土地成交市场2023三季度报告：土地市场仍低温运行，Q3城投拿地占比环比提升

债券研究 证券研究报告 债券分析2023年11月02日 【债券分析】 土地市场仍低温运行，Q3城投拿地占比环比提升 ——土地成交市场2023三季度报告 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】金融支持化债进行时，配置价值有所凸显——11月信用债策略月报》 2023-11-01 《【华创固收】2023Q3可转债复盘：股债多空交织，转债窄幅震荡》 2023-10-16 《【华创固收】2023Q3信用债复盘：“化债”驱动行情，赎回阶段扰动》 2023-10-16 《【华创固收】2023Q3利率债复盘：政策脉冲再起，债市“V型”调整》 2023-10-15 《【华创固收】后续资金面及存单定价怎么看？— —10月流动性月报》 2023-10-12 2023年前三季度土地成交市场呈低温运行态势，Q3土地成交同比环比均转弱，但无论前三季度还是单独从Q3看，成交溢价率均同比提升近1个百分点。其中，前三季度城投拿地金额及占比同比均有所下降，Q3城投拿地金额及占比同比均下降、但环比均有所提升。 展望后续，土地市场或存在回温可能性，尤其是核心城市，原因有二： 其一，稳地产政策信号频繁释放，房企融资环境有望改善，或带动土地市场回温。继中央政治局会议之后，中央金融工作会议中提及“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱”。 其二，9月末以来，多地取消土拍限价制度，或有利于增强土拍市场活跃度，带动土地市场回温。据经济观察网，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”等，多地已 落实，后续若推广开来，或有助于增强土拍活跃度，带动地价回归市场，或优先带动核心城市地块受到市场追捧。 2023年前三季度及第三季度土地成交市场表现如何？下文将对全国和各省市土地成交情况及城投拿地情况展开深入探讨。 全国土地成交有何变化？ 1、成交额及成交溢价率：1-9月，土地成交金额24537.47亿元，同比下降 26.47%，而成交溢价率同比增加0.99个百分点至6.13%，土地成交依然偏冷 2023Q3土地成交金额9250.85亿元，同比、环比分别下降33.99%、6.37%，成交溢价率同比提升0.92个百分点至5.27%，环比下降1.59个百分点。 2、城投拿地情况：1-9月，城投拿地占比同比下降5.81个百分点至33.03%左右；2023Q3城投拿地占比同比下降3.41个百分点至37.69%、环比提升10.38个百分点。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：1-9月，23省土地成交额同比下降，低基数效应下，天津同比增速位列第一，海南、黑龙江、内蒙古等地同比也有所改善，而青海、上海、福建同比降幅超50%；2023Q3，海南土地成交金额同比增速第一，河北、宁夏 也略有改善，而其余各省同比均下降，青海、上海、湖南、湖北、山东降幅超 50%。 2、分地市看：1-9月，有成交的地市中102个成交金额不足10亿元，233个地市土地成交金额同比下降，土地市场整体表现依然偏弱；2023Q3，广州、成都、南京、杭州成交金额超300亿元。 3、重点省市：1-9月，天津、柳州、昆明土拍情况有所改善，而兰州、青岛回落明显；2023Q3，济南和柳州土地成交金额同比有所增长。 城投拿地现状： 1、分省份看：1-9月，22省城投拿地金额同比下降，17省城投拿地占比同比下降，贵州、湖南、广西1-9月城投累计拿地占比超50%，而上海低于10%，区域间分化明显；2023Q3，青海、重庆、天津、辽宁拿地占比提升明显。 2、分地市看：1-9月，盐城、成都、南京、广州城投累计拿地金额超200亿元，扬州、盐城、眉山、岳阳等14个地市城投累计拿地占比超50%；2023Q3盐城、南京、成都、扬州、无锡城投拿地金额超100亿元。 3、重点省市：1-9月，天津和青岛城投拿地占比同比下降；2023Q3，甘肃、青岛、济南、潍坊城投拿地占比有所下降。 风险提示：土地明细数据统计有偏差，城投公司口径统计有偏差，房地产市场及土地市场复苏不及预期。 目录 一、全国土地成交有何变化？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析4 （一）各省情况：前三季度23省土地成交额同比下降，20省溢价率同比提升5 （二）各地市情况：前三季度2/3以上地市土地成交额同比下降6 （三）重点省市情况：前三季度天津、柳州、昆明土地成交情况同比有所改善6 三、城投拿地现状及后续展望7 （一）各省情况：前三季度22省城投拿地金额、17省城投拿地占比同比下降8 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 （三）重点省市情况：前三季度天津城投拿地金额同比增长、占比同比下降9 （四）拿地金额位居前30的城投主体情况10 四、风险提示12 图表目录 图表12023Q3土地成交金额、城投拿地金额及占比同比均下降4 图表22023年1-9月各省土地成交情况5 图表32023年1-9月土地成交额位居前30的地市情况6 图表42023年1-9月天津、柳州、昆明土地成交情况有所改善7 图表52023年1-9月各省城投拿地金额及占比情况8 图表62023年1-9月城投拿地金额位居前30的地市拿地情况9 图表72023年1-9月天津城投拿地占比下降，云南、广西、甘肃、山东同比提升10 图表82023Q3拿地金额位居前30的城投主体情况10 继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，前三季度整体和第三季度土地市场表现如何？