房地产行业周报（2024年第31周）：政治局会议定调下半年房地产工作

本周板块回顾：本周申万房地产指数上涨1.32%，沪深300指数较上周下跌0.73%，板块跑赢沪深300指数2.05pct，在31个板块中排第18位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积205万平米，环比+26.8%，同比-14.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比+19.3%，同比-5.1%；二线城市商品房成交面积103万平米，环比+29.9%，同比-17.8%；三线城市商品房成交面积43万平米，环比+30.8%，同比-18.7%。我们重点监测的14城二手房成交面积147万平米，环比-13.9%，同比+12.5%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积35万平米，环比-15.5%，同比+32.0%；9个二线城市二手房成交面积106万平米，环比-13.3%，同比+9.4%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-15.6%，同比-17.3%。 本周行业新闻跟踪：中央政治局会议定调下半年房地产工作，要落实好房地产新政策，进一步做好保交房工作；住建部将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设；公安部表示将进一步放开放宽迁移政策，推行以经常居住地登记户口制度；国家发改委表示新型城镇化战略五年行动计划重点是抓好四方面工作；昆明下调二套房公积金贷款首付比例至20%。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，本周暂无企业发行债券融资。 投资建议：中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议强调要持续防范化解重点领域风险，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第31周板块行情回顾 1.1第31周行业指数表现 本周（2024/7/26~2024/8/1）申万房地产指数上涨1.32%，沪深300指数较上周下跌0.73%，板块跑赢沪深300指数2.05pct，在31个板块中排第18位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第31周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：空港股份、亚通股份、珠江股份、大名城、福星股份；跌幅排名前5位的个股分别为：保利发展、招商蛇口、华发股份、中国国贸、招商积余。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）30大中城市商品房成交面积205万平米，环比+26.8%，同比-14.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比+19.3%，同比-5.1%；二线城市商品房成交面积103万平米，环比+29.9%，同比-17.8%；三线城市商品房成交面积43万平米，环比+30.8%，同比-18.7%。 今年截止目前（2024/8/1）30大中城市商品房成交面5535万平米，同比-34.9%； 其中一线城市商品房成交面积1469万平米，同比-28.7%；二线城市商品房成交面积2874万平米，同比-37.8%；三线城市商品房成交面积1193万平米，同比-34.6%。 8月截止目前（2024/8/1）30大中城市商品房成交面积28万平米，同比-8.6%；其中一线城市商品房成交面积5万平米，同比-31.4%；二线城市商品房成交面积16万平米，同比为+3.7%；三线城市商品房成交面积6万平米，同比-9.6%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）我们重点监测的14城二手房成交面积147万平米，环比-13.9%，同比+12.5%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积35万平米，环比-15.5%，同比+32.0%；9个二线城市二手房成交面积106万平米，环比-13.3%，同比+9.4%；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-15.6%，同比-17.3%。 今年截止目前（2024/8/1）我们重点监测的14城二手房成交面积4804万平米，同比-7.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积1066万平米，同比+3.9%；9个二线城市二手房成交面积3539万平米，同比-9.4%；3个三四线城市二手房成交面积199万平米，同比-22.2%。 8月截止目前（2024/8/1）我们重点监测的14城二手房成交面积24万平米，同比+5.1%；其中，2个一线城市二手房成交面积4万平米，同比+25.1%；9个二线城市二手房成交面积19万平米，同比+5.5%；3个三四线城市二手房成交面积1万平米，同比-43.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为+28.3%、+11.5%、-72.1%、+120.3%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-5.5%、-0.7%、-74.3%、+25.2%。