房地产行业周报（2024年第5周）：上海优化住房限购政策

本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌11.52%，沪深300指数下跌4.63%，板块跑输沪深300指数6.89pct，在31个板块中排第19位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积201万平米，环比+14.6%，同比+26.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+0.3%，同比+50.9%；二线城市商品房成交面积110万平米，环比+21.0%，同比+13.6%；三线城市商品房成交面积41万平米，环比+18.7%，同比+42.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积148万平米，环比-9.2%，同比+31.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比-4.2%，同比+22.9%；9个二线城市二手房成交面积112万平米，环比-8.7%，同比+36.5%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-42.0%，同比-17.1%。库存去化方面，一线城市中，上海保持最短的去化周期；二线城市中，杭州去化周期最短。土地方面，一线城市合计成交住宅用地1宗，总规划建面33.21万方，土地出让金75.38亿元，平均溢价率0.51%；成交商办用地4宗，总规划建面11.95万方，土地出让金13.14亿元，平均溢价率0%。二线城市合计成交住宅用地49宗，总规划建面340.12万方，土地出让金174.94亿元，平均溢价率6.49%；成交商办用地51宗，总规划建面228.90万方，土地出让金50.87亿元，平均溢价率0%。三四线城市共计成交住宅用地167宗，土地出让金117.93亿元，平均溢价率5.28%；成交商办用地118宗，土地出让金30.65亿元，平均溢价率5.54%。 本周行业新闻跟踪：住建部健全房屋全生命周期基础性制度，重拳整治房地产市场秩序；郑州经开区推出青年人才首次购房享受全额契税补贴；鄂州市推出住房公积金新政策，包括优化房屋套数认定、延长支持期限、放开户籍限制等，旨在提升使用效率和便利性，满足市民住房需求；南京市住房公积金管理中心发布《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》，明确指出符合条件的法拍房买受人可申请使用公积金贷款；上海优化住房限购政策，非户籍居民连缴社保个税5年可购房。苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策。 重点公司跟踪：1月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地1块，总土地出让金75.38亿元，拿地企业为华润置地。 投资建议：本周销售表现上，新房成交同环比上涨，二手房成交端环比下跌同比上涨，销售恢复仍然呈现一定的波动特征。在政策端，继广州后，上海优化了住房限购政策。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第5周板块行情回顾 1.1第5周行业指数表现 本周（2024/1/26~2024/2/1）申万房地产指数-11.52%，沪深300指数-4.63%，板块跑输沪深300指数6.89pct，在31个板块中排第19位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第5周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：浦东金桥、亚通股份、*ST泛海、京基智农、招商蛇口；跌幅排名前5位的个股分别为：阳光股份、特发服务、中天服务、国创高新、中洲控股。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览。 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）30大中城市商品房成交面积201万平米，环比+14.6%，同比+26.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积51万平米，环比+0.3%，同比+50.9%；二线城市商品房成交面积110万平米，环比+21.0%，同比+13.6%；三线城市商品房成交面积41万平米，环比+18.7%，同比+42.5%。 今年截止目前（2024/2/1）30大中城市商品房成交面积842万平米，同比-4.8%； 其中一线城市商品房成交面积220万平米，同比-6.8%；二线城市商品房成交面积457万平米，同比-2.2%；三线城市商品房成交面积165万平米，同比-8.8%。 2月截止目前（2024/2/1）30大中城市商品房成交面积36万平米，同比+5.0%；其中一线城市商品房成交面积6万平米，同比-8.8%；二线城市商品房成交面积22万平米，同比为0%；三线城市商品房成交面积8万平米，同比+37.9%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）我们重点监测的14城二手房成交面积148万平米，环比-9.2%，同比+31.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积32万平米，环比-4.2%，同比+22.9%；9个二线城市二手房成交面积112万平米，环比-8.7%，同比+36.5%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-42.0%，同比-17.1%。 今年截止目前（2024/2/1）我们重点监测的14城二手房成交面积716万平米，同比+60.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积147万平米，同比+58.4%；9个二线城市二手房成交面积541万平米，同比+60.9%；3个三四线城市二手房成交面积28万平米，同比+57.2%。 