房地产行业周报（2024年第17周）：销售提振需更有力政策，成都全市解除限购

近期核心观点： “金三银四”接近尾声，地产销售同比表现始终较弱，虽有高基数因素，但新房市场相对二手房表现疲软是不争的事实，也因此，各城市需求端政策层出不穷。继长沙、杭州（二手房）、苏州、广州（120㎡以上住房）、厦门等解除限购后，成都全市加入不限购阵营；南京买房即可落户，有望为楼市提供一定支撑，效果值得期待。若这些需求端政策能够验证有效，或可一定程度扭转悲观预期。我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于五一楼市表现。个股端，核心推荐贝壳-W、华润置地、华润万象生活。 市场表现回顾： 2024.4.22-2024.4.28期间，房地产板块97只个股上涨，16只个股下跌，0只个股持平，占比分别为86%、14%、0%。房地产指数（中信）上涨3.35%，沪深300指数上涨1.2%，房地产板块跑赢沪深300指数2.15个百分点，位居所有行业第7位。近一个月，房地产指数（中信）下跌8.96%，沪深300指数上涨2.33%，房地产板块跑输沪深300指数11.29个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌22.84%，沪深300指数上涨2.28%，房地产板块跑输沪深300指数25.12个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量同比仍较弱。从日频跟踪来看，2024年4月28日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-43%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-27%、-46%、-54%。 截至2024年4月28日，30城新建商品房当年累计成交2734万㎡，同比-42%； 其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-38%、-43%、-47%。 二手房方面，成交量同比平稳。从日频跟踪来看，2024年4月28日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-10%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-12%、-12%。截至2024年4月28日，18城二手住宅当年累计成交24.5万套，同比-20%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-18%、-21%、-18%。 行业政策要闻： 2024.4.22-2024.4.28期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京离婚一年内名下无房买房算首套。②四川成都全市解除限购。③江苏南京买房即可落户，并开展存量住房“以旧换新”试点活动。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 “金三银四”接近尾声，地产销售同比表现始终较弱，虽有高基数因素，但新房市场相对二手房表现疲软是不争的事实，也因此，各城市需求端政策层出不穷。 继长沙、杭州（二手房）、苏州、广州（120㎡以上住房）、厦门等解除限购后，成都全市加入不限购阵营；南京买房即可落户，有望为楼市提供一定支撑，效果值得期待。若这些需求端政策能够验证有效，或可一定程度扭转悲观预期。我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于五一楼市表现。个股端，核心推荐贝壳-W、华润置地、华润万象生活。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第7位 2024.4.22-2024.4.28期间，房地产指数（中信）上涨3.35%，沪深300指数上涨1.2%，房地产板块跑赢沪深300指数2.15个百分点，位居所有行业第7位。近一个月，房地产指数（中信）下跌8.96%，沪深300指数上涨2.33%，房地产板块跑输沪深300指数11.29个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌22.84%，沪深300指数上涨2.28%，房地产板块跑输沪深300指数25.12个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为86%、14%、0% 2024.4.22-2024.4.28期间，97只个股上涨，16只个股下跌，0只个股持平，占比分别为86%、14%、0%。涨跌幅居前5位的个股为：亚太实业、南国置业、空港股份、东望时代、新城控股，居后5位的个股为：中润资源、广汇物流、迪马股份、华夏幸福、中绿电。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量同比仍较弱 从日频跟踪来看，2024年4月28日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-43%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-48%、-12%、-34%、-40%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-27%、-46%、-54%。 截至2024年4月28日，30城新建商品房当年累计成交2734万㎡，同比-42%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-39%、-39%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-38%、-43%、-47%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比平稳 从日频跟踪来看，2024年4月28日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-10%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-10%、+36%、-10%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-12%、-12%。 截至2024年4月28日，18城二手住宅当年累计成交24.5万套，同比-20%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-24%、+19%、-22%、-8%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-18%、-21%、-18%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.4.22-2024.4.28期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京离婚一年内名下无房买房算首套。②四川成都全市解除限购。③江苏南京买房即可落户，并开展存量住房“以旧换新”试点活动。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明