土地成交市场2023半年度报告：上半年土地成交及城投拿地详细盘点

债券研究 证券研究报告 债券分析2023年07月28日 【债券分析】 上半年土地成交及城投拿地详细盘点 ——土地成交市场2023半年度报告 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】宽松或延续，关注税期扰动和政策脉冲——7月流动性月报》 2023-07-08 《【华创固收】止盈趋势可控，把握性价比回升配置机会——7月信用债策略月报》 2023-07-06 《【华创固收】从“强预期”到“弱现实”——央行二季度问卷调查解读》 2023-07-04 《【华创固收】重结构，机会大于风险——7月可转债月报》 2023-07-03 《【华创固收】2023年上半年美债复盘：预期扰动，一波三折》 2023-07-03 2023年上半年土地市场“冷热不均”持续演绎，各区域表现如何？我们从全国和各省市土地成交情况以及城投拿地情况对上半年土地市场展开分析。 全国土地成交表现如何？ 1、成交额及溢价率：2023年上半年全国土地累计成交额1.53万亿元，同比下降14.14%，加权溢价率6.59%，同比提升0.86个百分点。单月成交额逐月提升，6月达4069.30亿元，同比下滑1.65%，溢价率2月触底回升，6月达7.03%。2、城投拿地情况：2023年上半年城投累计拿地占比23.20%，同比下降3.71个百分点。单月数据看，城投拿地占比自2022年11月的50.82%持续下降至4月最低点15.04%，5-6月有所回升，6月达21.72%，但低于去年6月27.4%。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：18省土地成交额同比下降，低基数效应下天津增速达283.63%位列第一，云南、陕西受昆明、西安土地市场回温带动，增速为25.34%、19.76%浙江、江苏、广东累计成交额超1500亿元，甘肃、青海等区域不足100亿元。2、分地市看：热点城市率先回暖，杭州、广州、苏州、西安、成都、南京、宁波、深圳8个地市土地累计成交额超300亿元，147个地市累计成交金额不 足10亿元，主要集中于新疆、海南、甘肃、云南、辽宁、广西等地。 3、重点省市：昆明、天津土拍有所改善，兰州、济南、青岛回落明显。昆明市成交额53.53亿元，同比增长108%；青岛、济南成交额分别为125.24亿元 59.54亿元，同比下滑36.27%、55.24%；柳州成交额9.23亿元，同比下降10.20%，溢价率9.36%，系城投公司拿地带动；兰州成交额7.18亿元，同比下滑82.41%。 城投拿地现状： 1、分省份看：江苏、浙江、山东、广东、四川共5个省份城投拿地金额大于 200亿元，甘肃、天津等6个区域小于20亿元。不同区域城投拿地占比分化 明显，湖南、广西、江西、湖北、山东、四川等10个区域占比超30%，广东浙江、福建、山西、北京等9个区域位于10%-20%，上海、天津低于10%。2、分地市看：城投拿地金额前30的地市中烟台、常州、景德镇、威海、宜昌、 郑州等12个地市占比超50%，盐城、徐州、德州、石家庄、潍坊共5个地市 占比介于30%-50%，西安、广州、武汉、成都、合肥、长沙、苏州等13个地市占比低于30%，其中杭州为8.63%在30个地市中最低。 3、重点省市：云南城投拿地金额及占比下降，昆明有所提升；天津城投拿地金额及占比也有下降；济南城投拿地金额同比提升16.49%，占比提升21.15个百分点；广西城投拿地金额下降但占比提升，柳州市城投拿地金额、占比均上升；甘肃及兰州市城投拿地金额下降，但占比提升。 后续展望：一方面，7月政治局会议召开，在消费、投资、房地产等多方面政策力度略超市场预期，且为2019年以来年中政治局会议首次不提“房住不炒”，总量调控空间或被打开；“因城施策用好政策工具箱”指向定力较强的核心一 二线城市调控放松有望加码；“城中村”改造、保障性住房建设或更加积极。另一方面，土地市场“冷热不均”，分化状态或将持续演绎，风险规避下核心热点城市将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证， 关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。 政治局会议强调“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，下半年再融资债券置换隐性债务等政策或有实质性进展。短期看尾部区域债务风险或将得到一定缓释，城投公开债券打破刚兑仍属较小概率事件，主要风险仍是基本面下行下的技术性违约与估值波动风险。城投债配置仍建议不同风险偏好的投资者结合收益率、区域经济实力、债务水平、到期压力、风险舆情等因素进行综合选择，可以重点关注短端品种的下沉机会。 风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。 目录 一、全国土地成交表现如何？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析5 （一）各省份情况：1-6月18省土地成交额同比有所下降5 （二）各地市情况：超半数地市土地成交呈现负增长6 （三）重点省市情况：昆明、天津土拍有所改善，兰州、济南、青岛回落明显6 三、城投拿地现状及后续展望7 （一）各省份情况：1-6月13省城投拿地占比有所增加7 （二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况8 （三）重点省市情况：天津城投拿地占比下降，昆明、济南、柳州、兰州上升9 （四）拿地规模位居前30的城投主体情况10 四、风险提示11 图表目录 图表16月城投拿地占比环比下降，加权平均溢价率环比上升4 图表22023年上半年各省土地成交情况5 图表32023年1-6月土地成交额位居前30的地市情况6 图表4昆明、天津土拍改善，其他区域多同比下滑7 图表5全国各省1-6月城投拿地金额及占比情况8 图表62023年1-6月城投拿地金额位居前30的地市拿地情况9 图表7天津城投拿地占比下降，昆明、济南、柳州、兰州上升9 图表8拿地规模位居前30的城投主体情况10 2023年上半年土地市场“冷热不均”持续演绎，各区域整体表现如何？