房地产行业周报（2024年第34周）：成都启动住房“以旧换新”

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌3.78%，沪深300指数较上周下跌0.55%，板块跑输沪深300指数3.23pct，在31个板块中排第26位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积169万平米，环比+21.4%，同比-20.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+4.0%，同比-2.1%；二线城市商品房成交面积79万平米，环比+30.3%，同比-34.0%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+31.8%，同比-5.8%。我们重点监测的14城二手房成交面积148万平米，环比-2.7%，同比+3.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+3.8%，同比+35.3%；9个二线城市二手房成交面积104万平米，环比-2.0%，同比-4.5%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-36.2%，同比-7.6%。 本周行业新闻跟踪：江苏泰州二孩三孩家庭住房公积金最高贷款额度大幅提高；杭州房企推“旧房换新墅”活动，购房者可补差价换新房；成都启动住房“以旧换新”，活动联动15开发商、41家经纪机构；住建部扎实做好住房城乡建设立法工作，提升法治化水平；宁波今年已有21个棚改项目获得总计74亿元专项债券资金；新徐泾城实业6.64亿元摘得上海青浦区城中村改造地块；郑州市发放首批购房家居家电消费券，共1.5万份。 重点公司跟踪：下周我们重点跟踪的房企中，华润置地、招商蛇口及滨江集团有债务到期。 投资建议：本周市场新房成交环比上涨、二手房成交环比微跌。杭州、成都均推进住房“以旧换新”。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第34周板块行情回顾 1.1第34周行业指数表现 本周（2024/8/16~2024/8/22）申万房地产指数下跌3.78%，沪深300指数较上周下跌0.55%，板块跑输沪深300指数3.23pct，在31个板块中排第26位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第34周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：招商蛇口、深振业A、合肥城建、西藏城投、中国国贸；跌幅排名前5位的个股分别为：津投城开、特发服务、栖霞建设、空港股份、我爱我家。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）30大中城市商品房成交面积169万平米，环比+21.4%，同比-20.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+4.0%，同比-2.1%；二线城市商品房成交面积79万平米，环比+30.3%，同比-34.0%；三线城市商品房成交面积40万平米，环比+31.8%，同比-5.8%。 今年截止目前（2024/8/22）30大中城市商品房成交面5998万平米，同比-33.7%； 其中一线城市商品房成交面积1626万平米，同比-25.9%；二线城市商品房成交面积3075万平米，同比-37.5%；三线城市商品房成交面积1297万平米，同比-33.0%。 8月截止目前（2024/8/22）30大中城市商品房成交面积487万平米，同比-16.6%； 其中一线城市商品房成交面积158万平米，同比+11.7%；二线城市商品房成交面积218万平米，同比为-32.1%；三线城市商品房成交面积111万平米，同比-8.9%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）我们重点监测的14城二手房成交面积148万平米，环比-2.7%，同比+3.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积39万平米，环比+3.8%，同比+35.3%；9个二线城市二手房成交面积104万平米，环比-2.0%，同比-4.5%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-36.2%，同比-7.6%。 今年截止目前（2024/8/22）我们重点监测的14城二手房成交面积6325万平米，同比+12.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积1183万平米，同比+7.3%；9个二线城市二手房成交面积3854万平米，同比-8.8%；3个三四线城市二手房成交面积220万平米，同比-20.0%。 8月截止目前（2024/8/22）我们重点监测的14城二手房成交面积473万平米，同比+8.0%；其中，2个一线城市二手房成交面积117万平米，同比+44.4%；9个二线城市二手房成交面积334万平米，同比-0.5%；3个三四线城市二手房成交面积22万平米，同比+4.6%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-19.7%、+39.8%、-16.2%、-15.3%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-10.8%、-1.3%、+15.8%、-2.9%。