房成本持续下探，克而瑞跟踪的重点30城首套平均商贷利率3.21%，较年初下降0.6-0.7pct。低基数效应下，统计局销售数据累计降幅自6月以来持续收窄，进入9月传统销售旺季，市场热度或将持续回升，但上半年主流房企拿地收缩或将影响推盘供货规模和销售回暖进程。 我们预计后续在低基数效应下，房地产销售降幅有望持续收窄，多项去库存政策有望助力住房市场筑底企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。