固定收益点评：土地成交下滑，城投拿地四成——2024年5月土地市场盘点

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2024年06月18日 土地成交下滑，城投拿地四成——2024年5月土地市场盘点 2024年5月土地成交市场景气度尚待复苏。5月全国土地成交额较上年同期下降55.38%，土地市场表现继续下滑。2024年5月全国土地成交总额1553.49亿元，环比下降10.68%，同比下降55.38%，相较2022年同期下降幅度达52.05%。2024年1-5月累计来看，全国土地成交额8288.93亿元，相较2023年同期下降27.04%，和2022年同期相比降幅为37.30%。 不同省份2024年5月份土地出让表现如何？全国30省份土地市场中，近八成省份成交额、成交面积均出现同比下降。30个省份中上海、北京、吉林的成交额有明显同比增长。上海增幅最大，达到1019.84%，北京和吉林分别同比上升53.20%、31.12%。5月成交额同比降幅超过70%的有天津、宁夏、重庆、福建、江苏、云南共6个省份，主要为重点省份及基数较大的省份。 1-5月约三分之二的城市土地出让表现弱于上年同期。2024年1-5月，全 国343个存在土地成交的城市中，有110个城市土地成交额同比增长。成 交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是三亚、宝鸡、滨州、上海、珠海，其中三亚成交额同比增长1802.18%。2024年5月单月来看，332个存在土地成交的城市中，仅有111个城市成交额同比增长。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-5月成交额总量来看，不同能级城市受行情影响出现分化：一线城市土地市场表现稳健，二线城市和三线城市成交额同比出现明显下降。2024年1-5月4个一线城市整体成交1271.15亿元，同比上升11.65%，北上表现优于广深；31个二线城市整体成交2758.95亿元，同比下跌33.91%；35个三线城市整体成交956.21亿元，同比下降31.37%。 2024年5月，所有用地类型成交额相较上年同期下降，综合用地和住宅用地降幅最为明显，分别同比下降82.79%和57.22%。工业用地和其他用地降幅也超过10%，商办用地成交额降幅小，同比下降4.43%。 在Top100企业中，5月单月地产企业占比约5成，城投拿地占比约4成。1-5月地产企业拿地占比70.79%，城投企业拿地占比28.56%。而从2022年8月-2024年5月单月情况来看，年底年初为城投拿地高峰期。Top100企业中，今年城投拿地比例整体大于去年同期，今年3-5月城投拿地维持在4成左右。 从2024年1-5月拿地金额较高的城投企业仍以东部沿海地区及中部省 份为主。TOP20城投中所在地为福建的有4家，所在地为浙江的有3家， 所在地为北京、河北和江苏的城投企业各有2家，广西、湖南、湖北、江西、山东、四川和安徽则各占一家。 从2024年1-5月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比超过七成，单5月民营地产企业拿地占比为23.78%。1-5月地产企业中国有企业、民营企业总权益拿地金额占比分别为77.65%、22.35%。2024年1-5月，国有地产企业TOP10中，建发房产、华润置地、绿城中国的总权益拿地金额位列前三；民营地产企业TOP10中，滨江集团总权益拿地金额突破150亿，位居所有地产企业第二。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化、地产行业不确定性。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：利率下行的动力并不来自债市》 2024-06-16 2、《固定收益定期：季末压力或有限——流动性和机构行为跟踪》2024-06-15 3、《固定收益点评：手工补息冲击或渐退，融资续期依然偏弱—5月金融数据点评》2024-06-15 4、《固定收益专题：杠杆上升的压力来源——分项贡献与区域分布》2024-06-13 5、《固定收益点评：关键是PPI环比回升的持续性》 2024-06-13 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2024年1-5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表2：2024年1-5月成交额与成交面积同比变动（%）4 图表3：2024年5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）5 图表4：2024年5月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表5：2024年1-5月及5月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）6 图表6：2024年1-5月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表7：2024年1-5月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2024年5月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表9：2024年5月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表10：2023年1月-2024年5月各月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表11：2024年5月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表12：2023年5月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表13：2024年1-5月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表14：2022年8月-2024年5月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2024年1-5月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）9 图表16：2024年1-5月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表17：2024年1-5月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）10 2024年1-5月累计及5月单月土地成交同比、环比进一步下滑。