房地产行业周报：“重头戏”增量政策落地，二手房成交改善

一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨6.83%，沪深300指数上涨5.5%，相对收益为1.32%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(11.1-11.7)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交30327套，同比增速-14.9%，环比增速-29.3%；合计成交面积327万平方米，同比增速-5.1%，环比增速-25.7%。 本周(11.1-11.7)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交24703套，同比增速28.4%，环比增速-4.4%；合计成交面积234.4万平方米，同比增速27.1%，环比增速-3.7%。 本周（11.1-11.7），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19371.9万平方米，环比增速-0.4%，去化周期143.7周。 本周（10.28-11.3），土地供给方面，本周供应土地6544万平方米，同比增速42.3%； 供应均价2777元/平方米，同比增速17.1%。土地成交方面，本周成交土地3963.1万平方米，同比增速45.8%；土地成交金额749.6亿元，同比增速0.7%。 本周（11.1-11.7）房地产企业合计发行信用债62.50亿元，同比增速81.2%，环比增速-42.9%。 投资建议： 11月8日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，除去基本符合市场预期的“重头戏”增量政策落地以外，财政部部长重申中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨6.83%，沪深300指数上涨5.5%，相对收益为1.32%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华夏幸福、ST银亿、亚通股份、荣盛发展、阳光股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、ST天业、皇庭国际、空港股份、合肥城建。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻追踪 【中央政策】11月8日，央行发布2024年第三季度中国货币政策执行报告，下一阶段，着力推动房地产金融增量政策落地见效，引导金融机构强化金融保障，满足城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。 【中央政策】11月8日，财政部部长蓝佛安新闻发布会上介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。隐性债务置换工作，马上启动。发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。 【中央政策】11月8日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安表示，安排6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，是党中央统筹考虑国际国内发展环境、确保经济财政平稳运行，以及地方政府化债实际等多种因素，作出的重大决策部署，是今年一系列增量政策的“重头戏”。经全国人大常委会审议通过，今天正式向社会公布。这6万亿元债务限额，分三年安排，2024—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务 【地方政策】11月5日，苏州市市长吴庆文要求，要立足全局、分类施策，统筹谋划推进城中村改造。要充分利用政策资金，按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”的思路，全域铺开城中村改造和现代化治理，积极落实购买存量房安置和房票安置，确保资源合理配置和有效利用。 【地方政策】11月6日，广东省中山市公安局发布公告，公开征求《中山市户口迁入登记管理规定（征求意见稿）》的社会公众意见。根据该规定，非中山户籍人员若在中山持有房产或已在中山市参保并连续居住半年以上，将有资格申请落户中山。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻追踪 【龙光控股】11月4日，龙光控股发布公告，截至2024年10月31日，公司及其子公司未能如期偿还各类贷款共计199.36亿元人民币，且未能兑付汇裕2021年度第一期天耀供应链定向资产支持票据优先级本金3.138亿元人民币。 【正荣地产】11月4日，正荣地产集团有限公司发布了2024年10月未经审核的经营数据。数据显示，正荣地产10月份累计合约销售金额约为5.58亿元人民币，合约销售建筑面积约为39008平方米，合约平均售价为每平方米14300元人民币。 【招商蛇口】11月6日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，披露其控股子公司温州臻玺置业有限公司向浙商银行股份有限公司温州分行申请保函人民币3亿元，业务期限为3年。招商蛇口拟按34%的股权比例为上述保函业务提供连带责任保证，担保本金金额不超过人民币1.02亿元，保证期间为自单笔债务履行期限届满之日起三年。 【金融街】11月7日，金融街控股股份有限公司发布股票交易异常波动公告。公告显示，公司股票于2024年11月5日、11月6日、11月7日连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《深圳证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动情形。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(11.1-11.7)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交30327套，同比增速-14.9%，环比增速-29.3%；合计成交面积327万平方米，同比增速-5.1%，环比增速-25.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-2.3%、-17.5%和-21.9%，环比增速为-43.1%、-25.1%和-14.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为19.7%、-7.9%和-17.6%，环比增速为-43.7%、-14.8%和-20.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.7），中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交30327套，同比增速-14.9%，环比增速289.6%；合计成交面积327万平方米，同比增速-5.1%，环比增速363.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-2.3%、-17.5%和-21.9%，环比增速为293.4%、284.6%和292.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为19.7%、-7.9%和-17.6%，环比增速为370.4%、408.1%和286.6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2重点城市二手房成交分析 本周(11.1-11.7)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交24703套，同比增速28.4%，环比增速-4.4%；合计成交面积234.4万平方米，同比增速27.1%，环比增速-3.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为72.9%、20.6%和7.1%，环比增速为-22.4%、5.1%和-0.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为71.8%、20%和8.4%，环比增速为-20.9%、2.6%和6.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.7），中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交24703套，同比增速28.4%，环比增速3637.2%；合计成交面积234.4万平方米，同比增速27.1%，环比增速3686.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为72.9%、20.6%和7.1%，环比增速为3334.2%、10321.1%和949.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为71.8%、20%和8.4%，环比增速为2942.8%、11789.4%和1054.6%。因为上月同期为国庆假期，因此成交基数较小，环比数据显增速异常。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3重点城市库存情况分析 本周（11.1-11.7），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19371.9万平方米，环比增速-0.4%，去化周期143.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.4%、-0.4%，去化周期分别为109.6周、184.2周、205.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：17城库存面积及去化周期 4.4土地市场供给与成交分析 本周（10.28-11.3），土地供给方面，本周供应土地6544万平方米，同比增速42.3%；供应均价2777元/平方米，同比增速17.1%。土地成交方面，本周成交土地3963.1万平方米，同比增速45.8%；土地成交金额749.6亿元，同比增速0.7%。本周土地成交楼面价1892元/平方米，溢价率2.9%。 分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、2.6%、3.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 图表34：近期房企拿地明细 4.5房地产行业融资分析 本周（11.1-11.7）房地产企业合计发行信用债62.50亿元，同比增速81.2%，环比增速-42.9%。本月至今房地产企业合计发行信用债62.50亿元，同比增速56.25%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 风险提示 销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险