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况对上半年土地市场展开深入探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为7月20日。 一、全国土地成交表现如何？ 2023年上半年土地市场仍然偏冷。2023年1-6月全国土地累计成交额1.53万亿元，同比下降14.14%，加权平均溢价率6.59%，同比提升0.86个百分点，城投拿地占比23.20%，同比下降3.71个百分点，土地市场持续偏冷。 从月度变化来看，上半年土地成交额逐月提升，6月单月成交额达4069.30亿元，同比下滑1.65%，加权平均溢价率2月触底回升，6月单月达7.03%。单月城投拿地占比自2022年11月的50.82%持续下降至4月最低点15.04%，5-6月的单月城投拿地占比有所 回升，6月达21.72%，但低于去年6月27.4%。 2023年集中供地政策有所变化。2021年自然资源部要求22个重点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次，以此长效调控房地产市场，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。但后续 土地市场持续低迷下，部分城市集中供地实际完成率较低，土拍政策又有所调整，部分城市在2022年出让频率超过三次。2022年12月自然资源部出台了《关于进一步规范住 宅用地供应信息公开工作的通知》，通知取消了全年供地不超过3次的限制，建立拟出让地块清单公布制度，进一步优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳 定和引导市场预期的积极作用。因此集中供地政策对各地土地出让的节奏影响相对有限， 上半年整体看，各省土地出让数据能够反映其土地市场景气度的客观情况。 图表16月城投拿地占比环比下降，加权平均溢价率环比上升 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算。 二、各省份及各地市土地成交现状分析 2023年1-6月土地市场冷热不均状态明显，18省（直辖市、自治区）土地累计成交额同比有所下降，低基数效应下天津1-6月土地累计成交额同比增速为283.63%位列第一，而云南、陕西增速为25.34%、19.76%，也相对较高，主要受昆明、西安土地市场回温带动。浙江、江苏、广东成交额超1500亿元，甘肃、青海等区域不足100亿元。热 点城市率先回暖，杭州、广州、苏州、西安、成都、南京、宁波、深圳8个地市土地成 交额超300亿元，而上半年发生土地成交的地市中147个地市成交金额不足10亿元，主要集中于新疆、海南、甘肃、云南、辽宁、广西等地。 （一）各省份情况：1-6月18省土地成交额同比有所下降 土地成交金额方面，2023年1-6月累计成交额位居前列的区域包括浙江、江苏、广东，分别为2554亿元、1863亿元、1520亿元；而成交规模不足100亿元的区域有甘肃、青海等，冷热不均状态明显。 土地成交增速方面，12个区域增速为正，低基数效应下天津1-6月土地累计成交额同比增速为283.63%位列第一，而云南、陕西增速为25.34%、19.76%，也相对较高，主要受昆明、西安土地市场回温带动。福建、上海、甘肃、安徽、江西、广西等9个区域 降幅超30%。 成交溢价率方面，15个区域成交溢价率超5%。海南、湖北、江西、湖南、福建、广西共6省成交溢价率超10%，天津、陕西、云南、重庆等7个区域加权平均溢价率低于3%，其中湖北、湖南溢价率较高主要为城投溢价拿地。 图表22023年上半年各省土地成交情况 省份 土地成交额(亿元)及成交增速 加权平均溢价率及变化（百分点） 2022年 同比增速 2023年1-6月 同比增速 2022年 同比变化 2023年1-6月 同比变化 浙江 5997.38 -39.30% 2554.45 -21.19% 5.44% -17.28 7.32% 1.09 江苏 8358.80 -29.69% 1862.77 12.55% 3.73% -10.81 5.14% 2.31 广东 3632.06 -48.62% 1519.61 16.85% 3.09% -8.47 6.75% 3.04 北京 1781.69 -26.44% 1078.88 0.75% 5.49% -1.99 7.33% 2.51 山东 4075.36 -32.76% 950.86 -27.94% 10.80% 1.55 3.32% 0.61 河北 1597.50 -25.94% 739.38 5.37% 5.20% -1.78 4.54% 0.55 四川 3262.72 -11.56% 727.76 -10.68% 6.48% -3.21 9.11% 3.45 陕西 1414.99 -18.41% 624.16 19.76% 0.90% -14.17 2.11% 0.58 上海 2260.11 -31.77% 591.60 -47.84% 2.99% -1.79 6.53% 3.67 安徽 2023.31 -29.53% 578.29 -37.00% 10.24% -16.89 7.79% -3.10 河南 1689.03 -41.87% 492.60 -20.92% 5.81% -5.06 7.67% 2.81 福建 1703.81 -34.81% 473.15 -51.55% 15.71% -3.78 10.67% 6.37 湖北 1471.36 -52.14% 457.51 -2.80% 5.46% -8.20 12.00% 8.27 江西 1595.46 -23.23% 438.21