固定收益点评：成交低迷，半数以上为城投拿地——23M1土地成交数据盘点

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年02月17日 成交低迷，半数以上为城投拿地——23M1土地成交数据盘点 1月份土地市场成交情况同比下降，环比下降。2023年1月，全国土地成交总额1350.19亿元，同比下降35.37%，环比下降87.50%。 分省份来看，2023年1月,全国31省份土地市场仅有7省份同比增加， 其余全面遇冷，成交金额均同比下降（西藏23年1月和22年1月均没有 成交量）。涨幅位列前7的广东、陕西、内蒙古、云南、重庆、湖南和北京涨幅分别为99.80%、56.70%、52.00%、41.97%、41.64%、9.23%和 1.47%。1月同比跌幅超过80%的有吉林、海南和青海，分别同比下降 82.10%、92.43%和97.61%。 从各城市土地成交总额来看，2023年1月，全国341个土地成交城市 中，有128个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅前10名分别是深圳、芜湖、西安、岳阳、佛山、湖州、广州、常州、温州和北京。213个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上，降幅前10名分别是宁波、镇江、菏泽、惠州、株洲、福州、盐城、遵义、济宁和烟台。 从不同用地性质土地成交总额来看，2023年1月，住宅、商业/办公用地占比合计近六成。相比去年同期，其他、住宅、综合用地回落，同比分别下降0.08%、7.42%、3.96%，工业、商业/办公用地实现同比增长，较去年同期增长6.67%、4.80%。 从TOP100企业拿地情况来看，2023年1月，地产企业拿地占比25%，城投企业拿地占比54%，其他类型企业拿地金额占比21%。而从2022年6月-2023年1月单月情况来看，2022年11和12月以及2023年1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%和54%。 从2023年1月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额最高的20家城投企业中5家城投企业所在省份为江苏省；4家城投企业所在省份为浙江省。此外，所在地为湖南、广东和陕西的城投企业各有2家，所在地为福建、山东、河北、安徽和湖北的城投企业各有1家。 从2023年1月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为59.21亿元、94.06亿元，占比分别为39%、61%，四成为央企国企。国有企业TOP10中，华侨城、山东菏建置业有限公司、金泰恒业位列前三。民营企业TOP10中，前三名为广州市润川房地产开发有限公司、佛山市东建集团有限公司、湖州玖和置业有限公司。 风险提示：市场风险超预期、政策边际变化。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：超量续作、资金回暖与短债机会 2023-02-16 2、《固定收益专题：从各地预算报告看化债》2023-02- 15 3、《固定收益定期：短端与信用当前都宜增配》2023- 02-12 4、《固定收益点评：筑底回升—公募REITs四季报点评》2023-02-12 5、《固定收益定期：理财加速增持现券，关注下周央行操作——流动性和机构行为跟踪》2023-02-12 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2023年1月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元）3 图表2：2023年1月成交额与成交面积同比变动（%）3 图表3：2023年1月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）4 图表4：2023年1月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）5 图表5：2023年1月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）5 图表6：2023年1月不同用地性质土地成交金额占比（亿元，%）6 图表7：2022年1月不同用地性质土地成交金额占比（亿元，%）6 图表8：2023年1月TOP100企业拿地金额比例（%）6 图表9：2022年6-2023年1月单月TOP100企业拿地金额比例（%）6 图表10：2023年1月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）7 图表11：2023年1月TOP100企业债地产企业性质分布（%）7 图表12：2023年1月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）7 1月份土地市场成交情况同比下降，环比下降。2023年1月，全国土地成交总额1350.19 亿元，同比下降35.37%，环比下降87.50%。 分省份来看，2023年1月,全国31省份土地市场仅有7省份同比增加，其余全面遇 冷，成交金额均同比下降。涨幅位列前7的广东、陕西、内蒙古、云南、重庆、湖南和 北京涨幅分别为99.80%、56.70%、52.00%、41.97%、41.64%、9.23%和1.47%。1 月同比跌幅超过80%的有吉林、海南和青海，分别同比下降82.10%、92.43%和97.61%。 图表1：2023年1月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表2：2023年1月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2023年1月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 省份 1月成交额（亿元） 同比变化 广东 161.1 99.80% 陕西 92.9 56.70% 内蒙古 24.5 52.00% 云南 34.4 41.97% 重庆 10.6 41.64% 湖南 111.9 9.23% 北京 24.8 1.47% 西藏 0.00 0.00% 湖北 43.8 -8.89% 新疆 9.7 -11.02% 河北 60.4 -15.31% 宁夏 1.5 -21.51% 河南 67.5 -24.73% 安徽 56.5 -26.69% 辽宁 9.9 -41.75% 江苏 168.1 -45.27% 四川 36.5 -47.38% 贵州 32.6 -48.49% 福建 37.1 -48.74% 江西 44.9 -48.89% 广西 21.7 -49.24% 天津 2.2 -55.28% 山西 13.4 -57.19% 山东 88.9 -59.18% 浙江 168.0 -60.04% 上海 11.0 -70.32% 甘肃 7.4 -77.81% 黑龙江 0.9 -78.00% 吉林 5.8 -82.10% 海南 2.2 -92.43% 青海 0.1 -97.61% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从各城市土地成交总额来看，2023年1月，全国341个土地成交城市中，有128个城 市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅前10名分别是深圳、芜湖、西安、岳阳、 佛山、湖州、广州、常州、温州和北京。