房地产行业周报（2024年第4周）推动落实房地产融资协调机制，广州120平以上住房不限购

板块行情：本周（1月22日-1月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9%，在31个一级行业板块中排名第1位。 政策要闻：中央层面：1）金融监管总局：按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送；因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。2）中国人民银行、金融监管总局：对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款，用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等，以及偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。3）住房和城乡建设部：召开城市房地产融资协调机制部署会，强调信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报；本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款；要坚持因城施策、精准施策等，充分赋予城市房地产调控自主权。地方层面：1）广州：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；用于租赁并办理房屋租赁登记备案手续的以及在存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；商服类物业不再限定转让对象。 公司动态：1）碧桂园：在广州产权交易所挂牌资产转让项目，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元；全面退出澳洲业务后，本周开始退出英国市场，考虑出售位于伦敦的住宅开发项目Ailsa Wharf，总价值约4.5亿英镑。2）福星股份：向特定投资者发行2.23亿股A股，注册资本也由9.15亿元增加至11.38亿元，增幅为24%。3）保利发展：集团按计划增持公司A股股份2140万股，占公司总股本的0.18%，累计增持金额约2.01亿元，达到增持计划金额下限的80.25%。 销售端：新房成交环比下降2%，二手房成交环比下降4%，同比成交均大幅增加主因去年同期处于春节期间。1）本周21城商品房成交面积226.4万方，商品房日平均成交面积32万方，环比下降2%，同比上升952%，低基数效应导致同比大幅增长。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为72万方、96.6万方、57.8万方，周环比增速分别为-15%、4%、8%，周同比增速分别为1808%、1113%、491%。3）本周11城二手房成交面积151.8万方，日平均成交面积22万方，环比下降4%，同比上升1735%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上涨9%，板块排名第1位 本周申万地产板块上涨9%。本周（1月22日-1月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨9%，在31个一级行业板块中排名第1位。 图表1本周申万地产板块上涨9%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达11.6%。从A股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为同济科技、深物业A、沙河股份、京基智农、天健集团，跌幅前五的个股分别为云南城投、迪马股份、金科股份、凤凰股份、京能置业。 图表2同济科技周涨幅达5.3% 图表3云南城投周跌幅14.5% 本周港股板块内涨幅第一的为金地商置，上涨9.8%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为金地商置、中国恒大、新城发展、融信中国、宝龙地产，跌幅前五的个股分别为世茂集团、佳兆业集团、中国金茂、徐汇控股集团、绿城中国。 图表4本周金地商置涨幅达9.8% 图表5本周世茂集团跌幅达21.1% 二、政策要闻：推动落实房地产融资协调机制，广州放开120平以上限购 中央层面：1）金融监管总局：部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作，按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送；支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。2）中国人民银行、金融监管总局：明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等，以及发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。3）住房和城乡建设部：召开城市房地产融资协调机制部署会，强调信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。会议要求要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。4）证监会：充实应对市场波动的政策工具，及时做好风险对冲，守牢风险底线；配合有关方面进一步加大化解房地产风险的力度，稳妥有序化解地方债务风险。5）国务院：同意《云南省国土空间规划》和《四川省国土空间规划》，规划了云南省和四川省的耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红线面积。 图表6推动落实房地产融资协调机制，经营贷可置换存量房地产贷款、公开债 地方层面：1）广州：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；用于租赁并办理房屋租赁登记备案手续的以及在存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理； 商服类物业不再限定转让对象。