下文将对全国和各省市土地成交情况及城投拿地情况展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为10月15日。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年前三季度土地成交市场呈低温运行态势，Q3土地成交同比环比均转弱，但无论前三季度还是单独从Q3看，成交溢价率均同比提升近1个百分点。其中，前三季度城投拿地金额及占比同比均有所下降，Q3城投拿地金额及占比同比均下降，但环比均有所提升。 土地成交方面，累计看，2023年1-9月土地成交金额24537.47亿元，同比下降26.47%，而成交溢价率同比提升0.99个百分点至6.13%，土地成交依然偏冷；2023Q3土地成交金 额9250.85亿元，同比、环比分别下降33.99%、6.37%，成交溢价率同比提升0.92个百分点至5.27%，环比下降1.59个百分点。 城投拿地方面，累计看，2023年1-9月城投拿地金额8105.12亿元，同比下降37.47%；2023Q3城投拿地金额3486.19亿元，同比下降39.46%、环比增长29.24%。城投拿地占比方面，累计看，2023年1-9月城投拿地占比同比下降5.81个百分点至33.03%左右；2023Q3城投拿地占比同比下降3.41个百分点至37.69%、环比提升10.38个百分点。 图表12023Q3土地成交金额、城投拿地金额及占比同比均下降 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。 二、各省份及各地市土地成交现状分析 前三季度，2/3以上省份和地市土地成交金额同比下降。分省看，低基数效应下，天津同比增速位列第一，海南、黑龙江、内蒙古等地同比也有所改善，而青海、上海、福建同比降幅超50%。地市层面，有成交的地市中102个成交金额不足10亿元，233个地市土地成交金额同比下降，土地市场整体表现依然偏弱。市场关注度较高的天津、柳州、昆明土拍情况有所改善，而兰州、青岛回落明显。 2023Q3，绝大多数省份土地成交金额同比下降，土地市场低温运行。分省看，海南在低基数效应下土地成交金额同比增速第一，河北、宁夏也略有改善，而其余各省同比均下降，青海、上海、湖南、湖北、山东降幅超50%。地市层面，广州、成都、南京、杭州成交金额超300亿元。 （一）各省情况：前三季度23省土地成交额同比下降，20省溢价率同比提升 土地成交金额方面，1-9月，成交额位居前列的区域包括浙江、江苏、广东，分别为3747.65亿元、3547.69亿元、2352.74亿元，而成交规模不足100亿元的区域有青海、宁夏、黑龙江、甘肃，两极分化较明显。从Q3来看，江苏、浙江土地成交额超1000亿元，但青海、宁夏、黑龙江等10个区域成交额不足100亿元。 土地成交增速方面，1-9月，23省土地成交额同比下降，低基数效应下天津同比增速达117.09%，位列第一，海南、黑龙江、内蒙古、吉林、河北、宁夏也有所改善，而青海、上海、福建同比降幅超50%。从Q3来看，海南、河北、宁夏同比有所改善，其余地 区中青海、上海、湖南、湖北、山东降幅超50%。 成交溢价率方面，1-9月，海南、江西、山西等18个区域溢价率超5%，重庆、辽宁、吉林等7个区域溢价率低于3%；天津、福建、湖北等20个区域土地成交加权平均溢价率同比上升，其中湖北、湖南溢价率较高主要为城投溢价拿地。从Q3来看，天津、山西、 青海等14个区域溢价率高于5%，吉林、湖南、重庆等11个区域溢价率低于3%；天津、山西、青海等16个区域土地成交溢价率同比上升，而江西同比下降近6个百分点。 图表22023年1-9月各省土地成交情况 资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：前三季度2/3以上地市土地成交额同比下降 土地成交金额方面，土地市场持续低温运行，1-9月，杭州、广州、成都、南京、苏州、西安、宁波等7个地市土地累计成交额超500亿元，而发生土地成交的地市中102 个地市成交金额不足10亿元，主要集中于甘肃、黑龙江、内蒙古、新疆、云南、辽宁等地。从Q3来看，广州、成都、南京、杭州成交金额超300亿元。 土地成交增速方面，1-9月，233个地市土地累计成交额同比下降，成交额前30的地市中，盐城、扬州增速超100%，石家庄和广州也在50%以上，合肥、厦门、青岛、深圳同比降幅超50%。从Q3来看，其中盐城、扬州、宁波、广州、石家庄增速超50%，深圳、厦门、青岛等11个地市同比降幅超50%。 成交溢价率方面，1-9月，105个地市土地成交加权平均溢价率超5%，175个地市低于3%。成交额前30的地市中，台州、合肥、泉州溢价率超10%，郑州、南通、无锡、济南等9个地市溢价率低于3%。从Q3来看，其中台州、佛山、合肥、泉州、深圳溢价 率超10%，台州、佛山同比提升10个百分点以上。图表32023年1-9月土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 （三）重点省市情况：前三季度天津、柳州、昆明土地成交情况同比有所改善对市场较为关注的省份（市、自治区）及其下辖部分地级市做进一步分析。 云南省：2023年1-9月累计土地成交额为214.09亿元，同比下降3.48%，Q3成交额 60.92亿元，同比下降33.42%，其中昆明市1-9月累计土地成交额为72.56亿元，同比增长27.49%，Q3成交额19.03亿元，同比下降32.19%。整体看，昆明今年前三季度土地市场有所改善，拿地金额前�的企业包括昆明市安居集团有限公司（城投公司）、昆明云睿投资有限公司（东方航空子公司）、云南华泽置业有限公司（云南建投子公司）、安宁创佳房地产开发有限公司（民营房企）、昆明杰盛房地产开发有限责任公司（昆明盘龙区 建投子公司）。 天津市：2023年1-9月累计土地成交额为376.96亿元，同比增长117.09%，Q3成交额85.25亿元，同比下降12.24%。拿地金额前�的企业包括天津东辉产创有限公司