房地产行业研究周报：两单公募REITs本周获批

公募REITs行业周报-2024年8月24日 一周行情回顾 本周REITs指数下跌1.01%，其中经营权类下跌1.14%，产权类下跌0.96%。沪深300累计下跌0.55%，中证500指数下跌2.85%，中证全债指数上涨0.17%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数下跌1.00%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.48、-0.50、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.46。 行业基本情况 重点事件：1）本周两单公募REITs获批通过，分别是招商蛇口租赁住房REIT和中金重庆两江产业园REIT。2）本周两单REITs正式起售。华夏大悦城商业REIT将于2024年8月27日至8月29日正式发售，发售价格为3.323元/份，拟募资总额为33.23亿元；易方达广开产园REIT于2024年8月23日正式发售，发售价格为2.573元/份，拟募资总额为20.584亿元。3）华夏首创奥莱REIT将于2024年8月28日上市。基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司。4）本周，华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、平安广州广河REIT、工银河北高速REIT、易方达深高速REIT等7家发布七月运营数据公告。5）本周共有两家博时蛇口产园REIT和华泰江苏交控REIT发布收益分配公告。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为19.7亿（-8.0%），日均换手率为0.7%（-0.1pct），其中，高速公路5.3亿(-9.0%)、0.5%(0.0pct)，生态环保1.2亿(+8.5%)、1.2%(+0.1pct)， 清洁能源2.5亿(-9.5%)、0.6%(0.0pct)，产业园区5.1亿（-11.5%)、0.8%(-0.1pct)，仓储物流1.9亿(-10.0%)、0.5%(-2.4pct)，保租房2.3亿(+13.3%)、1.0%(-3.5pct)，消费类1.4亿(-23.7%)、0.9%(-4.8pct)。 投资建议： 市场持续上涨后，本周小幅回调，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）本周两单公募REITs获批通过，分别是招商蛇口租赁住房REIT和中金重庆两江产业园REIT。2）本周两单REITs正式起售。华夏大悦城商业REIT将于2024年8月27日至8月29日正式发售，发售价格为3.323元/份，拟募资总额为33.23亿元； 易方达广开产园REIT于2024年8月23日正式发售，发售价格为2.573元/份，拟募资总额为20.584亿元。3）华夏首创奥莱REIT将于2024年8月28日上市。基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司。4）本周，华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、平安广州广河REIT、工银河北高速REIT、易方达深高速REIT等7家发布七月运营数据公告。5）本周共有两家博时蛇口产园REIT和华泰江苏交控REIT发布收益分配公告。 图表1：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 图表2：7月高速REITs披露数据汇总 图表3：本周收益分配公告汇总 图表4：本周招标采购等公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌1.01%，其中经营权类上涨0.29%，产权类上涨4.02%。沪深300累计下跌0.55%，中证500指数下跌2.85%，中证全债指数上涨0.17%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数下跌1.00%。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.48、-0.50、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.39、0.46。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周15支REITs上涨，0支持平，25支下跌，整体下跌1.01%，其中富国首创水务REIT涨幅最大为2.54%，红土盐田港REIT跌幅最大为3.41%，同期沪深300下跌0.55%，中证500指数下跌2.85%，中证全债指数上涨0.17%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.17%，中证转债指数下跌1.00%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、清洁能源REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、清洁能源、消费、保租房、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.35、0.29、0.11、-0.11、-0.42、-0.74。近一个月仓储物流REITs、与对应板块相关性较强，保租房、高速公路、生态环保、消费、产业园区、清洁能源、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.56、0.56、0.48、0.20、-0.30、-0.32、-0.78。 图表10：REITs指数与对应板块相关性 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.90)、博时蛇口产园REIT(0.87)、嘉实京东REIT(0.84)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有与对应股票具有较高相关性。 图表18：本周REITs对应上市公司表现 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为19.7亿（-8.0%），日均换手率为0.7%（-0.1pct），其中，高速公路5.3亿(-9.0%)、0.5%(0.0pct)，生态环保1.2亿(+8.5%)、1.2%(+0.1pct)，清洁能源2.5亿(-9.5%)、0.6%(0.0pct)，产业园区5.1亿（-11.5%)、0.8%(-0.1pct)，仓储物流1.9亿(-10.0%)、0.5%(-2.4pct)，保租房2.3亿(+13.3%)、1.0%(-3.5pct)，消费类1.4亿(-23.7%)、0.9%(-4.8pct)。 图表19：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.47%到11.82%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.82%)、中金安徽交控REIT(11.17%)，估值收益率较低的有华夏特变电工新能源REIT(2.84%)、富国首创水务REIT(2.47%)。P/NAV方面，整体在0.55到1.42之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.42)、嘉实中国电建REIT(1.32)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.72)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表20：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括8单产业园类REITs、2单清洁能源REITs、1单水利设施REIT、3单仓储物流REITs、2单消费类REITs、2单高速公路REITs、5单保租房REITs。 图表21：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 市场持续上涨后，本周小幅回调，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。