房地产行业周报（2024年第17周）：成都宣布取消住房限购政策

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨3.1%，沪深300指数较上周上涨1.20%，板块跑赢沪深300指数1.89pct，在31个板块中排第8位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积180万平米，环比+19.5%，同比-38.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积46万平米，环比+21.5%，同比-44.5%；二线城市商品房成交面积83万平米，环比-5.4%，同比-46.4%；三线城市商品房成交面积52万平米，环比+101%，同比-10.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积194万平米，环比-0.2%，同比-20.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比-8.2%，同比-17.0%；9个二线城市二手房成交面149万平米，环比+2.2%，同比-22.2%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-4.8%，同比-5.7%。 本周行业新闻跟踪：北京征询意见推动城市更新；郑州启动二手住房“以旧换新”试点，计划年内完成1万套二手房以旧换新；一季度城镇土地使用税收入619亿，房产税收入1051亿；洛阳高层次人才公积金贷款最高额度100万元；辽宁鞍山出台房地产新政：首套房最低首付20%，二套房利率调整。成都市宣布取消住房限购政策。 重点公司跟踪：本周我们重点跟踪的房企中，华润置地发行10亿元超短期融资债券，滨江集团发行5亿一般中期票据。 投资建议：本周新房及二手房市场销售同比仍下跌。政策端多地启动推进销售“以旧换新”试点，核心二线城市成都取消限购。虽然目前行业仍在调整，但我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第17周板块行情回顾 1.1第17周行业指数表现 本周（2024/4/19~2024/4/25）申万房地产指数上涨3.1%，沪深300指数较上周上涨1.20%，板块跑赢沪深300指数1.89pct，在31个板块中排第8位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第17周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：海南高速、南国置业、空港股份、铁岭新城、新城控股；跌幅排名前5位的个股分别为：ST世贸、中迪投资、ST金科、广汇物流、迪马股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）30大中城市商品房成交面积191万平米，环比+5.0%，同比-45.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积62万平米，环比+30.8%，同比-30.9%；二线城市商品房成交面积93万平米，环比+12.3%，同比-50.2%；三线城市商品房成交面积37万平米，环比-29.9%，同比-50.8%。 今年截止目前（2024/4/25）30大中城市商品房成交面积2703万平米，同比-42.4%； 其中一线城市商品房成交面积692万平米，同比-37.3%；二线城市商品房成交面积1443万平米，同比-42.7%；三线城市商品房成交面积568万平米，同比-46.8%。 4月截止目前（2024/4/25）30大中城市商品房成交面积607万平米，同比-42.2%； 其中一线城市商品房成交面积167万平米，同比-35.7%；二线城市商品房成交面积311万平米，同比为-44.6%；三线城市商品房成交面积129万平米，同比-43.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）我们重点监测的14城二手房成交面积194万平米，环比-0.2%，同比-20.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比-8.2%，同比-17.0%；9个二线城市二手房成交面149万平米，环比+2.2%，同比-22.2%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-4.8%，同比-5.7%。 今年截止目前（2024/4/25）我们重点监测的14城二手房成交面积2426万平米，同比-4.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积508万平米，同比+13.9%；9个二线城市二手房成交面积1814万平米，同比+17.9%；3个三四线城市二手房成交面积104万平米，同比-2.3%。 4月截止目前（2024/4/25）我们重点监测的14城二手房成交面积664万平米，同比-12.2%；其中，2个一线城市二手房成交面积127万平米，同比-2.7%；9个二线城市二手房成交面积507万平米，同比-14.7%；3个三四线城市二手房成交面积30万平米，同比-5.5%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+20.9%、+45.1%、+10.5%、+23.3%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-53.1%、-22.1%、-39.0%、-20.6%。二手房市场本周北京成交面积环比-64.3%，同比-55.3%；深圳成交面积环比-67.6%，同比-2.9%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年3月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交168万平米、136万平米、85万平米、39万平米，同比分别-21.7%、-35.0%、-27.6%、-1.9%，环比分别+168.7%、+121.8%、+91.6%、+109.8%。 