2024年8月土地市场盘点：土地成交下降超四成，城投拿地近七成

固定收益点评 证券研究报告|固定收益 2024年09月16日 土地成交下降超四成，城投拿地近七成——2024年8月土地市场盘点 地产销售仍偏弱，房企拿地规模继续缩减，2024年8月土地出让继续同比下滑，同比下滑45.11%。2024年8月全国土地成交总额2035.57亿元，环比增长17.90%，同比下降45.11%，相较2022年同期下降幅度达37.48%。2024年1-8月累计来看，全国土地成交额14124.07亿元，相较2023年同期下降37.63%，和2022年同期相比降幅为48.52%。 土地出让持续下滑，也对地方财力造成不小的压力，不同省（直辖市、自治区）2024年8月份土地出让表现如何？全国30个省（直辖市、自治区）的土地市场中，超过五成成交额、成交面积同比同时下降。30个地区中宁夏、青海、辽宁、新疆、甘肃、内蒙古、湖北、黑龙江、海南、福建、山东共11个地区成交金额同比上升。8月成交额同比增幅超过100%的均为低基数地区，有宁夏、青海、辽宁、新疆四个地区，宁夏增幅最大，达到424.41%，其余三个地区分别同比上升311.19%、116.81%、101.36%。8月成交额同比降幅超过70%的有天津、四川、上海、湖南共4个地区，分别同比下降98.07%、88.12%、71.58%、70.30%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-8月成交额不同能级 的城市呈现出冷热分化的格局，高能级城市同比下降更明显。2024年1-8月，4个一线城市整体成交2011.5亿元，同比下降45.75%，四个城市同比均下降；31个二线城市整体成交4461.2亿元，同比下跌41.05%；35个三线城市整体成交1749.83亿元，同比下降34.34%。 1-8月多数城市土地出让表现和同期相比有所下滑。2024年1-8月，全国343 个存在土地成交的城市中，有99个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是鄂州、景德镇、三亚、宝鸡、淮安，其中鄂州同比涨幅达到624.95%。244个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是南昌、深圳、合肥、南宁、天津。2024年8月单月来看，约五成的城市土地出让金额同比下降。2024年8月，全国316个 存在土地成交的城市中，有140个城市成交额同比增长。 8月单月城投拿地占比继续提升，占比68%左右。1-8月地产企业拿地占比 65.87%，城投企业拿地占比30.54%。而从2022年8月以来单月情况来看， 年底年初为城投拿地高峰期，今年8月城投拿地较去年、前年同期均有所提升。 从2024年1-8月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，拿地金额较多的城投企业呈现地域多样性，东部沿海地区仍具优势，内地城投企业进一步发力。TOP20城投中所在地为福建的有4家，所在地为北京、湖北的各有3家， 所在地为浙江、安徽、河北、陕西的城投企业有2家，广东、山东各占一家。 从2024年1-8月TOP100企业中地产企业房企拿地也逐渐保守，主要为央国企拿地。2024年1-8月地产企业中，国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为2596.75亿元、576.28亿元，占比分别为81.84%、18.16%。2024年1-8月，国有地产企业TOP10中，绿城中国、建发房产、保利发展的总权益拿地金额分别为295.06亿元、279.09亿元、208.52亿元，位列前三；民营地产企业TOP10中，前三名的滨江集团、龙湖集团、邦泰集团，总权益拿地金额分别为222.33亿元、62.54亿元、55.11亿元。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化，地产行业不确定性。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：基本面再度走弱，待政策发力》 2024-09-15 2、《固定收益点评：融资弱，政策待发力》2024-09- 14 3、《固定收益定期：上游工业品主动去库》2024-09- 09 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2024年8月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2024年1-8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）3 图表3：2024年1-8月成交额与成交面积同比变动（%）4 图表4：2024年8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表5：2024年8月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2024年1-8月及8月单月各省（直辖市、自治区）成交额与同比变动（金额单位：亿元）5 图表7：2024年1-8月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2024年1-8月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2024年8月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表10：2024年8月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表11：2023年1月-2024年8月各月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2024年8月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表13：2023年8月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）7 图表14：2024年1-8月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2022年8月-2024年8月单月TOP100企业拿地金额比例8 图表16：2024年1-8月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）8 图表17：2024年1-8月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表18：2024年1-8月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）9 2024年1-8月累计及8月单月土地成交同比继续下滑。