二手房市场本周北京成交面积环比+5.7%，同比+29.9%；深圳成交面积环比-2.5%，同比+58.3%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年7月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交657亿元、427亿元、248亿元、283亿元，同比分别+49.7%、+47.4%、-7.6%、+90.8%，环比分别-22.8%、+4.8%、-2.3%、+13.4%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）我们重点监测的14个二线城市中，青岛环比涨幅最大，为+227.7%，无锡、福州、杭州环比涨幅均超过30%，仅东莞、武汉环比下跌，跌幅分别为27.1%、37.6%；同比表现方面，仅无锡同比+24.0%，其余城市同比均下跌，其中宁波跌幅最大，为-68.6%。二手房市场方面，南宁环比涨幅最大，为+31.8%，杭州、东莞、成都环比涨幅分别为10.6%、1.3%、0.9%，其余城市环比均下跌。同比方面，南宁同比涨幅最大，为+47.0%；杭州同比跌幅最大，为-11.3%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）我们重点监测的13个三四线城市中，温州环比涨幅最大，为+95.2%；绍兴环比跌幅最大，为-79.8%。同比表现方面，惠州同比涨幅超过100%，为+124.8%；金华、莆田、绍兴同比跌幅超过50%，分别为-51.5%、-74.0%、-93.3%。二手房市场上，金华、江门、扬州本周成交同比分别为-1.6%、-7.8%、-11.7%，环比分别+17.5%、-69.1%、-2.3%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/8/16~2024/8/22）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别-0.6%、-1.1%、-0.4%、+0.3%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为21.17个月、7.71个月、17.88个月、17.48个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别+0.1%、+0.8%、-0.04%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为19.46个月、2.88个月和21.38个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.2%、+0.2%、+0.6%；去化周期分别为99.25个月，367.58个月和28.38个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 江苏泰州：二孩三孩家庭住房公积金最高贷款额度大幅提高 8月19日，江苏省泰州市宣布调整住房公积金政策。新政策自即日起实施，有效期为五年。根据新政，生育二孩的泰州市户籍家庭，首次和第二次申请住房公积金贷款的最高额度均提高至单职工70万元、双职工140万元；生育三孩的泰州市户籍家庭，首次和第二次申请住房公积金贷款的最高额度均提高至单职工80万元、双职工160万元。 同时，提高二孩、三孩家庭租房提取住房公积金最高额度。生育二孩的泰州市户籍家庭，租房提取住房公积金的最高额度提高至36000元/年；生育三孩的泰州市户籍家庭，租房提取住房公积金的最高额度提高至48000元/年。 杭州房企推“旧房换新墅”活动购房者可补差价换新房 8月19日，杭州一家房企推出了一项“旧房换新墅”活动。自2024年起，全国已有超过百个城市开展了住房“以旧换新”活动，杭州的这家房企也加入了这一行列。该房企在萧山南部的楼盘推出了相关活动，对市区二手房进行评估、定价和回购，购房者可以通过补差价的方式换取新房。 活动对参与房屋的房龄没有明确限制，只要是市区有房产证的房屋均可参与。据了解，杭州临平区此前曾推出“中介帮卖旧房”模式，但反响较为有限。目前，各类“以旧换新”模式在不同地区均有实施，旨在通过政策支持和市场机制，促进房地产市场的健康发展。 成都：成都启动住房“以旧换新”活动联动15开发商、41家经纪机构 8月20日，成都市启动“以旧换新”住房活动，该活动联合15大开发商、41家经纪机构，目的在于促进新房与二手房的交易。 据当地媒体报道，在旧房销售环节，到家了、瑞都、玛雅等企业近千门店，通过调低二手房佣金收取标准，推广活动房源，以协助客户快速出售旧房。 购买新房环节中，招商蛇口、越秀、龙湖等62个在售商品房项目提供了优惠措施。 参与者还可以享受财政补贴、消费券等优惠形式，以及政策支持，包括首套房认定优化、公积金贷款额度提升和二手房交易“带押过户”等。 住建部：扎实做好住房城乡建设立法工作提升法治化水平 住房城乡建设部网站8月20日信息显示，8月19日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开党组（扩大）会议，学习中央政治局会议、国务院第五次全体会议精神，研究部署贯彻落实工作，强调要集中力量抓好改革任务的落实，推进住房城乡建设各项工作取得新成效。 会议强调，切实把思想和行动统一到党中央精神上来，集中力量抓好改革任务的落实，以进一步全面深化改革为强大动力，推进住房城乡建设各项工作取得新成效。 一要举全部之力抓改革任务落实。深刻领悟习近平总书记关于全面深化改革的一系列新思想、新观点、新论断，深入学习贯彻党的二十届三中全会精神，坚持吃透精神与摸准情况相结合、目标导向与问题导向相结合、统筹谋划与基层探索相结合，精准高效推动改革走深走实。 二要下大力气完成全年目标任务。进一步增强紧迫感和责任感，坚持人民至上，坚持想明白、干实在，抓住有利条件，采取有力措施，齐心协力把全国住房城乡建设会议提出的各项目标任务完成好，并提早研究谋划明年