固定收益点评：2023M10土地成交数据盘点，城投拿地再提速

固定收益点评 城投拿地再提速--2023M10土地成交数据盘点 证券研究报告|固定收益研究 2023年11月14日 2023年1-10月土地成交同比上年同期下降24.82%，相较2021年同期下降45.78%。2023年1~10月全国土地成交总额29125.57亿元，同比下降24.82%。10月份土地市场成交情况同比下降、环比上升，单月全国土地成交总额4397.13亿元，同比减少17.14%，环比上升49.03%，环比主要因为北京、上海两地出让增加。 不同省份1-10月土地出让表现如何？分省份来看，1-10月全国30省份土地市场中，大部分省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中仅有天津、宁夏、吉林和黑龙江4省成交金额同比上升，部分省份如黑龙江等主 要由于基数较低，整体增速较高。1-10月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为58.79%。1~10月同比跌幅超过40%的有青海、贵州、福建、甘肃、安徽、湖北，分别同比下降93.11%、 50.29%、48.48%、47.88%、45.76%和42.36%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同比下降，二线城市下降最明显。1-10月4个一线城市整体成交5384.52亿元，同比下降19.62%，31个二线城市整体成交9716.14亿元，同比下降 23.81%，35个三线城市整体成交3665.86亿元，同比下降17.34%。 1-10月大多土地出让表现继续低迷。2023年1~10月，全国344个土地成交城市中，有77个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅前 �名，分别是吴忠、盐城、三亚、哈尔滨和长春。267个城市成交额同比下跌，上年同期成交额20亿以上，且降幅前�名分别是西宁、海东、黄石、兰州、毕节。 从2023年1-10月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地近8成，10 月单月城投拿地占比提升，与去年同期占比相近，均约4成。地产企业拿地占比81%，城投企业拿地占比17%，其他类型企业拿地金额占比2%。而从2022年8月-2023年10月单月情况来看，2022年11、2022年12月、2023年1月城投企业拿地额比例均超过了50%，分别为57%、 67%、54%；而2023年2月-4月城投拿地占比持续下降，5月-10月城投拿地占比不断提升，9月、10月回升至4成以上。 从2023年1-10月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为7344.31亿元、1980.62亿元，占比分别为79%、21%，近8成为央企国企。国有企业TOP10中，中海地产、保利发展、华润置地，总权益拿地金额分 别为1076.06亿元、746.33亿元、732.45亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的万科、滨江集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为333.92亿元、206.2亿元、163.54亿元。 从2023年1-10月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部、中部的经济较好区域。其中所在地为江苏的城投企业有6个，所在地为浙江、上海、广东的城投企业各有2家，所 在地为北京、福建、河北、湖北、山东、陕西、四川和天津的城投企业各有1家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：平坦曲线背后的结构问题》2023- 11-12 2、《固定收益定期：存单利率高位，基金农商增配— —流动性和机构行为跟踪》2023-11-11 3、《固定收益定期：规模回升，增持存单——10月理财月报》2023-11-10 4、《固定收益点评：弱通胀凸显降息必要性》2023-11- 10 5、《固定收益点评：这次隐债违规通报有何不同？》 2023-11-09 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2023年10月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2023年1-10月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）3 图表3：2023年1-10月成交额与成交面积同比散点图4 图表4：2023年10月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表5：2023年10月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2023年1-10月及10月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）5 图表7：2023年1-10月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2023年1-10月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2023年10月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表10：2023年10月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）6 图表11：2023年1-10月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2023年1-10月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表13：2022年8月-2023年10月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表14：2023年1-10月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）8 图表15：2023年1-9月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表16：2023年1-10月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）9 2023年1-10月土地成交同比上年同期下降24.82%，相较2021年同期下降45.78%。 