2）重庆：将个人住房的免税面积从原来的100平方米提高至180平方米。这一调整适用于新购的独栋商品住宅和高档住房。3）苏州工业园区：苏州工业园区推出“卖旧买新”购房契税补贴政策，政策实施期间购房的家庭将分别获得100%、80%和50%的契税补贴。4）盐城亭湖区：对在亭湖区购买新建商品房的个人或企业，将给予所缴纳契税50%的购房补贴。5）湘潭：允许办理土地分割、转让手续，并支持商业用地转为居住用地，已出让为居住用地的，原规划条件中商业占比下限高于6%的，可调整至2%～6%；以居住为主的出让商居综合用地，原规划条件中商业占比下限高于15%的，可调整至15%。6）长春：取消住房公积金缴存使用协议中提取自愿缴存部分的公积金余额条款，便于灵活就业人员提取其住房公积金账户内的余额。7）毫州：市区规上工业企业工作的博士毕业生、年龄35周岁以下的硕士毕业生，由受益财政给予最高不超过5万元的购房补贴；给予针对刚性和改善性住房需求群体，公开发放购房券2000张，每张面值一万元。8）瓜州：提高公积金贷款的最高额度，单方缴存职工首套房贷款最高额度为60万元，二套房贷款最高额度为50万元；双方缴存职工首套房贷款最高额度为70万元，二套房贷款最高额度为60万元。9）内江：严格控制大型综合商业体规划建设，居住用地兼容商业占比原则上控制在5%以内；全力支持房地产开发企业积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、中心城区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动。10）汕尾：支持多子女家庭使用住房公积金，生育、抚养二孩及以上的家庭在汕尾市行政区域内申请住房公积金贷款购买自住住房的，贷款额度可按现行最高贷款额度上浮20%。11）中山：推动深中两地住房公积金政策协同，中山缴存职工购买深圳住房时，可享受与中山本地购房相同的住房公积金提取待遇。12）驻马店：提供优秀人才住房补贴，降低首次住房公积金贷款首付比例，职工购买自住住房，申请首次住房公积金贷款的，首付比例由30%调整为20%。13）连云港：补贴团购商品新建房，根据团购总房款（含车位、储藏室价款）设定，团购价值在2000万至5000万元之间的，给予0.3%的资金补贴；团购价值在5000万元至1亿元之间的，给予0.5%的资金补贴；团购价值1亿元以上的，给予0.7%的资金补贴。14）徐州：购买新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上的，按合同价的1.2%补贴。15）福清：补贴对象在福清市购买一手商品房（包括住宅、办公和商业用途）的自然人，每平方米将获得300元的政府财政补贴，单套商品房的最高补贴面积不得超过300平方米。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）碧桂园：在广州产权交易所挂牌一系列资产转让项目，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，合计拟转让价格38.18亿元；全面退出澳洲业务后，本周开始退出英国市场，考虑出售位于伦敦的住宅开发项目Ailsa Wharf，总价值约4.5亿英镑。2）福星股份：召开了第十一届董事会第八次会议，审议并批准了《关于增加公司注册资本暨修订<公司章程>的议案》，向特定投资者发行了2.23亿股A股，注册资本也由9.15亿元增加至11.38亿元，增幅为24%。3）保利发展：集团按计划增持公司A股股份2140万股，占公司总股本的0.18%，累计增持金额约2.01亿元，达到增持计划金额下限的80.25%。 图表8碧桂园转让多处资产，福星股份定增2.23亿股 三、销售端：新房成交环比微降，二手房成交环比微降 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降2%，同比上升952% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降2%，同比上升952%。1）本周21城商品房成交面积226.4万方，商品房日平均成交面积32万方，环比下降2%，同比上升952%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积421万方，累计同比下降37.1%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积32万方 本周三线城市商品房成交面积为57.8万方，环比上升8%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为72万方、96.6万方、57.8万方，周环比增速分别为-15%、4%、8%，周同比增速分别为1808%、1113%、491%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积周环比增速分别为-31%、-4%、46%、-24%；二线城市中苏州成交面积周环比上升18%；三四线城市韶关、江门分别环比上升103%、174%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为123万方，同比下降43%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为218万方，同比下降24%；11个三四线城市商品房成交面积为80万方，同比下降52%。 图表10本周21城周度成交面积226.4万方 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比下降4%，同比上升1735% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降4%，同比上升1735%。1）本周11城二手房成交面积151.8万方，日平均成交面积22万方，环比下降4%，同比上升1735%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积580万方，同比上升66%。 图表11本周1