2024年5月全国土地成交总额1553.49亿元，环比下降10.68%，同比下降55.38%，相较2022年同期下降幅度达52.05%。2024年1-5月累计来看，全国土地成交额8288.93亿元，相较2023 年同期下降27.04%，和2022年同期相比降幅为37.3%。 图表1：2022年1月-2024年5月全国土地成交情况（亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年1-5月全国30省份土地市场中，仅有5个省份成交额实现同比 增长，共有7个省份成交面积同比增长。2024年1-5月30个省份中上海、青海、北京、 海南、福建共5个省市成交金额同比上升，上海和青海增速较强势，成交额同比增速分 别为527.08%、80.00%。1-5月成交金额同比跌幅超过50%的有宁夏、安徽、广东、贵州、天津、江西共6个省份，其中宁夏土地成交金额下滑最多，同比下降达60.69%，其他省份分别同比下降59.89%、56.92%、56.31%、52.30%、50.23%。 图表1：2024年1-5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表2：2024年1-5月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，2024年5月份单月情况如下：全国30省份土地市场中，超过七成省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中上海、北京、吉林、新疆共4省成交金额同比上升。5月成交额同比增幅超过100%的只有上海，其增幅最大，达到1019.84%，北京和吉林分别同比上升53.20%、31.12%。5月成交额同比降幅超过70%的有天津、宁夏、 重庆、福建、江苏、云南共6个省份，分别同比下降92.98%、91.26%、82.47%、80.74%、76.11%、72.13%。 图表3：2024年5月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表4：2024年5月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2024年1-5月及5月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-5月多数城市土地出让和同期相比低活力。2024年1-5月，全国343个存在土地成 交的城市中，有110个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前 �名分别是三亚、宝鸡、滨州、上海、珠海，其中三亚成交额同比增长1802.18%，宝鸡同比涨幅达到607.57%。232个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前�名分别是长春、广州、宿迁、南京、南昌。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从1-5月成交额总量来看，不同能级城市受行情影响出现分化：一线城市抗压突出，成交额实现同比上升，二线城市和三线城市成交额同比下降三成左右。2024年1-5月4个一线城市整体成交1271.15亿元，同比上升11.65%，且北上表现优于广深；31个二线城市整体成交2758.95亿元，同比 下降33.91%；35个三线城市整体成交956.21亿元，同比下降31.37%。 2024年1-5月4个一线城市北京、上海成交额分别同比上升38.03%、527.07%，广州和深圳则分别同比下降79.11%、34.08%；31个二线城市中5个城市成交额同比回升，西宁、济南回升最为明显，分别同比上升677.25%、195.83%，其次为福州、沈阳。南昌、南京、贵阳、长春下降最为明显，分别同比下降75.04%、75.58%、77.29%、79.61%；35个三线城市中仅有8个城市成交额同比回升，三亚、平顶山回升最为明显，分别同比上升1802.18%、188.66%，丹东、常德、泸州下降最为明显，分别同比下降90.38%、84.51%、75.42%。 图表6：2024年1-5月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表7：2024年1-5月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 500.0 450.0 400.0 350.0 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 三宝滨上珠济柳镇福黄淄扬沈泰榆亚鸡州海海南州江州冈博州阳州林 2000.0% 2024年1-5月成交额(亿元) 同比增长 1800.0% 1600.0% 1400.0% 1200.0% 1000.0% 800.0% 600.0% 400.0% 200.0% 0.0% 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 长广宿南南阜芜合太常青温永昆襄春州迁京昌阳湖肥原州岛州州明阳 0.0% 2024Y1-5月成交额(亿元) 同比增长 -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% -70.0% -80.0% -90.0% 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 备注：范围为2024年1-5月成交额20亿以上的城市 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 备注：范围为2024年1-5月成交额10亿以上的城市 2024年5月单月来看，约三分之二的城市土地出让金额同比下降。2024年5月，全国 332个存在土地成交的城市中，有111个城市成交额同比增长。5月成交额20亿以上的 城市中，涨幅前�名分别是上海、镇江、济南、北京、赣州。有211个城市成交额同比下跌，5月成交额10亿以上的城市中，降幅前�名分别是苏州、重庆、宁波、金华、西安。 图表8：2024年5月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表9：2024年5月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 1200.0% 2024年5月成交额(亿元) 同比增长 1000.0% 800.0% 600.0% 400.0% 200.0% 0.0% -200.0% 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2024年5月成交额(亿元)同比变化 0