二手房市场本周北京成交面积环比+4.8%，同比+54.2%；深圳成交面积环比-79.2%，同比-59.7%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年6月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交851亿元、407亿元、254亿元、249亿元，同比分别+87.3%、+16.5%、-7.1%、+36.0%，环比分别+43.2%、+20.4%、+19.3%、+6.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）我们重点监测的14个二线城市中，无锡环比涨幅最大，为+84.5%；宁波、济南、杭州环比涨幅超过50%，分别为+79.9%、+79.4%、+74.1%；东莞环比下跌13.7%。同比表现方面，佛山、福州、杭州、青岛、武汉、无锡同比分别+5.6%、+111.1%、+0.6%、+29.7%、+21.3%、+65.4%，其余城市均下跌，其中东莞跌幅最大，为-40.0%。二手房市场方面，除了苏州、厦门环比分别+5.4%、+17.9%外，其余城市均下跌。同比方面，杭州同比涨幅超过50%，为+57.3%； 东莞同比-9.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）我们重点监测的13个三四线城市中，芜湖、泉州、绍兴、温州环比涨幅超过50%，分别为+353.8%、+287.5%、+88.6%、+70.0%；肇庆环比跌幅最大，为-27.8%。同比表现方面，泉州、江门、芜湖同比涨幅超过100%，分别为+280.8%、+144.4%、+104.2%；绍兴同比跌幅超过50%，为-83.0%。二手房市场上，金华、江门、扬州本周成交同比分别-42.4%、-18.9%、+14.1%，环比分别-27.1%、-13.6%、-7.8%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/7/26~2024/8/1）一线城市中，北京、上海、广州新房库存面积环比分别-1.0%、-0.8%、-0.2%，北京、上海、广州的去化周期分别为23.80个月、7.83个月、17.17个月，深圳本周暂未公布库存情况。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别-0.7%、-1.4%、+0.4%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为19.44个月、2.63个月和20.85个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.4%、-0.1%、-0.8%；去化周期分别为89.78个月，327.72个月和27.23个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 中央政治局会议：要落实好房地产新政策，进一步做好保交房工作 中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。中共中央总书记习近平主持会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。 住建部：将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设 住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上宣布，住建部将推进房屋定期体检、房屋保险、房屋养老金三项制度的建设。王胜军指出，制度创新对于提升安全韧性水平至关重要。他提到，房屋随着时间推移会老化，需要定期进行体检以及时发现并解决潜在问题。为此，住建部计划根据房屋建造年代和功能类型确定体检的频次。此外，住建部还将建立房屋保险制度，利用市场化手段来完善工程质量和房屋安全监管机制。同时，房屋养老金制度的建立将为房屋体检、维修和保险提供必要的资金支持。王胜军表示，住建部将加快这三项制度的建设进程。 公安部：进一步放开放宽迁移政策推行以经常居住地登记户口制度 8月2日，公安部治安管理局局长仇保利在国新办发布会上表示，我们将会同相关部门持续发力、纵深推进，指导各地在坚持合法稳定就业或合法稳定住所基本条件的基础上，因地制宜、因城施策，进一步放开放宽迁移政策，推行以经常居住地登记户口制度，更好地促进农业转移人口进城落户。 国家发改委：新型城镇化战略五年行动计划重点是抓好四方面工作 国家发展改革委副主任郑备在国新办发布会上表示，《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》重点是抓好四方面工作。第一个是培育特色优势产业集群。引导潜力地区根据自身资源禀赋和产业基础，因地制宜发展特色优势产业，完善与发达地区产业对接协调合作机制，推动有市场、有效益的资源密集型产业和劳动密集型产业向潜力地区转移。第二个是促进产业园区提级扩能。推动同质低效产业园区整合升级，集中资源建设高水平专业化产业园区，提升园区设施和服务标准化水平。第三个是强化产业发展人才支撑。加强职业院校、实训基地等建设，加快提升农业转移人口职业技能水平。营造稳定公开透明的发展环境，便利人才跨区域流动，吸引企业家兴业创业。第四个是增强城镇综合承载能力。推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快补齐县城产业发展、市政公用、公共服务等短板，满足农业转移人口到县城就业安家需要。 昆明下调二套房公积金贷款首付比例至20% 8月2日，昆明市住房公积金管理中心发布通知，缴存人家庭购买第二套改善型自住住房申请住房公积金