公募REITs行业周报：首单民营企业清洁能源REIT项目获批

公募REITs行业周报-20240519 本周REITs指数下跌0.71%，沪深300累计上涨0.32%，中证500指数下跌0.79%，中证全债指数上涨0.13%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.03%，中证转债指数下跌0.02%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.43、-0.42、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.39。 行业基本情况 重点政策：1）5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，规定下调个人住房公积金贷款率0.25个百分点。2）5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，规定首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。3）5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 重点事件：1）5月14日，建信中关村REIT发布详细权益变动报告书，本次权益变动后，信息披露义务人持有基金份额3.23亿份，占本基金份额的35.86%。2）5月14日，我国首单民营企业投资清洁能源项目，华夏特变电工新能源REIT获批通过。3）5月14日，中航京能光伏REIT公告将于5月20日举行公开日活动。 4）华夏华润商业REIT发布收益分配的公告，分红方案0.5122元/10份；华夏基金华润有巢REIT发布收益分配的公告，分红方案0.2440元/10份；华泰江苏交控REIT发布基金收益分配的公告，分红方案2.4436元/10份。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.7亿（-10.2%），日均换手率为0.7%（-0.1pct），其中，高速公路6.1亿(+17.1%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.2亿(-8.0%)、1.5%(-0.1pct)，清洁能源2.7亿(+2.1%)、0.7%(0.0pct)，产业园区4.9亿（-28.3%)、0.9%(-0.4pct)，仓储物流1.5亿(-2.0%)、0.9%(-1.0pct)，保租房1.3亿(-27.0%)、0.6%(-3.6pct)，消费类1.3亿(+18.6%)、1.1%(-3.5pct)。 投资建议： 本周央行与金融监管总局出台房地产支持政策，政府收储商品房模式中被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，或从供给端对保租房REITs运营一定压力。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要政策 1）5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，规定下调个人住房公积金贷款率0.25个百分点。2）5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，规定首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。3）5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 图表1：本周市场主要政策/会议汇总 1.2.本周市场主要动态 1）5月14日，建信中关村REIT发布详细权益变动报告书，本次权益变动后，信息披露义务人持有基金份额3.23亿份，占本基金份额的35.86%。2）5月14日，华夏特变电工新能源REIT获批通过。3）5月14日，中航京能光伏REIT公告将于5月20日举行公开日活动。4）华夏华润商业REIT发布收益分配的公告，分红方案0.5122元/10份；华夏基金华润有巢REIT发布收益分配的公告，分红方案0.2440元/10份；华泰江苏交控REIT发布基金收益分配的公告，分红方案2.4436元/10份。 图表2：本周上市审核公告汇总 图表3：本周分红公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 周REITs指数下跌0.71%，沪深300累计上涨0.32%，中证500指数下跌0.79%，中证全债指数上涨0.13%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.03%，中证转债指数下跌0.02%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.43、-0.42、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.30、0.39。 图表4：本周主要指数市场表现 源：Wind、中泰证券研究所 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.625、-0.628、0.685，与沪深300、中证500相关性分别为0.511、0.575。 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周15支REITs上涨，21支下跌，整体下跌0.71%，其中嘉实中国电建REIT涨幅最大为3.05%，嘉实物美消费REIT跌幅最大为3.43%，同期沪深300上涨0.32%，中证500指数下跌0.79%，中证全债指数上涨0.13%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.03%，中证转债指数下跌0.02%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、消费REITs指数、保租房REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、消费、保租房、生态环保、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.72、0.52、0.39、0.19、-0.58、-0.74。近一个月消费REITs与对应板块相关性较强，消费、产业园区、仓储物流、保租房、生态环保、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.82、0.65、0.47、0.27、0.20、-0.09、-0.50。 图表9：本周市场主要动态 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除嘉实京东REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 近一个月REITs与对应股票板中，除中金安徽高速REIT、中金山东高速REIT和易方达深高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 图表17：本周REITs对应上市公司表现 图表18：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表19：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表20：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表21：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表22：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表23：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表24：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表25：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表26：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表27：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表28：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表29：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表30：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表31：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表32：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.7亿（-10.2%），日均换手率为0.7%（-0.1pct），其中，高速公路6.1亿(+17.1%)、0.7%(+0.1pct)，生态环保1.2亿(-8.0%)、1.5%(-0.1pct)，清洁能源2.7亿(+2.1%)、0.7%(0.0pct)，产业园区4.9亿（-28.3%)、0.9%(-0.4pct)，仓储物流1.5亿(-2.0%)、0.9%(-1.0pct)，保租房1.3亿(-27.0%)、0.6%(-3.6pct)，消费类1.3亿(+18.6%)、1.1%(-3.5pct)。 图表33：本周各REITs交易情况 图表34：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.14%到12.87%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.87%)、平安广州广河REIT(11.16%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.01%)、鹏华深圳能源REIT(3.14%)。P/NAV方面，整体在0.58到1.34之间，其中P/NAV较高的有华泰江苏交控REIT(1.34)、中航首钢绿能REIT(1.33)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.79)、华夏中国交建REIT(0.58)。 图表35：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、4单仓储物流REIT、2单消费类REITs、2单高速公路REIT、1单保租房REIT。 图表36：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周央行与金融监管总局出台房地产支持政策，政府收储商品房模式中被收储房源或租或售，转化为保障性租赁住房或配售型保障房，或从供给端对保租房REITs运营一定压力。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。