2024年8月全国土地成交总额2035.57亿元，环比增长17.90%，同比下降45.11%，相较2022年同期下降幅度达37.48%。2024年1-8月累计来看，全国土地成交额14124.07亿元，相较2023年同期 下降37.63%，和2022年同期相比降幅为48.52%。 图表1：2022年1月-2024年8月全国土地成交情况（亿元） 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 12,000150% 10,000 100% 8,000 6,000 4,000 2,000 50% 0% -50% 0-100% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省（直辖市、自治区）来看，2024年1-8月全国30个地区的土地市场中，仅有4个省（直辖市、自治区）成交额实现同比增长，3个省（直辖市、自治区）成交面积同比增长。2024年1-8月30个地区中海南、新疆、青海、福建共4个地区成交金额同比上升，增速分别为39.29%、25.81%、22.68%、4.3%。1-8月成交金额同比跌幅超过 50%的有天津、广东、四川、安徽、广西、上海6个地区，其中天津土地成交金额下滑最多，同比下降达70.67%，其他地区分别同比下降64.69%、55.06%、53.55%、51.05%、50.71%。 图表2：2024年1-8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2024年1-8月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省（直辖市、自治区）来看，2024年8月份单月情况如下：全国30个省（直辖市、自治区）的土地市场中，超过�成地区成交额、成交面积同比同时下降。30个地区中宁夏、青海、辽宁、新疆、甘肃、内蒙古、湖北、黑龙江、海南、福建、山东共11个地区成交金额同比上升。8月成交额同比增幅超过100%的均为低基数地区，有宁夏、青海、辽宁、新疆四个地区，宁夏增幅最大，达到424.41%，其余三个地区分别同比上升311.19%、116.81%、101.36%。8月成交额同比降幅超过70%的有天津、四川、上海、湖南共4个地区，分别同比下降98.07%、88.12%、71.58%、70.30%。 图表4：2024年8月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2024年8月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2024年1-8月及8月单月各省（直辖市、自治区）成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-8月多数城市土地出让表现和同期相比低迷。2024年1-8月，全国343个存在土地 成交的城市中，有99个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前 �名分别是鄂州、景德镇、三亚、宝鸡、淮安，其中鄂州同比涨幅达到624.95%。244个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前�名分别是南昌、深圳、合肥、南宁、天津。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-8月成交额总量来看，不同能级城市成交额均同比出现较大幅下降，整体来看高能级城市同比下滑幅度更大。2024年1-8月，4个一线城市整体成交2011.5亿元，同比下降45.75%，四个城市同比均下降； 31个二线城市整体成交4461.2亿元，同比下跌41.05%；35个三线城市整体成交1749.83 亿元，同比下降34.34%。 2024年1-8月，4个一线城市北京、上海、广州、深圳成交额分别同比下降19.18%、 50.71%、68.05%、76.89%；31个二线城市中8个城市成交额同比回升，乌鲁木齐、西宁、福州、兰州、沈阳回升超过50%，分别同比上升116.37%、105.78%、62.03%、 55.56%、51.10%。南昌、合肥、南宁、天津下降最为明显，分别同比下降81.98%、 73.60%、71.70%、70.67%；35个三线城市中仅4个城市成交额同比回升，三亚、锦州回升最为明显，同比分别上升152.73%、80.17%，常德、惠州下降最为明显，分别同比下降80.13%、68.96%。 图表7：2024年1-8月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2024年1-8月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 200.0 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 2024年1-8月成交额(亿元)同比增长（%） 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% 鄂景三宝淮乌黄郴镇榆滨龙泰福淄州德亚鸡安鲁冈州江林州岩安州博 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 2024年1-8月成交额(亿元)同比增长（%）0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% 南深合南天安贵惠广苏佛眉阜芜荆 镇木昌圳肥宁津阳阳州州州山山阳湖州 齐 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 备注：范围为2024年1-8月成交额20亿以上的城市 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 备注：范围为2024年1-8月成交额10亿以上的城市 2024年8月单月来看，约五成的城市土地出让金额同比下降。2024年8月，全国316 个存在土地成交的城市中，有140个城市成交额同比增长。8月成交额20亿以上的城市 中，涨幅前五名分别是淮安、乌鲁木齐、武汉、济南、泉州。有159个城市成交额同比下跌，8月成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是成都、苏州、上海、盐城、北京。 图表9：2024年8月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表10：2024年8月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0