图10.一线城市二手房月度成交面积（万㎡） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）我们重点监测的14个二线城市中，成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、青岛、苏州新房成交环比上涨，涨幅分别为3.6%、4.0%、10.0%、15.8%、59.4%、11.9%、16.7%、12.3%；其余城市环比均下跌，南京、宁波、武汉、无锡环比分别-15.2%、-1.7%、-5.3%、-2.4%。与去年同期相比，所有城市同比均下跌，成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、南京、宁波、青岛、苏州、武汉、无锡、同比分别-65.2%、-37.1%、-52.0%、-44.3%、-58.6%、-24.0%、-48.0%、-52.3%、-47.8%、-50.2%、-37.3%、57.0%。二手房市场方面，佛山、杭州和厦门环比分别-1.1%、-16.1%、-9.8%，其余城市均上涨，其中南宁环比涨幅最大，为35.3%。同比方面，除杭州、南宁同比+1.2%、+44.8%外，其余城市均下跌，其中东莞同比跌幅最大，为-43.4%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州环比涨幅最大；金华、绍兴环比跌幅超过50%，分别为-76.1%、-50.8%。同比表现方面，除泉州上涨289%之外，其余城市同比均下跌，其中惠州、江门、绍兴、泰安同比跌幅超过50%，分别为-54.6%、-51.4%、-58.3%、-92.8%。二手房市场上，扬州、江门、金华本周成交环比分别+11.7%、-6.2%、-23.8%，同比分别为+12.9%、-19.7%、-19.0%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/4/19~2024/4/25）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别-0.3%、+1.8%、-2.5%、+0.1%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为33.3个月、10.34个月、29.27个月和26.95个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州、南京新房库存面积环比分别+2.5%、+0.8%，福州、苏州新房库存面积环比分别-1.2%、-0.4%；从去化周期来看，南京去化周期最长，为35.22个月；福州、杭州、苏州的去化周期分别为22.41个月、5.89个月和26.53个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别为+0.1%、-0.1%、+0.2%； 去化周期分别为91.53个月，185.73个月和25.23个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 2024年至今一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 2024年至今二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 2024年至今三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 北京：北京征询意见推动城市更新征收私有房屋标准将明确 4月19日，北京市住房和城乡建设委员会就《关于城市更新过程中对私有房屋实施房屋征收有关事项的通知（征求意见稿）》公开征集意见。该意见稿旨在积极推动北京市城市更新工作，衔接房屋征收政策，保障私有房屋征收的公共利益。 《征求意见稿》共四条，主要包括：城市更新中对私有房屋实施征收的必要条件，房屋征收申请主体，实施征收前置要件，与本市房屋征收实际工作衔接方式，施行时间等内容。 郑州：郑州启动二手住房“以旧换新”试点计划年内完成1万套二手房以旧换新 4月20日，郑州市启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作，首日反响积极。据郑州市住房保障和房地产管理局消息，截至4月20日15时，已有189条二手房信息在房产交易服务平台发布，68人完成资料上传参与收购，线下收集换购意向信息202条。郑州城发集团作为收购主体，共审核房源信息83组，64组初步符合收购标准，部分已进入现场踏勘和评估环节。本次试点工作旨在激活存量住房市场，满足市民改善性住房需求。郑州市计划年内完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，4月20日至6月30日期间试点收购500套。目前，郑州市主城区558个在售商品房项目中，首批34个项目已报名参加“以旧换新”，提供现房房源7987套。 财政部：一季度城镇土地使用税收入619亿房产税收入1051亿 4月22日，财政部公布了2024年第一季度的财政收支情况。在这一季度中，城镇土地使用税收入达到了619亿元，同比增长了12.3%。在土地和房地产相关的税收方面，除了城镇土地使用税外，契税的收入为1511亿元，同比下降了6.4%； 房产税的收入为1051亿元，同比增长了21%；土地增值税的收入为1815亿元，同比增长了0.7%；耕地占用税的收入为499亿元，同比增长了21.5%。 深圳：深圳2024年第16周二手房成交1233套环比降4.8% 4月22日，深圳市房地产中介协会发布最新统计数据，显示2024年第16周（即4月15日至4月21日）深圳二手房市场出现量价齐跌的情况。具体来看，该周全市二手房成交量共计1233套，相比前一周下降了4.8%。此前一周内，受清明假期的影响，二手房交易量有所上升，但从第16周的数据来看，并未出现大幅度的市场波动，这从侧面反映出当前深圳二手房市场整体保持相对稳定。数据还显示，截至4月22日，深圳全市共有60435套有效二手房源在售，较前一周微增77套。