2月截止目前（2024/2/1）我们重点监测的14城二手房成交面积24万平米，同比+8.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积4万平米，同比-16.5%；9个二线城市二手房成交面积19万平米，同比+14.6%；3个三四线城市二手房成交面积1万平米，同比+13.9%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-27.1%、+19.9%、-3.3%、+16.9%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为+135.4%、+24.9%、+54.7%、+30.9%。二手房市场本周北京成交面积环比-64.5%，同比-60.2%；深圳成交面积环比-75.0%，同比-64.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）我们重点监测的14个二线城市中，济南新房成交环比上涨幅度最大，为+57.5%；成都、东莞、佛山、福州、杭州、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡环比分别+26.7%、+29.6%、+3.8%、+19.0%、+22.9%、-16.9%、+38.0%、+19.7%、-10.0%、-15.2%、-17.0%。与去年同期相比，同比数据波动较大，成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡分别为+19.7%、+72.1%、+1.6%、-28.0%、-53.1%、+42.1%、-57.0%、+70.0%、+59.7%、-32.8%、-37.4%、+404.8%。二手房市场方面，南京、南宁和苏州二手房成交环比上涨，涨幅分别为0.9%、12.4%和1.2%，其余均呈下跌。同比方面，同比数据均大幅上涨，苏州二手房成交同比涨幅最大，为107.5%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）我们重点监测的13个三四线城市中金华、韶关、泰安新房成交环比下跌，跌幅分别为27.1%、0.3%、33.5%；其余城市新房成交环比均上涨，惠州、江门、莆田、泉州、绍兴、温州、芜湖、扬州、肇庆环比涨幅分别为7.7%、41.8%、34.0%、109.5%、12.6%、61.9%、12.7%、49.9%、15.3%。同比表现方面，绍兴、温州、扬州、肇庆同比上涨，涨幅分别为118.8%、13.7%、103.7%、192.2%；其余城市均下跌，惠州、江门、莆田、韶关、泰安、芜湖同比分别为-3.8%、-28.6%、-54.7%、-73.1%、-19.7%、-12.9%。二手房市场上，江门本周成交环比+9.5%，同比+130.8%；金华环比-50.7%，同比+12.0%；扬州环比-65.5%，同比-66.2%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/1/26~2024/2/1）一线城市中，广州新房库存面积环比上涨0.2%，上海新房库存面积与上周持平，北京新房库存面积环比下跌1.1%，深圳新房库存面积环比下跌0.7%；北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为16.51个月、7.60个月、24.22个月和22.31个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州和苏州新房库存面积环比分别下跌4.5%和0.6%，福州新房库存面积与上周持平，南京新房库存面积环比上涨0.8%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为33.06个月，杭州最短，为2.58个月；南京的去化周期为21.40个月，苏州的去化周期为18.15个月。 我们跟踪的3个三四线城市中，莆田和温州新房库存面积环比上涨，涨幅分别为1.4%和2.1%，泉州与上周新房库存面积持平；从去化周期来看，泉州去化周期最长，为119.18个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2024/1/26~2024/2/1）成交端，一线城市合计成交住宅用地1宗，总规划建面33.21万方，土地出让金75.38亿元，平均溢价率0.51%；成交商办用地4宗，总规划建面11.95万方，土地出让金13.14亿元，平均溢价率0%。二线城市合计成交住宅用地49宗，总规划建面340.12万方，土地出让金174.94亿元，平均溢价率6.49%；成交商办用地51宗，总规划建面228.90万方，土地出让金50.87亿元，平均溢价率0%。三四线城市共计成交住宅用地167宗，土地出让金117.93亿元，平均溢价率5.28%；成交商办用地118宗，土地出让金30.65亿元，平均溢价率5.54%。 供给方面，一线城市暂未推出地块。二线城市合计推出住宅用23宗，总规划建面222.42万方；推出商办用地19宗，总规划建面47.74万方。三四线城市共计推出住宅用地375宗，商办用地143宗，总规划建面为734.87万方、390.27万方。 表6.本周各线城市库存及去化情况 5本周行业重点新闻追踪 住建部：健全房屋全生命周期基础性制度，重拳整治房地产市场秩序 会议要求，要以编制住房发展规划为抓手，完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动新机制，健全房屋全生命周期基础性制度，实施保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造，打造绿色、低碳、智能、安全好房子。 郑州经开区：青年人才首次购房享受全额契税补贴 具体补贴方式采取“先征后补”的形式，符合郑州市青年人才首次购房补贴条件的房屋所有权人只能享受一次契税补贴，补贴金额为所缴契税总额的100%。 福州闽清县：春节期间购房每套最高给予1.5万元奖励 《补助方案》明确，2024年1月20日-3月31日期间，购买75㎡(不含75㎡)以内的，每套给予1万元的奖励；75㎡(含75㎡)至120㎡(含120㎡)，每套给予2万元的奖励；120㎡