房地产行业点评报告：6月销售数据降幅收窄，房企到位资金有所改善

销售数据降幅收窄，下半年数据有望持续改善 国家统计局发布2024年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0%（1-5月-20.3%），其中商品住宅销售面积同比下降21.9%；1-6月商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%（1-5月-27.9%），其中商品住宅销售额同比下降26.9%。6月商品房销售面积和销售额分别同比下降14.5%和14.3%，降幅自4月以来持续收窄。分区域看，1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.0%、-22.4%、-19.8%、-13.6%，中西部地区降幅较大。我们预计后续购房政策仍将保持友好，叠加2023年同期低基数效益，下半年销售数据有望持续改善。 新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅扩大 2024年1-6月，全国房屋新开工面积3.80亿平，同比下降23.7%（1-5月-24.2%），降幅有所收窄，其中住宅新开工同比下降23.6%；6月单月新开工面积0.79亿平，同比下降21.7%，销售和土地成交低位运行持续影响新开工进程。1-6月，房屋竣工面积2.65亿平，同比下降21.8%（1-5月-20.1%），其中住宅竣工面积同比下降21.7%；6月单月竣工面积0.43亿平，同比下降29.6%。 开发投资降幅维持平稳，房企到位资金有所改善 2024年1-6月，房地产开发投资额5.25万亿元，同比下降10.1%（1-5月-10.1%），降幅维持平稳，其中住宅开发投资额同比下降10.4%；6月单月开发投资额1.19万亿元，同比下降10.1%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 2024年1-6月，房地产开发企业到位资金5.35万亿元，累计同比下降22.6%（1-5月-24.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%（1-5月-6.2%、-9.8%、-36.7%、-40.2%），销售回款资金持续改善，房企融资环境较良好。 投资建议 二季度房地产数据仍延续一季度低位运行趋势，但6月销售数据边际改善，单月销售降幅连续两月收窄，我们认为主要原因是：（1）5月央行优化信贷政策以来，各地房贷利率均明显下调，购房环境持续宽松；（2）一线和核心二线城市5月以来限购政策放松，高能级城市销售放量具有带动作用；（3）6月是房企上半年冲刺月，推货量及促销动作增加；（4）2023年二季度小阳春单月销售增速自6月开始转负，同期低基数导致降幅有所收窄。我们认为市场仍处于调整过程中，多项去库存政策有望助力下半年住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、销售数据降幅收窄，下半年数据有望持续改善 国家统计局发布2024年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0%（1-5月-20.3%），其中商品住宅销售面积同比下降21.9%；1-6月商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%（1-5月-27.9%），其中商品住宅销售额同比下降26.9%。6月商品房销售面积和销售额分别同比下降14.5%和14.3%，降幅自4月以来持续收窄。分区域看，1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.0%、-22.4%、-19.8%、-13.6%，中西部地区降幅较大。我们预计后续购房政策仍将保持友好，叠加2023年同期低基数效益，下半年销售数据有望持续改善。 图1：2024年1-6月商品房销售面积同比下降19.0% 图2：2024年1-6月商品房销售金额同比下降25.0% 图3：2024年1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.0%、-22.4%、-19.8%、-13.6% 2、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅扩大 2024年1-6月，全国房屋新开工面积3.80亿平，同比下降23.7%（1-5月-24.2%），降幅有所收窄，其中住宅新开工同比下降23.6%；6月单月新开工面积0.79亿平，同比下降21.7%，销售和土地成交低位运行持续影响新开工进程。1-6月，房屋竣工面积2.65亿平，同比下降21.8%（1-5月-20.1%），其中住宅竣工面积同比下降21.7%； 6月单月竣工面积0.43亿平，同比下降29.6%。 图4：2024年1-6月房地产开竣工面积同比下降23.7%和21.8% 3、销售和回款承压，开发投资降幅维持平稳 2024年1-6月，房地产开发投资额5.25万亿元，同比下降10.1%（1-5月-10.1%），降幅维持平稳，其中住宅开发投资额同比下降10.4%；6月单月开发投资额1.19万亿元，同比下降10.1%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 图5：2024年1-6月房地产开发投资额同比下降10.1% 4、房企到位资金有所改善，回款资金降幅收窄 2024年1-6月，房地产开发企业到位资金5.35万亿元，累计同比下降22.6%（1-5月-24.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7%（1-5月-6.2%、-9.8%、-36.7%、-40.2%），销售回款资金持续改善，房企融资环境较良好。 图6：2024年1-6月房地产开发企业到位资金同比下降22.6% 图7：2024年1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.6%、-9.1%、-34.1%、-37.7% 5、投资建议 二季度房地产数据仍延续一季度低位运行趋势，但6月销售数据边际改善，单月销售降幅连续两月收窄，我们认为主要原因是：（1）5月央行优化信贷政策以来，各地房贷利率均明显下调，购房环境持续宽松；（2）一线和核心二线城市5月以来限购政策放松，高能级城市销售放量具有带动作用；（3）6月是房企上半年冲刺月，推货量及促销动作增加；（4）2023年二季度小阳春销售增速自6月开始转负，同期低基数导致降幅有所收窄。我们认为市场仍处于调整过程中，多项去库存政策有望助力下半年住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。