213个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上，降幅前10名分别是宁波、镇江、菏泽、惠州、株洲、福州、盐城、遵义、济宁和烟台。 图表4：2023年1月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表5：2023年1月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 1月成交额（亿元）同比增长1400.0% 1200.0% 1000.0% 800.0% 600.0% 400.0% 200.0% 0.0% 深圳芜湖西安岳阳佛山湖州广州常州温州北京 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 宁波镇江菏泽惠州株洲抚州盐城遵义济宁烟台 0.0% 1月成交额（亿元） 同比增长 -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% -70.0% -80.0% -90.0% 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从不同用地性质土地成交总额来看，2023年1月，住宅、商业/办公用地占比合计近六成。相比去年同期，其他、住宅、综合用地回落，同比分别下降0.08%、7.42%、3.96%，工业、商业/办公用地实现同比增长，较去年同期增长6.67%、4.80%。 图表6：2023年1月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）图表7：2022年1月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%） 综合用地(含住宅),236.34, 17.50% 住宅用地,489.78, 36.27% 工业用地,295.28, 21.87% 其它用地,48.06, 3.56% 商业/办公用地,280.72, 20.79% 综合用地(含住宅),448.51, 21.47% 住宅用地,912.96, 43.70% 工业用地,317.55, 15.20% 其它用地,76.06, 3.64% 商业/办公用地,334.09, 15.99% 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从TOP100企业拿地情况来看，2023年1月，地产企业拿地占比25%，城投企业拿地占比54%，其他类型企业拿地金额占比21%。而从2022年6月-2023年1月单月情况来看，2022年11和12月以及2023年1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分 别为57%、67%和54%；而2022年6-10月城投企业拿地金额比例金额占比较低，均在半数以下。 图表8：2023年1月TOP100企业拿地金额比例（%）图表9：2022年6月-2023年1月单月TOP100企业拿地金额比例（%） 地产 25% 其他 21% 城投 54% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 4% 67% 2% 61% 3%2% 56%57% 11% 47% 6% 37% 3% 30% 21% 25% 57% 67% 54% 29% 37% 41% 41%42% 2022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/1 城投地产其他 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从2023年1月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额最高的20 家城投企业如下表所示。其中5家城投企业所在省份为江苏省，总权益拿地金额之和为 53.52亿元；4家城投企业所在省份为浙江省，总权益拿地金额之和为49.11亿元。此外，所在地为湖南、广东和陕西的城投企业各有2家，所在地为福建、山东、河北、安徽和湖北的城投企业各有1家。 图表10：2023年1月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元） 城投企业 总权益拿地金额（亿元） 溧阳城发集团 18.01 宁波轨道交通 14.39 台州市椒江心海置业 13.32 宁波东部新城开发投资集团 12.71 江苏平陵建设投资集团 12.19 芜湖建投 12.00 湖北联投集团 10.31 广东顺控城投置业有限公司 10.25 西咸集团 9.57 仲恺城市发展 9.38 金坛建设 9.19 西安港实业 9.11 常德市经泽建设开发 8.99 汇成世纪集团 8.81 德清建发 8.69 石家庄国控城市发展投资集团 8.21 岳阳城建 8.21 句容福地生态科技 7.58 响水县灌江新城 6.55 山东公用控股 6.39 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从2023年1月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国有企业、民营企业总权 益拿地金额分别为59.21亿元、94.06亿元，占比分别为39%、61%，四成为央企国企。国有企业TOP10中，华侨城、山东菏建置业有限公司、金泰恒业，总权益拿地金额分别为10.25亿元、9.60亿元、7.49亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的广州市润川房地产开发有限公司、佛山市东建集团有限公