2023年1~10月全国土地成交总额29125.57亿元，同比下降24.82%。10月份土地市 场成交情况同比下降、环比上升，单月全国土地成交总额4397.13亿元，同比减少17.14%，环比上升49.03%。 图表1：2022年1月-2023年10月全国土地成交情况（亿元） 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 12,000.0150.0% 10,000.0 100.0% 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 50.0% 0.0% -50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，1-10月全国30省份土地市场中，大部分省份成交额、成交面积同比下降。30个省份中仅有天津、宁夏、吉林和黑龙江4省成交金额同比上升，部分省份如黑龙江等主要由于基数较低，整体增速较高。1-10月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为58.79%。1~10月同比跌幅超过40%的有青海、 贵州、福建、甘肃、安徽、湖北，分别同比下降93.11%、50.29%、48.48%、47.88%、45.76%和42.36%。 图表2：2023年1-10月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2023年1-10月成交额与成交面积同比散点图 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从10月单月来看，10月份7个省份较上年10月单月同比成交额为正，是北京、上海、宁夏、辽宁、山西、湖南和重庆，分别同比增长733.8%、710.99%、233.64%、166.22%、57.47%、12.87%、12.61%；同比跌幅超过70%的有青海、广西、四川，分 别同比下降98.38%、81.09%、74.44%。 图表4：2023年10月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2023年10月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2023年1-10月及10月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-10月大多土地出让表现继续低迷。2023年1~10月，全国344个土地成交城市中，有77个城市成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前�名分别是吴忠、盐城、三亚、哈尔滨和长春。267个城市成交额同比下跌，上年同期成交额20亿以上的城 市中，降幅前�名分别是西宁、海东、黄石、兰州、毕节。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同比下降，二线城市下降最明显。1-10月4个一线城市整体成交5384.52亿元，同比下降19.62%，31个二线城市整体成交9716.14亿元，同比下降23.81%，35个三线城市整体成交3665.86 亿元，同比下降17.34%。 1-10月4个一线城市中北京、广州成交额同比上升，上海、深圳同比下降，深圳下降的最为明显，同比下降44.87%；31个二线城市中8个城市成交额同比回升，哈尔滨、长春回升的最为明显，同比上升106.06%、97.02%，其次为天津、石家庄、昆明、西安、银川和太原。西宁、兰州下降得最为明显，同比下降95.86%、84.81%；35个三线城市中9个城市成交额同比回升，三亚、扬州回升的最为明显，同比上升126.13%、50.62%，牡丹江、遵义下降的最为明显，同比下降68.65%、62.85%。 图表7：2023年1-10月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2023年1-10月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 1-10月成交额(亿元)同比增长350.0% 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 吴忠嘉峪关盐城三亚哈尔滨长春柳州娄底 甘南藏族自治州克孜勒苏柯尔克… 农八师本溪白银云浮农一师 0.0% 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 0.0% 1-10月成交额(亿元) 同比增长 -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% -100.0% 海南藏族自治州河南省直辖县级… 西宁海东 迪庆藏族自治州 黄石抚顺农五师农九师兰州七台河白城 湘西土家族苗族… 河池毕节 -120.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从10月单月来看，全国313个土地成交城市中，有116个城市成交额同比增长。成交 额20亿以上，且涨幅前10名分别是沈阳、北京、上海、长沙、杭州、荆州、太原、青 岛、连云港、常德；197个城市成交额同比下跌，基数成交额10亿以上，且降幅前10 名分别是成都、合肥、德州、广州、徐州、南昌、天津、湖州、潍坊、丽水。 图表9：2023年10月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表10：2023年10月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 10月成交额(亿元) 同比增长 800.0 700.0 600.0 500.0 400.0 300.0 200.0 100.0 0.0 900.0% 800.0% 700.0% 600.0% 500.0% 400.0% 300.0% 200.0% 100.0% 0.0% 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 成都合肥德州广州徐州南昌天津湖州潍坊丽水 0.0% 10月成交额(亿元) 同比变化 -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% -70.0% -80.0% -90.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2023年1-10月所有用地成交额相较上年同期均回落，但环比上升。10月单月，其他用地、商办用地、住宅用地占比提升，工业、综合用地占比环比下降。 图表11：2023年1-10月不同用地性质土地成交金额占比（%）