房地产行业周报（2024年第31周）：高频销售数据回落，淡季市场艰难磨底

近期核心观点： 市场曾对6月是否复苏存在分歧，但7月以来的地产销售表现证伪了复苏的判断，从数据上几乎看不到政策的影响（京沪虽有脉冲但已经结束）。我们一直认为，当前市场最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场会艰难磨底，价格企稳的窗口期还要等待9月。此外，2023年基数真正降低是在11月，短期内没必要期待基数效应带来的改善。个股端推荐贝壳-W、华润置地。 市场表现回顾： 2024.7.29-2024.8.4期间，房地产板块98只个股上涨，10只个股下跌，1只个股持平，占比分别为90%、9%、1%。房地产指数（中信）上涨0.71%，沪深300指数下跌0.73%，房地产板块跑赢沪深300指数1.44个百分点，位居所有行业第16位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.12%，沪深300指数下跌2.28%，房地产板块跑输沪深300指数3.84个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌13.88%，沪深300指数上涨5.26%，房地产板块跑输沪深300指数19.14个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量依然低迷。2024年8月4日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-13%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+2%、-13%、-32%。截至2024年8月4日，30城新建商品房当年累计成交5353万㎡，同比-33%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-28%、-35%、-34%。 二手房方面，成交量略有回落。2024年8月4日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+29%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+67%、+22%、+5%。截至2024年8月4日，18城二手住宅当年累计成交43.5万套，同比-4%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+4%、-6%、-9%。 行业政策要闻： 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①中共中央政治局会议提及积极支持收购存量商品房用作保障性住房。②国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。③广州市支持提取住房公积金支付购房首付款。 ④郑州市推出配售型保障性住房，并取消商品住房销售价格指导。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：近期房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 市场曾对6月是否复苏存在分歧，但7月以来的地产销售表现证伪了复苏的判断，从数据上几乎看不到政策的影响（京沪虽有脉冲但已经结束）。我们一直认为，当前市场最应关注价格指标，特别是二手房价。考虑到二手房价尚未见真实企稳，8月又逢传统淡季，如无超预期政策，市场会艰难磨底，价格企稳的窗口期还要等待9月。此外，2023年基数真正降低是在11月，短期内没必要期待基数效应带来的改善。个股端推荐贝壳-W、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第16位 2024.7.29-2024.8.4期间，房地产指数（中信）上涨0.71%，沪深300指数下跌0.73%，房地产板块跑赢沪深300指数1.44个百分点，位居所有行业第16位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.12%，沪深300指数下跌2.28%，房地产板块跑输沪深300指数3.84个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌13.88%，沪深300指数上涨5.26%，房地产板块跑输沪深300指数19.14个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为90%、9%、1% 2024.7.29-2024.8.4期间，房地产板块98只个股上涨，10只个股下跌，1只个股持平，占比分别为90%、9%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：山子高科、空港股份、珠江股份、大名城、大千生态，居后5位的个股为：爱旭股份、招商蛇口、保利发展、华发股份、中绿电。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量依然低迷 从日频跟踪来看，2024年8月4日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-13%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+3%、-3%、+10%、+6%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+2%、-13%、-32%。 截至2024年8月4日，30城新建商品房当年累计成交5353万㎡，同比-33%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-32%、-31%、-23%、-21%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-28%、-35%、-34%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量略有回落 从日频跟踪来看，2024年8月4日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+29%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+66%、+71%、+29%、+24%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+67%、+22%、+5%。 截至2024年8月4日，18城二手住宅当年累计成交43.5万套，同比-4%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为-4%、+43%、+28%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+4%、-6%、-9%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：杭州单日成交7天移动平均（套） 图21：成都单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 近期，房地产行业政策要闻主要包括：①中共中央政治局会议提及积极支持收购存量商品房用作保障性住房。②国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》。③广州市支持提取住房公积金支付购房首付款。④郑州市推出配售型保障性住房，并取消商品住房销售价格指导。 表1：近期房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。